地產博客
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文亮言
今年會有一個較長時間小陽春
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年1月21日

  上星期五,中原指數再跌1.01%,連續兩個星期下跌,總共跌了2.48%,令到一直睇好樓市的人心驚膽顫,友人問樓市會跌到幾時,是不是在春節後如果有小陽春出現,代表樓市止跌回升,友人揸了重貨,我不敢嚇佢,唯有避重就輕的說,今年樓市將會有一個較長時間小陽春,友人聽到小陽春已經非常開心,不過,他並没有留意小陽春只會在不景氣的時候才會出現,如果市況理想,地產商毋須刻意製造一個小陽春,較長時間小陽春代表樓市會繼續下跌,這雖然是語言偽術,但目的是令到持有多個物業的業主安心一些。

  現在的小陽春是地產商刻意製造出來,除了要營做有大量需求的氣氛外,最緊要的是減價,甚至要大幅減
價,如果不減價,在今時今日,新樓盤一定賣不出去,我話今年會出現一個較長時間小陽春,即是地產商要不斷減價出售新樓盤來剌激銷情,小陽春才會延續下去,嚴格來說,新樓盤在地產商減價之下雖然銷情不俗,但樓價就會繼續下跌,老實說,這種小陽春只是對物業代理有利,地產商不要也罷,不過,在新樓空置稅之下,地產商又不得不賣樓,就算不願意都要製造一個小陽春。

  在過去,當小陽春完結之後,向隅的購買力會流入私人樓宇市場,令到二手樓樓價又會反覆上升,甚至屢創新高,今年則有些例外,向隅的購買力會繼續留在新樓巿場,等待另外一個新樓盤推出,沒有足夠購買力,二手樓業主如果想賣樓唯有減價,結果是令到樓價是不斷下跌,這個結果雖然符合官員們意願,但亦相當危險,因為如果太多業主認為樓價會不斷下跌而出售他們的物業,在承接力不足之下,樓價隨時會出現斷崖式下跌,直到成交量增加,樓市才會穩定下來,所以,大家應該希望每年都會出現一個小陽春,但不希望這個小陽春逗留太久,否則,就會弄巧反拙,樓價會下跌至一發不可收拾。

 
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1. 只有大價樓跌 2019-01-21 10:10:27
細價樓如屯門天水圍已經由低位反彈1成左右。
2. 真真薯片 2019-01-21 10:14:27
咁就唔係樓市小陽春,而係一手樓小陽春啦

市場只有一手成交冇二手,地霸就可以壓佣金,AA之前又話唔再做信和盤既?係時候展現骨氣,中美聯手抵制一手盤,睇下點?
3. To 2 2019-01-21 10:25:56
片哥, AA 底底而家係六千定八千? 二手唔夠成交會拖冧 AA 店嗎?
4. 真真薯片 2019-01-21 11:14:01
三樓,呢個問題要問老屍啦
5. 引刀一快 2019-01-21 11:17:35
真真薯片兄

有冇睇到雲兄留言,話資訊發達,網絡取代AA,呢種講法有點想當然,AA做到嘅嘢,AI學習唔到,不過,一定要審情度勢,邊一路都唔好得罪,唯一可以得罪嘅,就只有淡友。
6. To 4 2019-01-21 11:18:54
如果佢一早上左市就唔駛煩啦
7. To 5 2019-01-21 11:33:04
快哥, 賣自住要上淘寶做商戶, 似乎比較難搞, 98歲果個點做買賣呢? 網 A 又冇舞高弄低, 挫弱扶強, 自己賣身又騙人賣身哩啲催化功能, 老屍應該還有一點剩餘價值。
8. 第9年全球最難負擔 2019-01-21 13:38:53

香港樓市連續第9年全球最難負擔 不吃不喝20.9年才能買樓

國際公共政策顧問機構Demographia發表2018年全球國價負擔能力報告,香港已經是連續第9年成為全球最難負擔的地方,樓價對家庭收入中位數比例進一步惡化,由2017年的19.4倍上升至20.9倍,即是說要不吃不喝不消費20.9年才能買樓,再次成為該調查歷來最高水平。

