細價樓之弔古戰場文

亮劍 2014-02-10 10:47:06

現在當港樓只有十個人玩，其中五個已經係業主，四個有政府關愛住公屋，咁中間那一個乜都無嘅，我稱之為「敲起喪鐘的一人」！

好奇怪每一個政府都對呢條友特別「關照」！

例如97前後，香港就起夾屋、攪租者置其屋及發放首次置業貸款幫佢哋迫上車！

而美國就整次按、日本就玩供三代！

而呢一個人，又通常係邊緣置業人仕，他們遊走於買同唔買樓之間，咁你政府幫到手囉喎，咪趕埋呢架尾班車啦！

但喺絕大多數情況下，呢條要接受政府政策支持先上倒車嘅友仔，通常都係低佢唔買，反而到咗就來爆嘅高位先嘈，話要乜要物，要生要死，咁政府俾人迫埋牆角，咪整個白居2出來止咳攞彩當做咗囉！

樓房週期大約十幾年，其實只有最終嗰年多先係高危期，因為喺呢年幾就會玩噴泉式上升，九成升得好急，成交又好大，啲買家又最多烏下烏下盲搶之徒，同埋槓桿普遍做到好盡！

咁攪法就算有小學六年班學歷，都知價又搶高，槓桿又高，仲有連最後買家都出埋，咁邊有下手接貨？那麼嗰市唔死唔爆都無天理！

在97年10月13~19日，香港楼市泡沫爆破，嗰期CCL報 102.93，回想一年前即96年10月14~20日，那一期CCL只是69.39。一年間升近5成，係咪透支咗預期升幅呢？

其實在97回歸前果期(6月23~29日)，CCL曾經上過 102.51，與97年頂部只差0.42啫，要是同樣用96年10月14~20日的69.39作比較，即3O幾個星期CCL升足48.28%，肯定係井噴！

講真其實97年董建華乜都唔做，楼市泡沫都會爆破，因為嗰陣私楼的衡平比，已升到離地，達致2+水平！！

董生及其幕僚喺呢一刻推8万5落井下石，做就楼市調整變楼災，想軟著陸變硬著陸。

但因為世界普遍政府，都採用開印鈔機來解決財政難題呢個方針無法逆轉，因此中長線例如10~20年睇，楼價会反覆上升的機會極大。

13萬人申請新居屋,打個7折都十萬,還未計唔合資格的家庭.

每年都會有新增需求.

邊有咁快有大量供應可以滿足這些需求,博士似乎提早了發出警號.

「只是唔想以往那些把心不定，遲遲不肯上車的人，突然間受到感染，瘋湧上車，最後鑄成大錯，如果已經買樓，根本毋需擔心，準時供款便可以。」

我想這是博士「看淡」「細價樓」的原因，這些人因受氣氛影響而勉強上車，而且是在升得更癲價時才忍不住上車。正如博士及各位前輩所說，即使後來樓價只是「調整」5-10%，他們已怕得不顧一切恐慌性落車，造成人踩人的跌巿。

依小弟愚見，博士其實是勸這些人想想上車的真正原因，是真正的剛需？還是怕執輸趁熱鬧？是有足夠實力？還是不自量力？若連上車是為了甚麼也弄不清，就有承受損失的可能。

小弟獻醜，嘗試在各位前輩面前「班門弄斧」，有錯請多多指教！

回 Alan

<1>

1998年5月或之前，金管局冇公佈 LTV%，第一粒 LTV% data 係1998年6月，約59.86%

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/1998/980826.shtml

LTV in Nov 2014 : 54.1%

LTV in Jun 2009 : 65.9%

LTV in Jul 2002 : 68.5% (record hi since Jun 1998)

<2>

LTV at inception 本身反映唔到首期來自自己 saving，定係借上借拓番黎。但正面按揭信貸資料庫係2011年4月才成立。理論上，過去3 - 4年買樓人士的首期理應好少來自借上借

此外，2010年11月出 SSD，樓冇得短炒，SSD 後應好少用借財仔去短炒。長楂借財仔更冇可能，因此過去幾年買樓人士的首期大多係荷包D 錢，而唔係借上借（不過我冇絕對証据）

<3>

1997 整體空置 3.8%  (A類 2.4%, B類 4.4%, C類 5.9%, D類 4.8%, E類 4.9%)

2003 整體空置 6.8%  (A類 4.5%, B類 7.8%, C類 9.1%, D類 6.8%, E類 10.7%)

2013 整體空置 4.1%  (A類 3.5%, B類 3.6%, C類 4.5%, D類 8.9%, E類 11.5%)

所以，我不認為當時有屋無人住。至於你認為今天 "好多人無屋住"，that's correct

<4>

現在就算癲升是必需品挾淡倉LTV低噴井...............  厘句唔明，唔知點回覆

3/2009 - 11/2014 的當月新提取按保貸款佔整體新提取按揭的比例（以金額及宗數計算）

按保比例在歷史低位徘徊，即使近2年，細價樓主導大市成交，按保貸款提取宗數及比例對比幾年前仍大幅下跌，且在歷史新低水平徘徊

THANKS PP

<1> 

1998年5月或之前，金管局冇公佈 LTV%，第一粒 LTV% data 係1998年6月，約59.86%

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/1998/980826.shtml

LTV in Nov 2014 : 54.1%

LTV in Jun 2009 : 65.9%

LTV in Jul 2002 : 68.5% (record hi since Jun 1998)

I just make a wild guess that in 97, not many property were fully paid. Now, 6x% are fully paid. So the total macro LTV are different.

<2>

LTV at inception 本身反映唔到首期來自自己 saving，定係借上借拓番黎。但正面按揭信貸資料庫係2011年4月才成立。理論上，過去3 - 4年買樓人士的首期理應好少來自借上借

此外，2010年11月出 SSD，樓冇得短炒，SSD 後應好少用借財仔去短炒。長楂借財仔更冇可能，因此過去幾年買樓人士的首期大多係荷包D 錢，而唔係借上借（不過我冇絕對証据）

Yes. The LTV ratio can also with leverage in 97, now difficult.

<3>

1997 整體空置 3.8%  (A類 2.4%, B類 4.4%, C類 5.9%, D類 4.8%, E類 4.9%)

2003 整體空置 6.8%  (A類 4.5%, B類 7.8%, C類 9.1%, D類 6.8%, E類 10.7%)

2013 整體空置 4.1%  (A類 3.5%, B類 3.6%, C類 4.5%, D類 8.9%, E類 11.5%)

所以，我不認為當時有屋無人住。至於你認為今天 "好多人無屋住"，that's correct

Thanks for your correction.  I checked and in the following, Prof Yiu stated that low vacancy cannot implied no bubble.

https://ecyyiu.wordpress.com/2012/05/29/housing-vacancy-rate-in-hong-kong-a-panel-analysis/

<4> 現在就算癲升是必需品挾淡倉LTV低噴井...............  厘句唔明，唔知點回覆

My view is that the CCL will rise and consolidate and rise until difference between demand and supply decreases.

I want to argue that even if now CCL hugely increases to 180, the subsequent drop will not be sharp due to low vacancy( not valid, Low vacancy does not imply no bubble), low LTV.  This argument needs further consideration and other factors (like negative real interest rates, future land supply, construction cost) need to be included.