地產博客
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蔡志忠
2019年1月16日
如何保地產界江湖地位?
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  曾幾何時,網上地產評論文章十分盛行,網民留言各抒己見。有一位著名網絡評論家,外號「雲在青天水在瓶」(簡稱雲兄),分析樓市見解精闢, 2010年他預測:中原指數80點的預判已實現,123點的預測目標步步逼近,174點的圓底升幅必能見到!在當時樓價錄得一定升幅,迫使港府大力出招打壓樓市之時,能夠估中樓價未來幾年仍然可以倍數上升,恐怕只有此君一人!

  幾年不見的雲兄,忽然重回網絡,並留言提醒筆者:「 蔡生,樓市15年的牛市己走完,今年應大力唱淡,以保自己在地產界的江湖地位。」首先要感謝雲兄抬舉,筆者並不認為自己在地產界有何等江湖地位,香港地產界高手雲集,名人輩出,筆者自覺文章有人認同已是萬幸。而雲兄對樓市的看法眼光獨到,筆者倒是真心佩服。

  要數香港地產評論高手,除了紀惠集團湯文亮博士外,祥益地產汪敦敬博士(汪兄)也是個中表表者,沒有語不驚人死不休的言論,平實的文章帶出精彩的分析,身為樓市好友的汪兄,評論樓市準確度無出其右。寫到這裏,筆者突發奇想,假如來一個好淡大辯論,由雲兄鬥汪兄,無論是舌戰,還是筆爭,都必定火花四濺,精彩萬分。

樓宇多功能 升跌難預料

  樓宇吸引人的地方,是它既可作居住用途,也具備投資價值,香港人的投資選擇不多,除了黃金股票之外,恐怕就只有買樓收租,甚麼債券外幣都不是很懂,投資物業最為穩健。事實上,很多八十和九十年代出道的港人,憑個人努力投資物業致富,到年老時,樓宇多一層可以收租,只有一層可做逆按揭養老,甚至賣掉供子女出國讀書等,樓宇的功能十分廣泛,也創造了獅子山下香港人的奮鬥故事。

  以上這段話不是每個人都喜歡聽,尤其是未買樓者,但筆者說的是事實。國家改革開放40年,珠江三角洲從農村變成工業重鎮,香港從工業城市轉為旅遊之都,每一個領域的轉變都創造出非凡成就,經濟起飛也帶動中港兩地樓價急升。其中,北上廣深樓價近年來的升幅,比香港更大。

  時至今日,科技改變人們的生活習慣,網購打擊傳統的消費模式,將來人類的居住方式又會不會被顛覆?未來樓市是升是跌很難預測,筆者持的是中立態度。至於雲兄提醒筆者要大力唱淡樓市,才可保地產界地位,其用意是要順應民意,還是真正看淡後市? 還請雲兄多加指正。

 
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1. 東方竹 2019-01-16 12:45:42
雲兄再現江湖,讀者之福,大家都想見其獨特見解!
2. 讀者甲 2019-01-16 12:57:23
蔡生講得好正確!
"樓宇吸引人的地方,是它既可作居住用途,也具備投資價值,香港人的投資選擇不多,除了黃金股票之外,恐怕就只有買樓收租,甚麼債券外幣都不是很懂,投資物業最為穩健。事實上,很多八十和九十年代出道的港人,憑個人努力投資物業致富,到年老時,樓宇多一層可以收租,只有一層可做逆按揭養老,甚至賣掉供子女出國讀書等,樓宇的功能十分廣泛,也創造了獅子山下香港人的奮鬥故事。"
3. 基層市民 2019-01-16 13:30:29
雲兄真係咁利害,蔡生都咁捧場!勁人!
4. Peter Peter 2019-01-16 13:48:28
在香港,很現實,亦很實在,沒樓總覺得欠缺甚麼的。有樓在手(當然越多越好),親朋戚友一定對你另眼相看,這是事實,無須否認
5. 夏秋冬 2019-01-16 14:28:10
Peter Peter 兄所言的確屬實。

不過另眼相看有機會是變成被杯葛的對象。

老實說,我除了感覺阿媽是真心為我高興外,我儘量不在親戚面前講樓,佢地亦刻意唔講這話題。
6. 江湖地位 2019-01-16 14:43:36
原來睇淡是為了江湖地位
7. 邊個至淡 2019-01-16 15:38:33
講到睇淡,邊個夠浪子淡,咁佢最有江湖地位?
8. 支持者 2019-01-16 16:06:02
蔡生好文章!
9. 威威食雞 2019-01-16 16:47:42
太多方法令樓價升跌了,  越覺得如果權力核心的高手想穩樓價, 結果就是穩樓價。

