地產博客
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蔡志忠
2017年8月9日
樓市政策會有重大改變?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  財政司司長陳茂波於網誌表示,未來3、4年新樓供應高達9.8萬個單位,為有史以來供應量最多時期。當中特別強調中小型單位的供應佔大約7成,而這些「上車盤」在過去幾年間的升幅比較大,也可說已升過了頭,他提醒有意購買上車盤的人士,需注意泡沫風險,買樓應量力而為。

  政府高官指樓市出現泡沫風險已經很多次,目的當然是希望準買家暫緩買樓計劃,等待樓價下跌再作決定。然而,物業市場並沒有因為高官們的勸說而停止成交,新樓市場更是一枝獨秀。

  現今樓價處於歷史高位,未來新盤供應將大幅增加,美國一旦加息,香港最終都要跟隨,供樓利率只會升不會跌。而政府公佈的今年第一季置業負擔比率,即按揭供款與私人家庭入息中位數比例,進一步惡化至的66.1%的高水平。面對這些利談因素,樓市將何去何從?

市場主要買家 非打工仔一族

  我們不妨以買家的角度來做分析。在地產辣招下,買家以所謂的「首置客」為主,他們大致上分為三類:第一類是實力派買家,他們雖然擁有其他物業(之前用公司hold),但現今仍然可稱首置身份,他們多數已在這幾年間入市買樓,因為可享有較低的首置印花稅。第二類是真正的首置買家,他們實力比較弱,上車買樓需要省吃慳用,好彩早幾年成功入市買樓,今天才不會徬徨無助。

  第三類是很想買樓但還沒有買的首置一族,他們剛剛蓄夠了首期,勉強有能力上車。他們是最渴望買樓的一群,也是社會上聲音最大的一群,今天我們的政府發出一個這樣的信息,是否代表後市即將下跌?究竟這班年輕人還買不買?幾年來類似的警告信息發表了不少次,很多人當初也是相信政府而選擇等待,今天的結果又是否符合他們的意願?

  樓價今天升到這個高位,以入息中位數計算的買樓人士當然負擔不起,也過不了銀行壓力測試。但目前市場仍然有大量買家,證明樓市非以打工仔為主力,而是以投資者作主導,這些投資客認為樓市仍有吸引力。

  這是一個矛盾的市場,港府一方面依靠地產獲得巨大收入,另一方面卻不斷提出樓市出現泡沫風險,呼籲買家別入市買樓。假如地產市場沒有買家,政府便需要另拓稅收來源,最近仼志剛抨擊守財奴及陳茂波研究增加稅收的言論,是否在暗示政策會有重大改變?

 
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1. Danny 2017-08-09 12:09:26

非常同意蔡生文章所講, 政府矛盾到自己亂晒!

"這是一個矛盾的市場,港府一方面依靠地產獲得巨大收入,另一方面卻不斷提出樓市出現泡沫風險,呼籲買家別入市買樓。假如地產市場沒有買家,政府便需要另拓稅收來源,最近仼志剛抨擊守財奴及陳茂波研究增加稅收的言論,是否在暗示政策會有重大改變?"

2. 另一市民 2017-08-09 12:12:06
蔡生嘅文章好有說服力,佢比政府高官更加熟悉政府政策,始終經驗及經歷係最重要.
3. 東成 2017-08-09 12:15:43
講題好到位,好文雅俗共賞!
4. 三把火 2017-08-09 12:28:52


新官上任三把火...不需要大驚小怪...樓市仍然在長命增長期中運行...

最近仼志剛抨擊守財奴及陳茂波研究增加稅收的言論,是否在暗示政策會有重大改變?


5. 有趣味 2017-08-09 12:53:42


有趣味性的成語故事:

諸葛亮上任三把火,四把火燒掉自己的陽壽...


