地產博客
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鬥吹系列
營商環境惡劣 經機會齊吹水
(東方) 2008年11月10日
在 金 融 海 嘯 衝 擊 下 本 港 爆 發 企 業 裁 員 及 倒 閉 潮 , 中 小 企 業 因 信 貸 收 縮 及 定 單 不 足 等 原 因 , 正 面 對 嚴 峻 的 困 境 , 曾 蔭 權 早 前 因 應 金 融 海 嘯 而 設 立 的 經 濟 機 遇 委 員 會 , 日 前 在 高 調 開 會 後 卻 無 宣 布 任 何 具 體 措 施 , 惹 來 各 界 指 摘 。 「 東 方 報 業 民 意 調 查 」 發 現 , 多 數 受 訪 市 民 批 評 港 府 一 直 無 心 改 善 香 港 營 商 環 境 , 擔 心 失 業 情 況 持 續 惡 化 , 指 摘 曾 蔭 權 只 懂 口 說 協 助 中 小 企 。 多 數 受 訪 者 又 直 指 經 機 會 是 吹 水 會 , 最 終 會 一 事 無 成 , 更 斥 責 曾 蔭 權 要 為 公 司 倒 閉 及 裁 員 潮 負 最 大 責 任 。

逾 半 市 民 憂 失 業 率 飆 升
「 東 方 報 業 民 意 調 查 」 於 上 周 三 至 周 六 , 成 功 以 電 話 訪 問 了 五 百 零 二 名 十 八 歲 或 以 上 市 民 , 結 果 發 現 , 對 於 本 港 近 期 不 斷 有 公 司 倒 閉 , 兩 成 八 受 訪 市 民 認 為 最 主 要 原 因 是 政 府 一 直 無 用 心 改 善 香 港 營 商 環 境 ; 兩 成 七 認 為 主 因 是 政 府 無 新 方 案 支 援 中 小 企 對 抗 金 融 海 嘯 ; 兩 成 三 則 指 曾 蔭 權 對 金 融 海 嘯 束 手 無 策 。

本 港 的 公 司 倒 閉 及 裁 員 潮 不 斷 擴 散 , 包 括 大 型 時 裝 連 鎖 店 、 電 器 連 鎖 店 紛 紛 不 敵 金 融 海 嘯 而 結 業 , 地 產 代 理 甚 至 大 銀 行 亦 陸 續 宣 布 大 規 模 裁 員 , 情 況 不 容 樂 觀 。 五 成 一 受 訪 市 民 表 示 最 擔 心 失 業 率 上 升 , 很 多 人 失 去 工 作 ; 三 成 二 擔 心 企 業 經 營 困 難 , 經 濟 出 現 衰 退 ; 一 成 一 則 擔 心 工 會 紛 紛 上 街 示 威 , 影 響 社 會 穩 定 。

調 查 又 發 現 , 三 成 八 受 訪 市 民 批 評 曾 蔭 權 口 說 會 協 助 中 小 企 , 但 卻 無 推 出 具 體 措 施 ; 兩 成 三 批 評 曾 蔭 權 一 向 愛 理 不 理 , 由 中 小 企 自 生 自 滅 ; 兩 成 則 斥 責 曾 蔭 權 將 責 任 推 給 銀 行 , 只 叫 銀 行 貸 款 給 中 小 企 ; 認 為 他 有 幫 助 中 小 企 的 受 訪 者 僅 佔 一 成 。 另 外 , 五 成 七 受 訪 市 民 認 為 在 公 司 倒 閉 潮 中 , 各 行 各 業 的 工 人 皆 會 受 到 衝 擊 ; 一 成 九 受 訪 者 認 為 飲 食 業 工 人 會 首 當 其 衝 ; 認 為 零 售 業 及 金 融 業 工 人 受 衝 擊 最 大 的 受 訪 者 則 各 佔 百 分 之 九 。

一 直 遭 各 界 責 難 對 金 融 海 嘯 處 理 無 方 的 曾 蔭 權 , 早 前 突 然 高 調 宣 布 成 立 經 機 會 , 但 經 機 會 日 前 召 開 首 次 會 議 後 , 卻 無 公 布 任 何 具 體 措 施 對 抗 金 融 海 嘯 , 事 件 再 次 惹 來 市 民 不 滿 : 三 成 半 受 訪 市 民 批 評 經 機 會 只 是 吹 水 會 , 最 終 會 一 事 無 成 ; 兩 成 八 指 摘 經 機 會 只 是 做 樣 , 曾 蔭 權 藉 此 應 付 民 意 壓 力 ; 一 成 五 更 指 部 分 經 機 會 成 員 不 熟 悉 經 濟 , 難 有 作 為 , 認 為 經 機 會 很 有 作 用 的 受 訪 者 , 只 佔 百 分 之 八 。