10. 路過 2019-01-16 17:20:32
雲在天邊水在瓶就是老施化身
11. 亮劍 2019-01-16 17:38:50
呢幾年樓價「咁高」,仲有「閒錢」走去買私樓的人,理論上應該係資產金字塔中最頂嗰1x%,因過去的10年低息環境,做就他們喺幾方面賺取「本錢」:
1 以前供樓的利息,3厘起碼,5~6厘叫平,预佢7~8厘正路,但對上10年平均只係2厘左右,小業主每件磚頭每月供款慳番幾千起碼,小數怕長計。
2 因為低息環境做就,磚頭普遍水漲船高,造成財富效應,你打工仔要儲百零萬,真係捱到金睛火眼,仲要節衣縮食冇得去日本,但有父幹的10%,因為老豆大把,D樓一年升佢10個8個%,已經可「變」百幾弍佰個出來。
3 如果有樓收租的話,呢10年8年大部分時間新簽或續租,都可提升租金,荷包越來越充實,人就越來越踏實。

總結嚟講小業主呢十年八年財富得以增值,係得益於環球廣泛QE,這令到市場有平錢可借,令投資者入市追逐資產。
12. 路人xx 2019-01-16 17:55:53
祥益地產汪敦敬博士(汪兄)也是個中表表者,沒有語不驚人死不休的言論平實的文章帶出精彩的分析身為樓市好友的汪兄,評論樓市準確度無出其右

蔡老闆講得好!

13. 樓霸 2019-01-16 21:09:19
雲師兄無論睇升睇跌,都有詳細既論述,好友淡友雖不認同,但都會配服其分析既論點。不似某些人不斷重覆簡單而毫無分析既論點。例如,什麼利息低、香港人好有錢、M2好多、供不應求等等阿媽係女人論點,而且日而斷夜地講,拜託你地無甘既分析能力唔好係度亂吹,學下雲師兄要講d人地唔知既野先有用,好似某姓汪既代理,升同跌都話自己估中,真係不知所謂。
14. Peter Peter 2019-01-16 22:45:19
回5樓夏秋東:閣下所言有道理,若閣下所做一切而能夠讓父母高興,去做是也,相信閣下一定是一名孝順人士,上天一定保佑孝順之人。正所謂「貧居鬧市無人問,富在深山有遠親」,我亦有同感。
15. 花冇假 2019-01-16 23:09:58

面子俾江湖地位更重要, 水就是水, 冇花冇假, 咁都唔明, 如果人人唱淡, 樓價就不會創新高, 就唔會有咁多人天價搶樓, 何況現在買樓40年後一定升值, 唔買就笨, 在香港, 個個有錢佬都是有樓的…

17. 自然一派 2019-01-17 02:55:20
蔡生自己都係樓市高手,預測尚算準確多過唔準確,文章都保持到新意,值得推介嘅作者.
18. 展光芒 2019-01-17 11:36:22


至於雲兄提醒筆者要大力唱淡樓市,才可保地產界地位,???  推測  雲兄提醒貴筆者  的心態是三個月前沒有向你的忠實讀者提出樓市存在回落的兇險的敬告, 你的忠實讀者因為摸頂以為執到金, 可能是一場小小誤會,  大家放開胸懷睇未來,  重新唱好樓市,  希望二年後再上衝188點高位.  讓香港核心物業再展光芒.



19. 蔡粉 2019-01-17 15:20:30
抵蔡老闆發過豬頭
20. 見得到 2019-01-17 17:09:55
雲兄果然是高手!
"曾幾何時,網上地產評論文章十分盛行,網民留言各抒己見。有一位著名網絡評論家,外號「雲在青天水在瓶」(簡稱雲兄),分析樓市見解精闢, 2010年他預測:中原指數80點的預判已實現,123點的預測目標步步逼近,174點的圓底升幅必能見到!在當時樓價錄得一定升幅,迫使港府大力出招打壓樓市之時,能夠估中樓價未來幾年仍然可以倍數上升,恐怕只有此君一人!"
21. 東成 2019-01-17 18:12:35
雲兄是樓市高手,亮劍兄也是分析力特強嘅高手,蔡生都稱讚過,這些高手多啲出文章,讀者之福也.
22. 實事求是 2019-01-17 18:27:49
亮劍兄的預測都係相當準確,而且帖文有文有路,好有說服力.
以前仲有好多高手,其實應該百花齊放.
23. 雲兄粉絲 2019-01-17 20:50:00
雲兄而家睇淡後市,相信又中。佢勸蔡生跟佢睇淡,其實是叫他轉軚。大家睇翻蔡生嘅言論及文章,就知他是大好友,2018年初話全年樓價冇得回調。十二月仍說‘在一面倒認為樓價將大跌兩三成的聲音下,筆者再一次作出相反預測,認為明年樓價將上升逾一成。’ 2019年開始話中立,其實係模稜兩可,樓價在10%上落佢都贏。不過如果跌10%以上佢就輸。因為佢中立得嚟又強調唔可以睇得太淡!
24. 雲在青天水在瓶 2019-01-17 23:39:23
科技改變生活,的確如此。