我們都知道新官上任三把火這句話。這句話出自三國中的諸葛亮身上,自出隆中不久,短時間內三把火奠定了自己在蜀漢的地位。後來在七擒七縱孟獲時又火燒藤甲兵,最終火燒上方谷時天時地利不和,並未成功。

原文網址:https://kknews.cc/zh-tw/history/l84rqgb.html

一將功成萬骨枯,雖說在戰場上拼的就是你死我活,但火攻實在是太殘忍,尤其是在火燒藤甲兵時,更是慘不忍睹,藤甲一旦起火,被燒的人只能眼睜睜看著自己變成灰燼。

第一把火、火燒博望

當時諸葛亮,剛出茅廬,在劉備的軍中,威望還沒建立,而此時劉備和諸葛亮吃住在一起,張飛和關羽心中不服,正好此時,由夏侯敦率領曹軍十萬,直奔新野殺來,當時劉備人馬三千人,諸葛亮運籌帷幄,巧設計謀,憑著這僅有的三千人馬,在博望坡放了一把大火,燒的曹軍死傷無數



原文網址:https://kknews.cc/zh-tw/history/l84rqgb.html

第二把火、火燒新野

曹操起軍50萬,直奔新野,勢必把劉備一舉拿下,劉備勢孤力單,三十六計走為上策,於是在諸葛亮的部署下,劉備帶領新野百姓,一起逃出新野,而當,曹軍進了新野城的當晚,一把大火,燒得滿縣通紅,將曹兵燒得狼狽不堪。



原文網址:https://kknews.cc/zh-tw/history/l84rqgb.html

第三把火、火燒赤壁

這是諸葛亮最出名的一場戰役,大家都非常的熟悉,諸葛亮巧借東風,在周瑜額配合下,連用數計,將曹操誘入自己做好的套中。結果當夜東風大作,火借風勢,燒得曹操八十三萬大軍鬼哭狼嚎,演出了一場孫劉聯手,大破曹兵的好戲。



原文網址:https://kknews.cc/zh-tw/history/l84rqgb.html

第四把火、火燒藤甲兵

藤甲是以西南荒蠻之地所生野藤為原料,經能工巧匠加工製作藤甲,又以桐油浸泡,七七四十九天後才製成。此甲又輕又堅,善能防箭,刀砍槍刺不入,遇水不沉,戰場之上所向無敵。然而藤甲最怕的是火,被油浸透的藤甲燒起來根本沒辦法滅火。

南蠻屬少數民族,而且諸葛亮本想和平收服,而非武力解決,南蠻之人多未開化,不懂計謀,諸葛亮對付他們就像對付手無縛雞之力的平民一樣。火燒藤甲兵之後諸葛亮自己都說「吾雖有功於社稷,必損壽矣」。



原文網址:https://kknews.cc/zh-tw/history/l84rqgb.html

6. 千億 2017-08-09 13:31:23
中資進入香港地產市場,表示香港市場龐大,佢地比香港地產商更加有長遠眼光,香港地產唔會死!
7. 東方竹 2017-08-09 16:49:18
所以講辣招就係唔好,蔡生講得啱,辣招要檢討,年輕人愈來愈難上車,就係多得辣招綁死樓盤,令樓價一直上升.
8. 造煩惱 2017-08-09 20:18:09


三把火之香港推辣招聯想...

三届官官出五辣招後要引退...

唱跌樓市亦沒好處...空為自己制造煩惱.


9. 支持者 2017-08-10 00:49:34
"Shirley Ng
"市場主要買家 非打工仔一族" 所有打工仔可以住公屋,瞓街,瞓天橋底,露營,坐係Mc 記過夜!這就是香港的未來?富庶的香港,錢去了那兒??
"這是一個矛盾的市場,港府一方面依靠地產獲得巨大收入" 獲得巨大巨大收入還有誰??"

政府當然係地產最大得益者,如果放棄地產,咁就加稅啦!

10. 支持者 2017-08-10 00:56:25

香港要放棄地產唔係唔得,只要加稅就得!

想學美國都得,仲有好多稅可以加,例如薪俸稅,銷售稅,利得稅和物業稅等等!