曾 俊 華 張 建 宗 責 無 旁 貸
對 於 本 港 出 現 企 業 倒 閉 及 裁 員 潮 , 三 成 四 受 訪 市 民 批 評 曾 蔭 權 要 負 最 大 責 任 ; 一 成 八 指 摘 財 政 司 司 長 曾 俊 華 要 負 責 ; 認 為 勞 工 及 福 利 局 局 長 張 建 宗 要 負 責 的 受 訪 者 則 佔 百 分 之 七 。

綜 合 調 查 結 果 可 見 , 面 對 金 融 海 嘯 來 勢 洶 洶 , 曾 蔭 權 卻 對 中 小 企 的 困 境 視 而 不 見 , 在 協 助 中 小 企 的 問 題 上 更 口 惠 而 實 不 至 , 已 惹 來 很 多 受 訪 者 的 不 滿 , 難 怪 受 訪 者 紛 紛 將 矛 頭 直 指 曾 蔭 權 , 斥 責 他 是 企 業 倒 閉 及 裁 員 潮 的 罪 魁 禍 首 。
 
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1. 咁快一年 2009-09-06 20:11:47
營商環境惡劣 經機會齊吹水
2. Take care man 2013-07-06 16:06:31

Source From: Next Magazine 1185

潛入投資學堂揭炒樓「秘」招

近月在網上及報章,不時出現地產投資講座的廣告,宣稱講座免費,標榜「滿身卡數打工仔,五年八層樓」、及「八十後,三層樓一間鋪」等等,這些「成功人士」,更不時上電視、電台、雜誌,甚至出書,大肆宣揚發達經過。

這些成功例子,全都來自一間叫「FCI」(投資策略研究有限公司)的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技,本刊記者潛入課堂聽課,發現導師皆是行內知名的經紀及炒家,除了教授「走法律罅」的炒樓招數,還落足嘴頭要「團結散戶力量」,游說學生夾錢組空殼公司炒樓,講到明要齊齊「做世界」!

FCI每個月都有三、四堂免費講座,一班主講人「星光熠熠」,包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產(169)獨立非執董葉景強等等,而擔任課程總監的,是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良(Anthony),他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓,只要花錢報讀他們的課堂,便能盡得炒樓精髓。

這時講座上的聽眾已聽得如痴如醉,Anthony的拍檔Brian即趁機打蛇隨棍上,「我哋要結集力量!報讀課程只係第一步,重點係增大FCI兵團,就好似美孚啲師奶兵團咁,只要手頭嘅貨多,就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師,亦會成為你哋嘅support!而我哋近八百個學員,仲會互通消息,邊區有筍盤即時短訊同whatsapp俾大家!……如果你咁都仲要諗吓嘅,唔緊要,我只同你講:機會只留俾有準備嘅人!」當晚報讀課堂,學費可大減一千至六千八百元;現場見有三十多人即時報名。

一條龍賺錢

第一堂教你避稅

這個名為「FCI小本地產投資.財技實戰課程」的課堂,包五個課堂加一個睇樓團,學員約七十人,當中以三十歲的年輕上班族及師奶為主。上堂前一眾學員充滿期盼;「我想好似Anthony咁,上到車之餘仲有樓收吓租。」「我見有學員成功咗,話同人夾錢買鋪,我都想試吓呀!」課程的「頭炮」第一堂,由被形容為重量級投資者的「財叔」開始。財叔在網上的「財務自由同學會」群組,已突破一千人,被封為「宅男樓神」。上堂前FCI負責人提醒學員:「千祈唔好打開財叔個稅務月光寶盒,呢個寶盒打開咗,多一堂都講唔晒!」愛吹水的財叔,不負眾望,由廿年前以四萬元置業開始講起,並教了一些炒樓蠱惑招,如:「如何摸到最好價?想賣樓,梗係扮買家探行情;想買樓,扮賣家放盤啦!」又如「唔好自認係真正用家,炒家唔怕認,筍盤先會益你!」說到凌晨十二點,部分學員離開,財叔才步入戲肉。

