地產博客
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文亮語
點會唔賣樓,契弟走得摩才是
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年7月24日

  由於今年上半年多個地產商變陣成功,為客戶提供高成數一按,結果令到今年上半年銷情不俗,多個地產商宣布銷售達標,雖然立刻提高銷售額,這只是意識形態上做法,我估計大地產商的銷售策略將不會好似上半年那麼進取,但這又不表示購買力轉移到中小型地產商的單幢樓,除了個別中小型地產商不能夠提供高成數按揭之外,市場上的購買力亦已經被消耗得七七八八,樓市無論是理論或者按實際情況,亦應該要休養生息,但事實上現在是反其道而行,下半年推出新樓大約比上半年多最少多三成,雖然在七月初的新樓銷售成績仍然驚人,但我估計下半年新樓銷售量將不及上半年。

  上半年賣出了九千多個單位,不過大多數集中在大型以及提供高成數按揭的樓盤,即使可以同樣地提供高成數按揭,單幢式新樓的銷情絕不理想,如果下半年銷售不及上半年,樓市情況就不大樂觀,因為下半年可供出售新樓單位超過一萬八千個,較上半年為多,如果只能夠銷售九千個,亦只不過佔數量一半,其餘的便會累積下來,對未來銷售構成壓力,不斷累積甚至會成為壓冧樓市病毒,而官員們在近一年經常說在未來三至四年有九萬六個單位供應,即是每年有兩萬四,如果今年只能夠銷售一萬八千個新樓單位,就會有六千個貨尾,大家千祈唔好忘記,如果能夠出售一萬八個新樓單位,已經是近十年最好的一年,主要是因為地產商願意提供八成半按揭,亦可以說是透支了市場購買力,當地產商在自願或者是不自願的情況下減少優惠,甚至不能提供八成半按揭,樓宇銷售量一定會大幅下降,結果亦會令樓價下跌,千祈唔好倚賴地產商的持貨能力,地產商是頂級生意人,絕對明白貨如輪轉道理,要他們持貨不賣,除非政府沒有土地供應,不過,這不會叫持貨不賣,是叫做囤積居奇,現在正好相反,一般人都知道政府在未來供應不但穩定,而且大幅高於需求,地產商絕對不會持貨不賣,而且會用盡各種方法賣樓,而且一邊賣樓一邊對自己說,契弟走得摩。

 
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1. 十一哥 2017-07-24 11:05:06
走好耐…不過唔郁、平D ? 人地渣嘢都成得咁貴…靚貨冇理由平賣㗎 ! 唔明…好亂  !  

呀!皆因…仲未遇到有特異功能嘅AA 。




2. 真真薯片 2017-07-24 12:26:10
董伯同長策局計晒數比大家知, 10年供應係18萬, 問題係發展商有冇力扣起當中兩成黎浪價?

發展商既然係囤積居奇, 唯一可以令發展商唔囤貨既辦法, 就係令發展商認為d貨越囤越唔值錢, 或者發展商等錢洗被逼放貨, 港樓作為必須品, 而發展商基本上壟斷供應(除左10%居屋貨源), 又個個賺到飽晒, 點樣可以令發展商唔好囤積居奇?
3. Koichi Fuyumi 2017-07-24 12:33:55
一年囤積六千個單位, 方便計數平均價一千萬一個單位, 一年就要600億貨. 兩年就要1200億, 四年就要2400億. 仲要大發展商齐心去囤, 其實唔容易達到.

特別係大發展商明白家下得佢地以用高成數按揭食晒個市場, 點解要為啲細發展商去囤?


4. 真真薯片 2017-07-24 15:29:48
一年萬八個單位, 一個一千萬, 囤兩成都係360億

關鍵係囤左呢3600個單位, 剩返果14600個單位可以由賣12000蚊呎, 變成賣17000蚊呎, 每呎賺多5000, 如果每個單位500呎, 5000*14600*500=360億, 即係一年賣樓賺多360億, 岩岩好平左囤貨成本, 即係囤出黎既貨係零成本, 第時可以好似浪澄灣咁慢慢賣, 毛利率100%, 啖啖肉, 仲可以攞大紫荊, 點解唔囤貨?
5. 真真薯片 .真.ON9 2017-07-24 18:02:43
一年萬八個單位, 一個一千萬, 囤兩成都係360億?

你唔見海之戀滯消咩?薄扶林搞場600人排隊大龍鳯都係賣得13伙!財仔8成半都搞成咁,購買力已經透支得八八九九!下半年供應高峰期,發展商夠薑推10成好未?實情發展商係唔會!
銷情唔好又點返本投地呀?香港地產商轉營呀?

仲有,浪澄灣大地恒隆主晨早已經冇係香港投地,轉戰商場收租啦!

6. 長俠 2017-07-24 19:58:36
現最佳囤積方法是本地大型發展商將手上農地繼續曬太場,祇靠政府賣地,內房貴買自然要貴賣,相信有助穩定樓價.
7. Koichi Fuyumi 2017-07-24 20:36:32
囤兩成貨, 個呎價就可以升四成打成平手, 實在有點太理想. 就算第一年得, 咁第二年呢? 放番啲貨出嚟定繼續囤? 


8. 十一哥 2017-07-24 23:24:16
老表買咁多地起宿舍…似乎籌旗有D濕滯、建築費有着落未呢 ?  有乜依郁真係好易攪喎個party…


9. Desmond 2017-07-25 00:11:38
海航遇到難題了

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170724/56998296