地產博客
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文亮言
慎防美聯儲局立刻加息
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年1月31日

  耶倫明日將會主持美聯儲局最後一次議息會議,一般評論員認為今次不會加息,加息機會率只得4%,而三月份加息機會率則達到九成,換句話說,在兩個月內美聯儲局必定加息,如果耶倫連任,這個機會率是很正確,但耶倫離任便有所不同,我們必須要小心考慮這個因素,除此之外,亦要考慮特朗普之行事作風,他沒有理由在鮑威爾上任就立刻由他啓動加息程序,這不但對鮑威爾不公平,而且會損害他作為新主席的威信,甚至對外說他只是一個傀儡,一切已經由耶倫安排妥當, 所以,我認為美聯儲局明日的議息不但會加息,甚至會加息半厘,不過,大家又不用太擔心,我預測的準確度亦只有4%,大膽講美聯儲局會加息,語出驚人而已。

  相信一般人都很難想像得到,美匯在過去一年竟然下跌了14%,雖然美匯轉弱是特朗普提倡美國優先的弱美元政策,但一年下跌14%,我相信絕非特朗普政府意願,弱美元本來是有利美國,但下跌太多將會變成不利,優勢變成劣勢,要扭轉弱美元劣勢,唯有立刻加息,這是立竿見影做法,而且要清楚表明加息將會提速進行,這才可以產生效果,美聯儲局亦考慮到在宣布加息與否之後,記者們一定會很多提問,所以先下手為強,預先公怖不設記者提問環節,記者只需要按美聯儲局發出的新聞稿如實報導便可以,這的確有點不尋常,這亦是我預測今次美聯儲局將會加息原因之一。

  其實我的預測可能是後知後覺,近日氣勢如虹的美股及港股改變走勢,由急速上升變成下跌,春江水暖鴨先知,股票投資者意識到美國有連續性加息風險,所以沽貨鎖定利潤,因為他們知道,如果要等到美聯儲局真的加息才沽貨,利潤將會減少很多,專業投資者與我們業餘的是有所不同,他們在出貨時我們仍然還有人入貨。

 
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1. 自我陶醉 2018-01-31 10:04:52
美國佬在息口上玩的是預期管理,唔會隨便行動,耶倫本身都係有錢人,而且同其他美國猶太人關係千絲萬縷,根本唔會亂嚟倒自己米,博士多慮了。
2. 楊衛隆 2018-01-31 10:36:50
英雄所見略同

加息的後果
先讓我們看看加息的後果。我不想深入探討買樓的過程,例如首期和雜費等等。只是看樓按供款。
以500萬樓按供款為例,15年樓按,
年息8厘,每月供款48,000元
年息5厘,每月供款40,000元
單看這樣的數字,好像沒有甚麼震憾。我們用另一角度去看吧。我們不將樓按金額固定,固定的金額是每月供款40,000元
年息5厘,樓按500萬
年息8厘,樓按400萬
今次震憾得多啦,原來,利率上升3厘,人們的收入不變,樓價要貶值兩成才能配合市場需要。
這是供應和需求不變情況下的樓價貶值。事實上,原本每月供款40,000的人能否負擔每月額外8,000元供款,是個很大疑問。事到如今,我們只能怪責特區政府沒有居安思危,在減息的時候做好退市加息的準備,任由樓價大幅度上升,升到市民的供款能力無法應付加息。
斷供收樓會大幅度增加,住宅供應量大升。樓價除了加息因素的貶值兩成之外,還要加上兩成的供應增加貶值。
供應增加之下,人們的置業意欲大減,於是需求下降。少了買家,炒家被迫離場。將供求因素計算在內,樓價跌幅又增加兩成。
樓價總跌幅係六成,只是加息3厘就會引起樓價大跌6成。但是,更加慘淡的情況是,銀行看見樓價暴跌,不敢批出信貸,於是有心置業的人拿不到樓按。後事如何,只能各安天命。
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-01-31 10:38:12
自醉兄自認識得玩甚麼預期管理?!卻不知為何會實行做個無產階級低下層租樓日日賺呢?

4. Johnny 2018-01-31 11:59:49
博士又開盤啦,無論輸贏都要支持一下呵呵!
5. 回楊衞隆 2018-01-31 12:04:48
楊生太大驚小怪啦,香港人供樓供20里息都試過。整個70年代同80年代,都是供十里以上的息口。90年代息口也是接近十里。

不要忘記,當年强国同胞重系为温飽問題而𡚒斗。依家大把土豪可以full pay 買豪宅。 特區政府敢撤下所有辣招,你就知加息根本不值一提。

6. 鳥5 2018-01-31 13:07:19
,香港之所以風险所 在,係資金極到進出自由,同時樓'、按最高債比。一但無限資金調頭,可以好甘。以前+厘果時可以收租厘數?而家中樓幾多?
7. 鳥5 2018-01-31 13:13:36
We are difference 零八年美國業主心態
8. 鳥5 2018-01-31 13:20:52
不過要加3厘以上(加息預期),應該係下半年,首次破(個人覺得係臨介)香港壓測3厘,要到下年第二季既事。。。
9. Koichi Fuyumi 2018-01-31 15:06:19
二樓朋友:

事實上香港按揭利率的參考指標Prime rate 在08年十一月就跌到5厘了。按你的理論,香港樓價是不是應該在08年十一月開始就純粹反應工資的調整?
10. 真真薯片 2018-01-31 15:36:00
當美元弱時, 愛國同志喜歡講, 弱美元係美國打擊中國既奸計, 原因係打擊中國出口, 而當美元強時, 又係美國打擊中國既奸計, 原因係萬劍歸宗