他大爆曾有幾層灣仔物業被稅局追稅,靠「出糧」予家人作公司開支扣稅,才得以解決,「咁我阿媽喺我公司做清潔,都要出份糧俾佢o架!稅局問我,點解清潔工咁高人工,係囉,我都想知點解佢成日話要加人工!」他還笑言,現時朋友多了,可以「交換啲老豆老母用」。

第二、三堂按揭走罅知多啲

諷刺的是,第二堂由利嘉閣聯席董事何明高講解法律陷阱,他連買住宅「上車」,都講到危機處處,學員都悶得呵欠連連。到第三堂,由出任恒力商業地產(169)獨立非執董、現為香港按揭轉介公司董事總經理的「King Sir」葉景強主講,他教的蠱惑招最令人咋舌。現時手揸十七項物業的King Sir,教學員以「直系親屬自住」一招,來拆解現時第二套房只借得五成的金管局緊箍咒,King Sir言之鑿鑿說:「你話唔係投資,只係買俾阿爸住嘅,就可借到七成。銀行點知你有幾多個爸爸?又點知你爸爸有無物業?我唔係教你哋犯法呀,只係你借貸嗰刻,真係諗住買俾阿爸住o架嘛!點知做晒按揭佢老人家先話唔住,咁點舉證呢?」

King Sir還指點學員,為信貸資料庫大洗底,「買樓造按揭有兩份consent(同意書)要簽,第一份係同意披露物業按揭資料,第二份係同意查閱申請者的信貸報告,第一份可以選擇唔簽。如果已經有好多樓喺手,就唔好簽第一份喇,因為唔簽,銀行只會睇到你信貸資料庫上首四個最新的通訊地址。咁點做呀?一個地址報四次囉!你哋知唔知同一個地址可以有好多唔同寫法?第幾座可以寫block,又可以寫tower,電腦系統好蠢o架咋。你亦可報阿媽阿婆等地址,咁銀行就唔知你真正有幾多物業。」

第四、五堂傍住你玩鋪

第四堂的Dooby,是前中原工商鋪東九龍區營業董事,他教授工廈投資,主力教大家爭取長成交期摸貨。最後一堂導師,是前中原工商鋪經紀趙敏賢(Laura),她講古仔的技巧一流,拋出多個著名投資者的買賣逸事,「試過有西環業主想放盤,賣價四千五百萬,話租金做到二十萬。五釐回報睇落幾好,但其實無咁高,點解?業主每年要俾租客廿萬水喉維修費,明唔明?又有無聽過廿四小時營業嗰種便利店,無閘嘅,但業主每年要回俾租客幾萬蚊嘅鐵閘維修費。邊嚟維修費呀,明唔明?鋪就係咁玩!無人傍住你哋點玩?」

這些招數可在表面上造高租金回報,吸引下一手投資者。而最後的「實戰」睇樓團,原來只是分小組各自去搵盤睇樓,既無導師帶領,又無「師兄師姐」指導,各隊人都是沒甚計劃地在西環、佐敦、紅磡及葵涌等一帶覓食。完畢返回佐敦課室,由FCI負責人再講解夾錢開空殼公司買鋪的細節,並叮囑夾錢的學員,「所有資金不經FCI手,全部都係入落第時成立咗的空殼公司銀行戶口,你哋啲錢經FCI手就變咗非法集資o架啦!」

FCI自○九年成立至今,已有最少三間由投資者夾錢炒樓的公司成立,買入西環厚和街地鋪及佐敦舊樓,並改成賓館。這些成立的空殼公司,由FCI的子公司FCIPIS管理,向空殼公司每月收取管理費之餘,他日賣出鋪位,扣除使費後,利潤還要分百分之八至十四予這家子公司作獎金;而以鋪位經紀身份任導師的Laura,原來是FCIPIS股東,佔股達三成,學員炒鋪有賺Laura即可袋袋平安。而那些星級課程,每個課程按人數估計可袋近五十萬,平均一個月便辦一次,負責人及導師都人人有得分。

