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樓市何時會爆煲？
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
這是個十分惹火的題目，樓價指數到達141點歷史高位，很多人覺得高處不勝寒。究竟樓市何時會爆煲？是港人最關心的議題，畢竟買樓與賣樓，都是人生的重大抉擇，稍有差錯，不僅是居住的問題，還會影響個人的資產狀況。
在上週中華總商會的午餐例會上，本人榮幸地被邀請作演講嘉賓，題目就是「樓市何時會爆煲」。這是他們建議的講題，無論是工啇界老闆還是受薪階層，大家都非常關心樓巿的發展，當天整個會議廳坐無虛席，反應如此熱烈，並非本人號召力強，主要是與題目起得好有關。
樓市到底甚麼時候大跌？真的天曉得。沒有人可以準確地預計大跌市的時間，只能靠猜測而已，本人當然也不例外。不過有一點，我希望讀者要記住，就是當政府出手打救樓巿的時候，可能就是樓市爆煲之時。相反，政府愈是出招打壓樓市，樓價愈是具有上升空間。
政府愈出招 樓市愈向上
很多人會有疑問，政府出招救市，樓價理應向上，為何反而下跌？歷史已經告訴我們，97年金融危機後，政府推出大量救市措施，什麼取消打擊炒樓花措施、暫停土地招標及拍賣、增加首置及自置貸款，以及停售居屋等等，措施數不勝數，可是樓價一直往下跌，沒有因救市政策而回升。直到2003年底，香港樓價大跌6至7成，造成10幾萬個負資產的悲慘故事。
那麼政府壓抑樓市又如何？從2010年推出額外印花稅後，樓市沒有應聲下跌，財金高官一時說炒家炒高樓價，一時又警告樓市出現泡沫危機，5年來對樓市不斷加辣，除了持續7次收緊按揭貸款措施外，還加推世紀辣招，即買家印花稅以及致命的雙倍印花稅措施，也就是著名的「3項辣招」。可是到了今天結果怎麼樣？不用我說大家都很清楚。現在炒家已被趕出市場，是否應該還他們一個公道？
經濟衰退 才有爆煲條件
樓市出現爆煲的條件，不僅關乎嚴重財務貸款，資金走向、利率走勢、經濟前景及就業狀況等等更為關鍵。政府掌握經濟數據和資金出入情況，對市場的了解比任何人更加深入，自然是樓市的明燈。
說白了也就是，當政府出手打救樓巿，也是經濟轉差、失業率高或資金流走之時。那時利率已經上升，市民收入下降，供樓負擔加重等情況也相繼出現，到時香港經濟衰退，樓市就有機會爆煲。
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1. 望樓 2015-05-27 10:38:26
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政府快啲救市,就係經濟差嘅時候,如97年至04年,宜家政府打壓樓市,何來救市?