百多年或之前,人們的主要交通工具還是馬車。當時,馬車夫、馬糞清潔工、草料場還是城市中必不可少的工種和場所。
近代以來,汽車成為主要交通工具,司機、汽車修理工、加油站取代了上述工種和場所,成為主流。
現在,網絡科技的發展,網店的興起,令實體店舖開始受到威脅,地產代理也受到沖擊。

正是
最是人間留不住
朱顏辭鏡花辭樹

過去,地產代理之所以能夠生存和發展,主因在於資訊的不對稱性。市民想買賣物業,只能向代理索要資料,並通過代理完成交易。

如果能夠建立起一個中央數據庫,收集全部買盤及賣盤,並開發出一個交易平台,類似股票交易所的形式。那麼,現在意義上的地產代理,將會走進歷史,成為香港人的另一個集體回憶。而能以這一科技方式一統地產代理天下者,必將擁有未來。
25. 拭目以待 2019-01-18 00:48:40
舊年樓價全年升咗5.7%,即使在下半年都只係跌7-8%,跌幅冇超過1成,蔡生算係講啱咗.
至於今年樓價走勢如何,目前言之過早,年底至知道結果,大家拭目以待.
26. 支持者 2019-01-18 00:54:26
我覺得蔡生分析樓市比較中肯,持有溫和嘅好友態度.
27. 不求名 2019-01-18 01:24:06


睜著眼睛說瞎話, 想不到經常會在網絡上出現, 三個前已經不斷有網友不求個人名利不斷提出忠誥, 寧買當頭起, 莫買當頭跌, 停一停, 等一等...真是知人口面不知心???唔知淋啲乜???  顧左右而言它......40年後一定賺錢, 目前188點買咗天價樓, 現在都不需要捶心口???



本港樓價連跌4個月。差餉物業估價署今日公布,11月私人住宅售價指數為366.3點,按月跌逾3.5%,跌幅較10月大0.9%。

期內,樓價按年仍升5.5%,但升幅較10月收窄約一半。樓價重返至接近今年2月時的水平,並從高位回落逾7%。今年以來,樓價累計升幅放緩至約3.8%。

而本港11月的租金也回落,結束之前9個月的升勢。租金指數按月跌近0.8%,大型單位跌1.1%,中小型單位跌0.55%。


28. 啲盲目 2019-01-18 11:55:33


香港存在一啲盲目高追的迷信追隨者, 4月前188點高位買落天價樓, 未來向三個方向演變,  一: 持有40年一定賺, 二: 處於動盪處境的投資者將難以平手離場, 三: 供樓困難多按物業有機會輪為銀主盤拍賣虧損離場...


樓市去向未明,辣招鬆綁盤已近乎無錢賺。元朗世宙2座一個高層單位,減價至600萬元登記售出,約三年帳面升值不足7萬元。


29. 雲兄粉絲 2019-01-18 17:18:30

蔡生在2018年初話樓價冇得升。

去年五月底時話:「樓價仲會再創新高,唔好話嚇人……,但我都唔想見到樓價一路創新高,咁唔係太好。但事實係一路創新高,市場係扭曲。」

去年七月底時又話發展商一枝獨秀,定價進取好自然,咁會令到整體樓價向上。又話空置稅作用唔大。

去年十月時又話「如果樓盤在市場上的流通量少,樓價也容易被推高……。原因其實很簡單,就是辣招愈出得多,樓市的流通量就愈少,二手市場零星的成交價,變成了樓價指標。有見及此,聰明的發展商在釐訂新樓價格時,自是拿二手樓的成交價作為指標,然後他們再將一手樓價格進一步推高。」佢跟住重話自已係好友,對樓市會睇得好正面。

蔡生說話好溫和,幾討好!不過呢幾個月好友確係睇錯市。樓上都有師兄話蔡生如果睇得咁準,跌市前幾個月應該提醒樓民,唔好話樓價會一路創新高,信佢既就摩頂啦。真正既高手係雲兄,佢叫蔡生轉軑做淡友,其實係好心提點蔡生!