夾錢者難有保障

記者將FCI及FCIPIS的公司資料、課程報名表、夾錢炒樓的「合作協議書內容重點」等文件,交給大律師陸偉雄細閱。陸偉雄指:「這是一份不平等的合約條款,保障嘅係公司,投資者可謂完全無保障。」針對該份「合作協議書內容重點」,他指出,「呢度寫明,每位股東都有責任成為按揭擔保人,但就只提及擔保人可以分多啲錢做獎勵,但完全無講擔保人的風險。公司被追數,第一個就告公司,第二個就是擔保人!另外,流程中提到FCIPIS找了律師幫助學員成立空殼公司,咁夾錢的投資者有無得揀其他獨立律師呢?受委任的律師會以自己的委託人利益為最大考慮,對其他人有可能唔夠公平。」

眼見章程內一句:「齊集資金便正式做世界」,陸偉雄笑言:「從未見過正經嘅公司有呢類句子!」由於空殼公司的支票簿及公司印都由FCIPIS「代為管理」,陸偉雄指:「咁即係空殼公司的管理權,已落咗喺FCIPIS手上,咁就有可能變成非法集資。」

根據《證券及期貨條例》,任何人邀請公眾將資金投入資產或生意,而投資者沒有參與日常運作,可從生意取得回報,即屬集體投資計劃,除非事先取得證監會批准,否則屬違法,最高刑罰為監禁三年及罰款五十萬元。

至於課堂上導師所教的避稅等走法律罅方法,較難入罪,「除非涉及虛報假地址、偽造文書等直接的證據,而且要有受害人,才較有可能成立教唆欺詐這刑事罪。」

否認非法集資

本週一晚記者找到FCI負責人Anthony,他否認有涉嫌違法,「(非法集資)梗係唔會啦,唔係我哋去集資,啲錢完全唔經我哋手,錢係入返同學開嘅合資公司。(你哋嘅角色呢?)我哋只係line up一班想做生意嘅人,做顧問,話俾佢哋聽法律上、會計上點做,點先係合法,所有程序都跟足公司法。」對於「合作協議書內容重點」規定,要夾錢的學員先交一萬元誠意金,Anthony解釋那是保證金(Deposit),而「一齊做世界」他則辯稱:「Gimmick 嚟o架啫!」至於堂上導師涉教人走法律罅,他笑笑口謂:「教人避稅?我哋課程內容完全無呢啲嘢,可以俾note你睇!(Note上無但導師口講呢?)可能係有同學問問題,個導師分享番出面啲人點做啫,就好似電視台訪問嘉賓,內容唔等於電視台立場。」

身為FCI負責人之一的Anthony,卡片上寫上自己是催眠治療師,及亞洲青年企業家聯盟的創辦人等等;曾炒賣七個物業,賺近三百萬。佔FCI百分百股權的大股東,是身份神秘、從未現身的雷愿桁,Anthony等一干人如此精明,要避過法律責任,應當無難度。

3. Take care 2013-08-20 12:57:34

 


FCI幾乎每週都有免費講座,吸引大批有意買樓的人士, Anthony(箭嘴示)及 Brian(揸咪者)變身專家,又會施以軟硬招數鼓勵在場人士俾錢報讀課程。

大錢題

潛入投資學堂 揭炒樓「秘」招

2012年11月22日 ~~ 第1185期 香港《壹周刊》

近月在網上及報章,不時出現地產投資講座的廣告,宣稱講座免費,標榜「滿身卡數打工仔,五年八層樓」、及「八十後,三層樓一間鋪」等等,這些「成功人士」,更不時上電視、電台、雜誌,甚至出書,大肆宣揚發達經過。
這 些成功例子,全都來自一間叫「 FCI」(投資策略研究有限公司)的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技,本刊記者潛入課堂聽課,發現導師皆是行內知名的經紀及炒家,除了教授「走法 律罅」的炒樓招數,還落足嘴頭要「團結散戶力量」,游說學生夾錢組空殼公司炒樓,講到明要齊齊「做世界」!

FCI每個月都有三、四堂免費 講座,一班主講人「星光熠熠」,包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產( 169)獨立非執董葉景強等等,而擔任課程總監的,是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良( Anthony),他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓,只要花錢報讀他們的課堂,便能盡得炒樓精髓。
這時講座上的聽眾已聽 得如痴如醉, Anthony的拍檔 Brian即趁機打蛇隨棍上,「我哋要結集力量!報讀課程只係第一步,重點係增大 FCI兵團,就好似美孚啲師奶兵團咁,只要手頭嘅貨多,就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師,亦會成為你哋嘅 supp