香港比例是20.9倍 第二位溫哥華為12.6倍

報告指出,是次調查期間香港的樓價已經回落,部份地產專家預期2019年樓價會下跌15至25%,但仍然是香港人負擔不起。

該調查以城市的樓價中位數除以家庭全年入息中位數,數值愈大負擔能力愈差。

以全球而言,排在香港之後最難負擔城市為溫哥華以及悉尼,兩地樓價對入息中位數比例是12.6倍及11.7倍。香港是20.9倍,由此可見水平遠超其他城市。  

去年8月至11月跌7.2% 全年計樓價仍上升

香港樓價連升28個月之後,去年8月起回落,4個月內下跌了7.2%。但截至去年11月,全年樓價仍然較2017年底上升3.8%,可以在8月之前樓價仍然大幅上升。

由於樓價仍然高企,政府早前已經表示沒有迫切計劃改變樓市「辣招」措施。

以入息中位數計算,香港人要20.9年不吃不喝才能買到樓,比例遠超全球其他城市。(資料圖片)

以3成首期計算 供樓負擔比率已高達74%

以供樓負擔比率計算,香港現時為74%,而這個數字是以7成按揭計算。也是就說,一般市民就算付出3成首期,仍要動用收入74%去供樓,數字遠遠高於1998至2017年20年平均水平的44%。如果借用8成甚至9成按揭,供樓負擔比率就會更高。

政府曾表示,如果利率在現水平上升多3個百分點,供樓負擔比率會升至97%。

美國城市平均較可負擔 比例僅為3.5倍

至於在309個調查城市之中,平均以美國城市最可負擔,全國樓價佔家庭入息中位數僅3.5倍。愛爾蘭及加拿大分別是3.7倍及4倍,屬於「稍為負擔不起」。


9. 入息中位數 2019-01-21 15:33:21
阿前財以入息中位數論樓市, 不是已經被證明是夏蟲語冰?
10. 望東樓 2019-01-21 16:44:14
每月現金收入 經濟活躍戶
(HK$) below 4,000 19,000
(HK$) 4,000 - 5,999 14,200
(HK$) 6,000 - 7,999 21,700
(HK$) 8,000 - 9,999 38,400
(HK$) 10,000 - 14,999 156,600
(HK$) 15,000 - 19,999 210,200
(HK$) 20,000 - 24,999 210,200
(HK$) 25,000 - 29,999 173,800
(HK$) 30,000 - 34,999 179,300
(HK$) 35,000 - 39,999 145,600
(HK$) 40,000 - 44,999 136,400
(HK$) 45,000 - 49,999 106,800
(HK$) 50,000 - 59,999 172,200
(HK$) 60,000 - 79,999 202,400
(HK$) 80,000 - 99,999 104,600
(HK$) 100,000 and above 169,600
Total 2,061,000
11. 湯瑪斯 2019-01-21 16:52:21

觀乎這兩個月一手劈價盤接連大賣,小陽春提早出現無疑。但有物業代理話二手盤成交不多,極為淡靜。所以不算是小陽春。

想請教博士及各位師兄,現在這種情況如果唔算係小陽春,咁算係乜春?

12. 望東樓 2019-01-21 16:56:56
13. 望東樓 2019-01-21 18:20:02
十一樓,問得好。一手無論平均價或者諗深都大幅高過二手市場。我都唔明點解一手仲搶緊而二手就烏蠅。
14. 湯瑪斯 2019-01-21 21:01:15
我都有留意到同區二手樓平均尺價往往低於一手樓平均呎價。我估因為一手有高成數按揭,二手要俾三成首期,故一手旺二手淡。
重有,所謂一手樓劈價,是與同區新樓(幾年樓齡)相比。二、三十年以上舊樓呎價較低(除折舊外,舊樓的地價和建築成本通常比新樓低好多)。新樓與舊樓並非處於同一平台相比。試想同一呎數,同一價錢,同一地區,梗係買新樓!
15. 望東樓 2019-01-21 22:56:17
人頭按係事實,新/舊樓樓價係應該有一定嘅parity(理論上係循序漸進嘅,因為新樓佔總體樓宇面積應該係越嚟越細,當然市場唔會每期都有適量嘅各種樓齡物業成交。)但係一/二手樓成交平均合約值嘅差距實在太大(二手樓照計面積應該大啲掛)。不過亦可能被啲別野土影響到。
figure係百萬
16. LC1 2019-01-22 00:24:37
to 15/f 