30. 燒爛灶 2019-01-18 19:58:27


其實係好心提點。。。。。。???

好心冇好報,好柴燒爛灶。。。。。。


31. 雲兄之粉 2019-01-18 21:42:05
雲兄因為睇淡睇得太早,近幾年樓價上升期間失了蹤。見近月樓價跌了少少,鼓起勇氣從出江湖。好!

估計到了今年下半年樓價升番轉頭,雲兄又玩失蹤。
32. 如何保 2019-01-19 10:13:23



如何保地產界江湖地位?  4月前都唔向你的忠實讀者發出風險警告......


樓價指數反覆尋底,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報170.19,按周跌1.01%,相對去年8月所創出的歷史高位188.64,短短5個月急速回落9.78%【圖】。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,隨着本月樓市氣氛回暖,市民置業意欲轉強,展望春節前後樓價可成功尋底,但仍維持上半年CCL目標為160的看法,即由去年8月高位調整約15%



33. 雲兄粉絲 2019-01-19 17:45:03
雲兄在2010年預測中原指數會升到174 。2018年1月就升到呢個數字。佢最多只係早了半年預測樓價見頂。佢幾年前收聲,樓價仍按他的預測上升。相信他不是因為估錯樓市而收聲!不要張冠李戴,將早了幾年睇淡樓市嘅人當係雲兄!
34. 井 2019-01-19 23:37:10
12月頭開賣,就算只係推左27伙出黎
個半月既今日,都仲係只賣出2伙,究竟發展之後仲有d乜野銷售策略?果兩伙人而家既心情究竟係點呢?

35. 咁簡淺 2019-01-20 01:05:14



樓市都有潮漲潮退時, 三個月前已經有網友貼文: 寧買當頭起,莫買當頭跌, 咁簡淺香港常識都唔懂, 如何做江湖大佬啊???


 


王健林去地産化


其實這正是王健林想要看到的成果,王健林對於萬達的轉型目標就是朝著輕資産的路線發展,現在萬達距離整個目標已經越來越近,去地産化已經開始逐漸有了成效。其實不僅僅是王健林在開始去地産化,知名大富豪李嘉誠早早就開始遠離內地房地産行業了。衆所周知,李嘉誠的財富之所以會累積的那麽快,主要也是靠房地産發了一筆大財,那麽李嘉誠又爲什麽會選擇離開房地産行業呢?


從整個中國的房地産行業來看,之前的樓市正處於一個發展期當中,中國的房價經過十多年的發展已經達到了一個從未有過的高度,當時的房地産行業還是非常賺錢的,很多房地産公司以及一些炒房客們都因此賺到了不少錢,不顧隨著政府對房地産市場的調控政策越來越嚴厲,一些房地産大佬開始感到不妙,紛紛開始了去地産化。因爲這些大佬們的舉動,也有不少網友預測是不是樓市真的要降溫了?




36. 亮劍 2019-01-20 12:57:26
唔知我有冇理解錯,蔡生長期看好樓市,係基於喺可見嘅將來,環球資金繼續氾濫。
喺金融海嘯之前美金獨霸全球,美國佬通過操控貨幣匯價及美元利率,就可做揸𨋢人,去剪别國羊毛。
但係金融海嘯之後,因為美國金融體系被重創,經濟面臨崩潰危機,因此美國政府要狂發債去作拯救。
而呢啲債券佔一定比例畀中國吸納咗,大陸表面吃虧,但實際上佢另有盤算。
通過持有大量美國債券,人民幣就有咗「錨」,咁樣人民幣就可以通過印銀紙增加貨幣供應,而同時人民幣不會大幅貶值。
繼後劇情就係中國大陸把印返嚟嘅銀紙,投入去發展國內基建、去外國買資產及有知識產權企業,把虛擬變實物。
如果我以上立論成立,咁中美呢一次既談判主菜,就唔係傾貿易不平衡咁皮毛(相對環球發鈔權這是小菜一碟),而係傾點樣分贓。
香港樓市長期走勢睇貨幣供應,基本上係大漲小回格局,不過要是你認為美國人會洗心革面減債,然後量入為出去過簡樸的生活,咁環球貨幣供應就會萎縮,那麼唔好買樓乃明智之舉。
37. 基層市民 2019-01-20 18:40:55
蔡生是好友,睇樓市比較正面,佢其他嘅預測都算準確,香港樓市大漲小回,長期睇好比睇淡有利!
38. 引刀一快 2019-01-21 05:06:28
雲兄,保重!

