地產博客
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房地產分析
往歐洲投資地產的挑戰
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2019年4月28日

近期在一個以投資外國地產時需要留意之風險為題的研討會上,有人問及歐洲地產市場之情況,筆者實在慚愧才疏學淺,並不太熟悉歐洲大陸之市況。

然而,投資歐洲大陸有以下挑戰:

1) 語言 = 除英國和愛爾蘭外,其他歐洲國家皆非英語系國家,且有多種語言,主要的有德語,法語,西班牙語,意大利語等,邊際些的則有希臘語,波蘭語等。

除非讀者懂得有關語言,否則多種語言除涉及翻譯得宜外,更重要的是,只懂英語和中文的投資者會在搜集巿場資訊上蝕底些,因一般而言,以當地語言刊載之市場資訊通常會較英語或中文的多些詳細些,包括當地讀者留言。

2) 法律系統 = 除英國等外,大部份歐洲國家是採用歐陸或大陸法系統的,與香港的普通法系統有別,雖然兩系統都可以對產權作出一定保障。

與這有關的是租賃法例整體傾向保護租户或業主之權益多些,若以德國為例,有關法例傾向保障租户多點,例如加租有上限等。或許這解釋了為何整體德國自置家居率較低,只有46%左右。

3) 複雜的地理,歷史及文化背景 = 相對例如美國,歐洲不但多元,上世紀仍在打大仗,還有兩次之多,亦因為此,二戰後便育成歐盟的構想,希望可以製造一家親狀況,繼而減少磨擦。

這些地理歷史文化元素有何重要性?因它們影響着政經現狀和取向,而這又倒頭來影響樓市,明顯例子如因有雪所以多尖頂屋,不那麼明顯的例如德國多租户與二戰有點關連。

再者,這些元素平時可以很隱蔽,也不容易察覺到它們的影響,往好處想多元可帶來更多姿彩,往壞些打算看則部份"世仇"仍在,至於開大開細難說。

柏林樓價大約是倫敦的三分之一,並非沒有原因。

建造價格可從政府及工料測量師公司的網站獲得。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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