11. 懶做兒 2017-08-10 13:24:54



香港沒有地產, 沒有其他任何機遇, 這是地標價值, 一國兩制的地標價值, 資本主義的地標價值,  古人說: 做慣乞兒懶做官, 香港冇地可以向中央政府討乞...香港房屋委員會可以去大灣區申請投地許可證起港式房屋安置社區, 內設老人服務中心,幼稚園, 必大受歡迎...有遠見的政治首領都會認同認可...

14. 有道理 2017-08-11 17:08:06
我們不妨以買家的角度來做分析。在地產辣招下,買家以所謂的「首置客」為主,他們大致上分為三類:第一類是實力派買家,他們雖然擁有其他物業(之前用公司hold),但現今仍然可稱首置身份,他們多數已在這幾年間入市買樓,因為可享有較低的首置印花稅。第二類是真正的首置買家,他們實力比較弱,上車買樓需要省吃慳用,好彩早幾年成功入市買樓,今天才不會徬徨無助。

  第三類是很想買樓但還沒有買的首置一族,他們剛剛蓄夠了首期,勉強有能力上車。他們是最渴望買樓的一群,也是社會上聲音最大的一群,今天我們的政府發出一個這樣的信息,是否代表後市即將下跌?究竟這班年輕人還買不買?幾年來類似的警告信息發表了不少次,很多人當初也是相信政府而選擇等待,今天的結果又是否符合他們的意願?

15. 有道理 2017-08-11 17:32:37
我認為蔡生講得好有道理,值得參考!
16. 好好笑 2017-08-11 20:01:02


買樓與等待, 最好唔好統一想法統一睇法, 讓人們自我作主, 強迫他人要跟隨自己的睇法是不理智的, 每天都埋怨他人不跟隨我自己的睇法好好笑...有咁啲網友.



17. 適者生 2017-08-11 20:33:27


在香港買樓是各有所需, 無論在任何時候買都是當時環境影響的決定...在1997年買樓並不代表是失敗的得著...在2003年買樓也不是成功的驕傲, 在香港最重要是適者生存...不要強人所難.



19. 別信預測 2017-08-13 14:17:35
有官員和作者硬要作出預測,事實證明他們無疑是自取其辱。很簡單的事情,是自用的有需要有能力就買,若聽信任何預測,就像把自己的財富託付他人,死咗都唔知乜事呀!
20. 支持者 2017-08-13 22:14:25

[這是一個矛盾的市場,港府一方面依靠地產獲得巨大收入,另一方面卻不斷提出樓市出現泡沫風險,呼籲買家別入市買樓。假如地產市場沒有買家,政府便需要另拓稅收來源,最近仼志剛抨擊守財奴及陳茂波研究增加稅收的言論,是否在暗示政策會有重大改變?]

獲得巨大收入當然係政府!

21. 硬性網 2017-08-14 12:38:54



中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2017/08/11公佈,反映2017/07/312017/08/06(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

159.84

  0.29 %   0.18 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

160.08

  0.26 %   0.85 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

159.8

  0.39 %   0.04 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

161.58

  0.33 %


[中原城市領先指數]      處於一個長命式上升軌道上, 香港仍然有一批等跌死硬性網友在等待下跌入市良機...就象農夫潮笑知識青年擔谷200斤唔識轉肩膀一樣,死牛一片頸.


22. 哈哈 2017-08-14 21:01:48
不嬲每個實幹既政府都係打資本家,滅貧富懸殊為目標,
地產用於投資已經係賊匪行為,俾面既可以收極重富人稅,資產利得稅
揸正做應該刑事,身家充工


23. worker 2017-08-15 12:01:52



揸正做應該刑事,身家充工  ?????????

a worker  




哈哈公子,好心你讀三年中文大學再在此開工留言啦......




24. 回應23 2017-08-15 13:42:57
22樓係小學雞,都未夠分讀初中。
25. to 23/f 2017-08-16 19:40:04
哈哈
甘你係咪一隻識中文字既狗畜?