地產博客
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房地產分析
加元匯價與多倫多樓價
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年12月21日

近數月加元對換港元有下調趨勢,由每加元對稍超過六港元,跌至執筆時的五個七毫八仙,即約百分之四。

有人因此估計這會令加拿大物業從外界看起來更平宜,更吸引外來投資者。不過,亦有人認為在下調中之匯價入市不智。

無論如何,今期就睇吓加元之匯價與多倫多樓價究竟有沒有關係,若有,又到甚麼程度。匯價資料來自 www.oanda.com,是以加元對換美元的按月匯價計算,而樓價資訊則從 www.trebhome.com,也用加元:

1) 自一九九六年以來,加元匯價與多倫多樓價皆上揚 = 請看下圖一及圖二。匯價雖有起起跌跌,但二十多年來計算整體仍是上升的,而樓價升勢就更明顯,當然兩者之幅度和走勢有異。


圖一: 加元對美元匯價


圖二: 多倫多樓價

此外,兩者數據的相關數值 (correlation) 約 0.33,不算高,粗略說就是匯價和樓價走向有一點相向,但並不代表兩者存在甚麼因果關係,最多只能推論匯價強,且同時見樓價升,而這剛好與匯價低買多些於概念上有點出入。

2) 匯價的按月變動與樓價的毫無關係 = 其相關數值十分弱,就算假設兩者因需要時間反應繼而造成時間上之差距 (lag time),這樣計出來的相關數值更低,下圖三顯示兩者的按月百分比變動。


圖三: 匯價和樓價的按月百分比變動

純以直覺,上述或許顯示: a) 多倫多樓市以本地人及經濟狀況而定,外來投資者因匯價低繼而入市對樓價所起的作用有限; b) 長期而言,樓市興旺以致樓價上揚有賴收入和資金流量等支持,即經濟要好,繼而匯價也趨強。

或許大部份外來投資者也這樣理解。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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