在下認為以上理論其實錯唔晒, 美元強弱都係美國既奸計, 不過美國既真正奸計係讓美元時強時弱(其實所有貨幣都係咁, 時強時弱先正常, 唔郁先唔正常?), 美國既奸計就係通過美元時強時弱所制造出黎既資金流動, 再產生金股匯商品價格波動, 係呢d波幅之中獲利

本來美匯指數92在下以為已經差唔多到底, 點知低處未算低, 仲有得再跌, 如果美國既奸計係讓美元波動, 咁美元總會有升返既一日, 只係時間問題而已, 美元指數破底再跌, 只係條彈弓再拉行少少, 總會彈返轉頭, 美元強時香港乜都跌, 已經試過好多次, 今次應該唔會例外
11. 鳥5 2018-01-31 18:08:56
真真兄,今次係 剪羊毛複雜好多。。。
12. 鳥5 2018-01-31 18:52:49
之所以今次5同.大陸因素,,坐下覺得係同"佢玩同方向,'但大於佢預期,要佢失預期,但5玩方向。。借力打力。。。
13. 鳥5 2018-01-31 19:00:54
大陸想玩、之前未玩過野-你剪羊毛我收柴,5夠美元我借出,玩人仔(貨幣互换協議。。大陸美債已經大比数長債换 短債 所以長制短債息後請你係其中一個原因 短債到期唔唔續你都吹佢唔脹 所以今次同上次剪完毛唔同
14. 十一哥 2018-02-01 08:46:12
鳥哥   高端喎  ! 阿爺而家力水十足、玩啄尾、啄到美佬荒失失…


15. 不吃不喝30個月 2018-02-01 08:55:20
不吃不喝「填氹」多30個月

昨日差估署最新樓價指數連續14個月破頂,也是連續21個月上升,分別累升15.94%及30%。以一個430方呎的新界上車盤計,平均售價已升至518.44萬元,遲買14個月,同一個單位今日就要多畀85.64萬元,折算本港家庭年收入中位數(31.9萬元),要逾30個月不吃不喝才夠「填氹」,無殼蝸牛今個新年真係愁爆。
16. 自我陶醉 2018-02-01 13:21:29
15樓

填氹都唔緊要,最緊要係填得有價值。

3樓

原來唔買港樓就係無產階級,又學到嘢。可惜我從來唔喜歡掘個氹俾自己填呢!咁冇價值嘅投資,梗係留番俾有需要嘅人喇!  哈哈哈! 

17. 248 倍 2018-02-01 13:23:44
利嘉閣地產分行經理梁志偉稱,淺水灣道43號雙溪低層B室,實用面積2429方呎,屬4房兩套間隔,望全深水灣海景,原業主去年7月以1.02億元放售,近日減至9280萬元成交,呎價約3.82萬元,為該屋苑自2014年8月錄得中層B室以7260萬元轉手後,逾3年以來再錄得二手成交。原業主1971年12月斥資37.2萬元購入,持貨近半世紀賣出賬面勁賺9242.8萬元(約248倍)。
18. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-02-01 16:03:32
除了皇崗口岸24小時通關外,又將迎來多一個深圳灣口岸,加上未來的講豬奧大橋24HR通關及高鐵一地兩檢開通,香港已經完全勝任成為大灣區的首善之都,為港樓奔向火星再添動力已無法改變。

傻燦•土著•自醉•浪子 幾位傻淡是否應該問問大富豪,正確預測到2016年細價樓爆煲跌落3月時CCL的低位127點,卻無法預測之後的升災為何會到達今天的167點,或是不夠兩年時間上升40點,又或+31.5%升幅,未夠兩年時間反彈1/3更是只差半步之遙(假如明天CCL指數升到 170點),如2016年3月不買樓或是沽貨賣樓者,真系信者失救!俾人強暴緊的自醉兄,又再次扮享受喎!

19. 孟波 2018-02-01 16:50:54
港樓真係貴到冇朋友,能買得起嘅已經唔係普羅大眾變成少數有實力人士玩意,難得有些買得起實力派都唔差埋隻腳落樓市,令供應量不致買少見少,值得鼓掌。
20. 引刀一快 2018-02-02 08:15:05
自我陶醉兄

如果再少D人買港樓,說不女就會變負產階級,佢梗係硬谷喇。
21. 自我陶醉 2018-02-02 09:31:28
引刀兄,

唔係啩? 通街都係水魚,人仔90對100,要交15%稅都買,冇理由 81對100冇人買啊! 人仔強,樓價升,人仔弱,樓價升呀嘛!

睇下海航,買到破產咁滯都買喇! 說不仔今次應該買定花生睇下點樣可以買地買到俾人強姦喇。哈哈哈!
22. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-02-02 11:13:58
原來 傻燦•土著•自醉•浪子 幾位傻淡是以海航作為樓市動向參考指標架,真系傻得令人難以置信的有道理。
23. 自我陶醉 2018-02-02 13:52:05
唔洗用海航,以你做指標就夠喇。到你消失咗就差不多時間要入市了。 哈哈哈!
24. 引刀一快 2018-02-02 14:06:17
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
25. 引刀一快 2018-02-02 14:11:54
香港冇可能做大灣區龍頭,一般睇法最大可能係深圳,另一個可能係廣州,深圳做龍頭,香港冇啖好食,廣州做龍頭,香港就大把運行。