借問聲平均價個數據邊度黎?這數據和我對一二手樓的看法差不多,新樓其實好少話做到平過二手 / 同二手一樣,比既premium 又大,近年買既新樓同二手樓既收租回報也是二手比較好(因為尺價同管理費都平),見到其實買一手就算守好幾年,都無二手整体回報好,但係一手就槍住買,二手最大問題係你買左必須要裝修,又係一個另外既成本,以現今既成本,裝修家私都用你 10% 樓價,而且新樓賣得最快既一搬都係一房同最平既單位,可見預算多上車既人係唯數比較少既人,再者一手槍二手客主要係 12 年之後既事,12年前 1手只拈2手既 1/10 ,其後就大幅去到 1/3 ~1/4 ,可見係有樓既人唔願賣,如果可以搵到放盤數目就可以証明這點。如果係噤,樓價也許是因為由一手樓帶動,也許最多也只能跌到帶動之前的水平 + 通帳,而且正如之前所講一手樓係由AA 捉D市場最有錢既買家出黎買,同二手好唔同,買家重可以還價,一個係有價講,一個係無價講,有差距好易明白。
17. 引刀一快 2019-01-22 00:41:54
test
18. LC1 2019-01-22 00:58:51
所以我諗AA 最強既本事係發掘街上既有錢人,香港地個個人都想做有錢人,比AA講你兩句有錢就自自然然上馬,所以新樓經常撻訂,成交量唔夠AA梗係收宿,M&A 梗係經濟唔好既時候做事半功倍,輸錢都做,係因為市占率啫,問題係以而家既辣招之下,AA 想市占都難,因為就算有實力買家都唔會換黎換去D馬,所以老C 最想既係快D去辣,如果唔係佢D 錢就會白輸,問題係香港有錢人太多,所以林鄭一句就話諗都唔洗諗,普通市民,一層起,兩層止,無乜唔妥,D貨歸晒邊既話,樓市就唔會再跌,噤政府就局住賣市價地,就會無限LOOP,你見立法會己經諗緊差響減免只做一層,就知 E個係政府睇到既問題,业主既數目應該不停減少中,你見父干母干,其實唔少係人名問題所至,之前AA講 辣招之後係用家市,其實應該係強者市,弱业主貨強者得,如果同一手買,有如和地產商鬥強,可能過去三幾年既人都模左頂都唔出奇,即係你去接李嘉誠中環中心,接果個以為自己比李生hold 貨能力強,其實誰真正強,時間己話你知,大食細,未必買果個就係大,要睇賣貨果個係咩情況先算。話說小陽春應該係班有錢人幾個月都無買野又手痕,平均每月一手成交都有 1500 單,11月 10 月 夾埋先得 1000 單,即係黎緊E 幾個月要消化返 1500 + 1000 ~3000 既買家先得,因為個個地產商都知,E 幾千個客點都會買野,問題係買邊一個地產商既野而且,所以至有減價吸客,E D 客吸晒之後,只會變返 1500 左右既消量,如果看淡點,今年供應比去年前年都要多,噤我諗E 三四個月都係一手大平賣既時間,正如頭先所講,發展商先係強者,佢減價重係有錢搵,經過E 三四年大搵特搵,我唔覺得地產商要賤賣佢地D貨,只係買家被托市多時,己經唔睇人地成本價,而係睇人地平均價黎買野,突然諗到個好有趣既比遇,好十年八年前D 三仔四仔重係大賣特賣既時候,賣既係D上左年紀既買家既愚昧,因為上網睇跟本唔洗錢...
19. 望東樓 2019-01-22 08:22:56

係政府嘅土地註冊處,我將成交宗數同成交總額相除就得出上面個圖,十二月個數應該係比啲别野土影響咗,所以比我抽走咗。
20. 真真薯片 2019-01-22 09:24:28
望東兄數據有料到,like
21. 雲兄粉絲 2019-01-22 11:35:20

18樓以十年前上了年紀的大叔買四位作比喻。

我不認為十年前的大叔愚昧,皆因十年前沒有那麼多免費網上四位視頻,4G及光纖上網尚未通行。大叔有剛性需求,大叔若等十年後才免費上網看四位,到時已成為大伯。十年前四仔店見有需求,自然成行成市。

十年後的今日毋須買四仔光碟,四仔店所餘無幾。將這一有趣的比喻引伸入樓市。現在有剛性需要的人入市買自住樓,如果供得起好難叫他等樓價再跌多一會才入市。雖然本人也是淡友,但任何人都有機會看錯市。萬一樓價真的止跌回升(現在應該仍在下跌的軌道上,但不少好友已大呼樓價已經止跌回升),建議人不要入市的話連磚家也會被大媽叫他去食屎。