閣下預言AA會被科技取代,小心被AA盯上,到時地產網出現一個“向雲兄說不”之類嘅騎呢人,非論友之福。

另外,閣下提到交通代步工具的演進,是否同意地鐵高鐵和大量公路,會逐漸擴大個人生活領域,乃至整個大灣區?
39. 引刀一快 2019-01-21 05:29:55
好好奇,如果1997-2003,樓市都叫“大漲小回”,咁1992-1997有冇今次咁“大漲”?今次“小回”回幾多?

中國問題在於貿易戰?委實掩耳盜鈴。物先腐而後蟲生,俄羅斯就係睇準中國外強中乾嚟出手嘅。記得三年前我批死嘅亞投行,都有人話係中國有力嘅一著,今日如何?
40. 亮劍 2019-01-21 09:40:34
香港樓市長期走勢睇貨幣供應,基本上係大漲小回格局……

此兩句係將來式,多謝引刀兄指點。

41. 自我陶醉 2019-01-21 09:45:22
引刀兄

97-03係小回呀! 唔信你攞個樓價百年圖睇下。 記住唔好攞錯個半對數圖啊!哈哈哈!
42. 亮劍 2019-01-21 10:22:44
一人一票的選舉制度有一個盲點,就係政客傾向短視,同一筆錢用來搞十幾弍拾年後才見成績的基建設施,真係蚊都瞓蛇都死,咁大家傾向立即派咗佢是否正路,但如果各黨各派都係咁樣搞,請問國家有無將來?
西方國家人口老齡化,各種福利支出必定有增無減,啲錢會從天上掉下來嗎?可能有人話向有錢人徵多D稅咪得囉,但他們有無諗過,嗰班人有好多專家同佢哋出謀獻策,唔使講邊個睇下特朗普就知,他直到做美國總統之前,交咗幾多税先講嘢啦。
以後政客若要攞倒足夠選票執政(泛指要通過選舉上台的人)只剩下幾條路揀。
第一係把國家經濟搞好,希望人均收入有實質增長。
第二係有辦法說服選民佢有能力將别國的財富據為己有。
第三係在本國貨幣匯率唔大幅貶值下印銀纸做靚盤數。
第四係一在有意無意之中令人民帳面有財富增值。

聰明嘅政客會揀乜?

43. 引刀一快 2019-01-21 11:39:56
難得難得,多謝亮劍兄寶貴回覆,兄台話未來依然大漲小回,是否每一週期均大漲小回,另外,大漲小回以多少比例為度?
如果先升300%,後跌30%,如此大漲小回,都可以死好多人。
44. 引刀一快 2019-01-21 11:56:46
自我陶醉兄

百年為圖,研究投資不如研究人生好喇
45. 自我陶醉 2019-01-21 12:26:24
引刀兄

做人要樂觀啲嘛! 既然小回咗6、7成係改變唔到嘅事實,咪戥下阿爺或者人哋阿爺開心囉! 升咁多先回少少,係咁上下喇! 或者你個孫第日都會讚你買得英明呢!

46. 雲兄粉絲 2019-01-21 17:02:12
我同意雲兄講AA遲早會被AI取代。大陸已經有人開始研究運用大數據做AA既野。不久既將來AI將取代醫生,點會唔取代AA呀!
47. 湯瑪斯 2019-01-21 21:32:33
我個人認為差餉物業估價署的數字較全面,所以較中原城市領先指數準確。差餉物業估價署數指顯示截至2018年11月該年樓價升了約3.8%,12月樓價續跌,相信全年應該升了約3%。2019年1月估計樓價仍在跌!
48. 平價樓 2019-01-21 23:20:32


中原城市領先指數 CCL第一個回落支持點約在160點位置,如果香港存在強大的購買力將難以跌破此支持位置,到時將會有遊閒資金作為投資之用,如果跌破160點位置,一年半後才適宜考慮低吸平價樓了......


49. 123 2019-01-22 10:39:22
好文,一矢中的! 已分享給朋友們