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興建太多亦會做成樓市泡沫
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年3月23日
施永青在較早話樓市泡沫有三種,分別是興建太多,借貸太多,太貴,我只是同意三分一,因為任何物質的泡沫都是只得一種,就是該物質的本質,樓市的泡沫就是樓價太貴,但可以從不同形態形成泡沫,我歸納為靜態泡沫,動態泡沫,衝擊性泡沫,當我的文章發表之後,有學者話我同施永青先生的見識相差甚遠,這一世都追唔到,我當然不服,在學者解說之後,我不但服,而且發覺自己原來是豬頭炳。
老施所說第一種泡沫是興建太多,學者話如果不是有相當資質,是不會明白,興建太多的結果就是供應太多,而供應太多樓價就會下跌,現在樓價的確是沒有泡沫,但政府不斷增加供應,官員不斷重申今年有超過三萬個單位供應,以及在未來三至四年有九萬四個單位供應,如果政府能夠做到的話,供應是多於需求,樓價有機會下跌,換句話說,現在樓價在未來會出現泡沫,供應是由政府負責,若果因為供應太多而令到樓價下跌,政府應該負全責,因為泡沫是由政府製造出來,所以,政府應該大幅減少供應,樓價不斷飆升,不但是現在,就算任何時候買樓都會享受未來物業價格升幅,老施其實在一年前已經叫政府減少供應,並且警告政府,如果唔減少供應,樓市將會進入蕭條期,不過CY及房屋政策官員沒有依照老施指示去做,不但增加供應,還推出新辣招,現在供應開始到位,老施以逆思維方式去表達樓價未來是會下跌,現在樓市的確沒有泡沫,但買樓的人在將來會發現,他們現在是用泡沫價買了樓。
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1. MT 2017-03-23 08:50:21
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2. 十郎 2017-03-23 09:47:02
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我理解是,‘換句話說,現在樓價在未來就是泡沫‘。
供應太小,是政府的責任。但是,供應太多又是政府的責任。那麼誰人沒有責任。
賣地給人有責任,賣砒霜給人出意外,有冇責任?
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3. 真真薯片 2017-03-23 10:15:21
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4. 博士 2017-03-23 10:24:08
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問施生,我已儘可能解釋。 簡單地說,如果興趣太多,供應大增,樓價下跌,現在樓價是有泡沫。
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5. 湯瑪斯 2017-03-23 10:55:54
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我認為湯博士在講反話。係人都知道借貸太多,貨品(包括票據)被炒至太貴是泡沫。貨品價格暴跌,過度借貸者資不低債,可引致個人或公司破產。樓宇供應太多點會係泡沫丫!供應多就無法炒到價格太貴,如果炒既人用自已積蓄唔問銀行或財務公司借錢買樓,何來泡沫?而家因為供應不足,先至搞到有人或公司借貸太多入市。增加供應是去泡沫化(唔通減少供應可以去泡沫咩?)。湯博士唔似我咁畫公仔畫到出腸,仲話自己錯,係豬頭炳。其實講緊反話!
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6. 白武士 2017-03-23 10:56:20
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這幾年都很想有機會做一個拯救樓市白武士的一份子, 現在回頭望一望樓價,除非大大大冧市, 否則手上的現金比對樓價差距越來越遠
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7. 鳥5 2017-03-23 12:26:17
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所有泡沬其重點在於資金,資金在泡沫不破。。。 鬱金香 香港天線 黃金,。。其實在 價值 冇任何數據有直接關係 直接關係得一個(資金)
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8. 浪子心聲 2017-03-23 12:38:19
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在經濟學上,價格應是反映供應和需求的平衡點,這個平衡點的價格可視為沒有泡沫的價格。當價格高於供求的平衡點價格,就應視為有泡沫。
我個人認為現時香港私樓的需求沒大改變,但今年和未來兩三年私樓供應就有明顯的增加,所以私樓價格的平衡點應有所下調,但現實是不跌反升,因此現時樓價己高於供求的平衡價,所以我非常認同湯博的觀點,現在買樓人士是用泡沫價買樓。
新供應將在未來一年半載就入伙,由於供應即將到位,就算樓價不升,香港樓價的泡沫亦可視作不斷增大!!
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9. 過路人 2017-03-23 12:50:03
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我諗意思係由於興建得太多,做成供應的泡沬 由於供應出泡沬,所以在供過於求的因素下,樓價會下跌 而由於樓價比現在的跌 所以理解為現時的樓價和將來的樓價有一定的差幅(泡沬)
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10. cky 2017-03-23 13:14:21
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11. 獨力難支 2017-03-23 14:17:59
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新樓供應比幾大地產商控制,二手供應又比辣招鎖死晒,只靠政府單方面起樓解決唔到供應死結。
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12. 真真薯片 2017-03-23 14:20:22
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未來幾年入伙數字, 就係早幾年新樓銷售數字, 應該就冇乜驚喜
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13. Tony lam 2017-03-23 14:44:16
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辣招冇鎖死供應、聽到隔離高價成交…自己平賣味好冇面、價高量疏、間中做一兩單好價刺激下、又可以保住高位不墮、睇睇下就好多人忍唔住…落叠。
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14. 真真薯片 2017-03-23 14:52:15
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以目前賣樓速度. 相對施工速度同賣地速度, 照計三五年後會有超過萬五伙貨尾(接近一年供應), 不過到時會唔會個個發展商都學梁粉陳啟宗, 響應梁粉呼籲, 每個屋苑都留一兩座唔賣, 結果周圍都係浪澄灣, 就好難講
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15. 鳥5 2017-03-23 18:10:36
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同意14/F,而家地商HoLD貨能力,比起97年仲強D。。出完貨仲有生錢入,管費車場。。不過D利淡亦步步上。。。壓測3厘臨介向下年年尾而左右到,89成地商上會果莊下年就碌碌續續到。。而家睇到既現仲係首曾生既地出貨。。乜9碌置居,居屋,cY係改5係加。下年年尾佢果D先出。。
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16. 鈔票增長快過起樓速度 2017-03-23 22:27:18
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香港M3從1997年2萬億增加到今年的差不多13萬億。中原指數居然只從1997的100點升到現在的區區150點。香港樓價真是不争氣,有好大追落後空间。
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17. 年終存量是本位 2017-03-24 01:08:43
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有講者長期用供應量來嚇人,但絕口不提拆卸量。被收購拆卸的居民會轉去瞓街?政府會禁絕拆樓嗎?還有是家庭平均人口連年下降,這也是需求上升的動力,政府會禁絕自立和分居嗎?
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18. 引刀一快 2017-03-24 11:22:43
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To 17樓
呢度D人計算人口咪又係淨計人口增加,唔計人口外移,死亡。人就個個都係離婚,兩個獨居者結婚就唔得嘅。
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19. 凝風 2017-03-24 11:45:36
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只要可以賣樓花,地產商可立於不敗之地! 地產商風險只需承受由投地到賣樓花這段時間風險,到售出就可提早鎖定利潤,資金回籠再投地。 政府完全知道咁可以減低地產商的不確定性,令地產商需承風險時間短了,就更高價加快進取投地,又可增加土地供應。 政府此計策跟地產商是WIN-WIN。 地產商深明白持貨不賣是不可能,只是銷售技巧,賺多賺少問題。 唯一最大風險,只有買家。 樓花完全是買3年後的價值!上車買新樓樓花既人真係睇路。(買現樓另計) 博士再三提醒負責能力問題,不無道理。
地產商團貨不賣,控制市場供應之說不可信~
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