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2. 同意 2015-05-27 10:39:33
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3. 運輸工人 2015-05-27 10:59:23
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4. 平民 2015-05-27 11:02:26
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5. 地產人 2015-05-27 11:37:42
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非常有理: [樓市出現爆煲的條件，不僅關乎嚴重財務貸款，資金走向、利率走勢、經濟前景及就業狀況等等更為關鍵。政府掌握經濟數據和資金出入情況，對市場的了解比任何人更加深入，自然是樓市的明燈。]
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6. 知足 2015-05-27 12:56:01
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7. 走火入魔 2015-05-27 12:58:56
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8. 引刀一快 2015-05-27 13:29:28
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“經濟衰退 才有爆煲條件”
呢樣嘢早就開始咗，大家仲信D好友話要升多幾年，所以咪拖住唔爆囉，真係好難講。
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9. John 2015-05-27 13:35:20
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蔡生，你的寫法好像有點時間偏差，當政府出手救樓時，已經是爆煲很久了，如果聽你講等待這個時候才出售，相信樓價已經下跌了3，4成，或6-7成都唔有可能，就像2000年及沙士的時候，政府才會出手，到時候經濟差時，一般人都不敢再買，那時候才是大戶入貨良機，所以現在這個時候反而是大戶（地產商）大量出貨的時候（如長江），小心。
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10. 亮劍 2015-05-27 13:41:16
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亮劍 2014-04-25 10:00:56
我喺呢年零不断指出幾点：
1 政府手上的土地儲備嚴重不足，而且渗滿水份。
2 你政府出嘅招越辣，地產商所能控制的土地供應(包括農地改變用途，工厦及舊区重建，MTR項目)，就越少。
3 發展商实力今非昔比，他們可將CDE類单位扣到你拆完棚，攞埋入伙纸，甚至揸至到價才賣，至於中小型单位因為渴市，最好攞出來賣，用以製造现金流及盈利。
4 美國呢方面，耶倫会不断吹風，一時話15年初会有机加息，轉过头又会話16年先加得，唔好俾我批死，下次係17！但之後可能她会說，原來15年尾先真喎……一切源自操控債息喺她定下的波幅範圍內上落。
打後一年我估加息的机会，应少於一成，其他嘅年份係兩年兩成，三年三成……到你美國真的加息嗰陣，小业主已供到層楼7788啦，而且打後美國就算加息，俾夠佢咪兩厘囉！
5 香港政制能否向前進一步，呢半年都幾關鍵，呢排大陸成日放政策给CY攞分，一時乜乜通、一時又物物互換、一時又呢个甚麼平台……总之月月有筍嘢關照特区政府，目的當然係雞髀打人牙骹軟啦！
咁香港經濟点会衰、失業率又点跌先？业主可以每个月供倒楼，仲有$剩，咁無情白事落車把托？你估上翻車好容易吗？
…………………… 睇翻一年多前寫嘅嘢，呢家仲用得，哈哈！
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11. 山高雲低 2015-05-27 16:26:20
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蔡SIR，一日未見瘋狂搶入時，一日都不會爆。 樓價現在是高，但不等於不可以再高，更加不等於要爆。(這是資深網友法子兄的名句) 可惜，法子兄已甚少留言。
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12. 何時爆煲 2015-05-27 16:37:57
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現在的樓市是且戰且走,傳統的智慧就是: 大戶派貨越派越高, 何時爆煲???不是由一個人去決定!!!視環境市場如無物...
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13. 引刀一快 2015-05-27 20:06:50
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“ 睇翻一年多前寫嘅嘢，呢家仲用得，哈哈！”
係時候到尾聲，變成推人落火坑喇。 |
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14. 地藏 2015-05-27 20:50:40
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近一兩年多左人學做富爸爸買樓收租，傳統的智慧：禾雀亂飛，見頂之兆。
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15. 真好笑 2015-05-27 22:04:56
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其實,買樓,很多香港人沒有看地產博客專欄之前就買了, 只是消閒上網看資料消閒才看地產博客專欄, 發覺有人要所有人叫他是萬歲才有位置給其崇拜, 否則就就被哈巴狗狂駡.....真好笑...真瘋子.
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16. 路過此地 2015-05-27 22:58:50
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17. 地產人 2015-05-28 01:36:28
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一針見血嘅見解,政府救市,才是樓市爆煲時,十分有理,我贊同! 文章講得深入淺出,中肯!無嘩眾取寵,我轉介朋友睇!
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18. 歷史可鑑 2015-05-28 01:38:14
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"很多人會有疑問，政府出招救市，樓價理應向上，為何反而下跌？歷史已經告訴我們，97年金融危機後，政府推出大量救市措施，什麼取消打擊炒樓花措施、暫停土地招標及拍賣、增加首置及自置貸款，以及停售居屋等等，措施數不勝數，可是樓價一直往下跌，沒有因救市政策而回升。直到2003年底，香港樓價大跌6至7成，造成10幾萬個負資產的悲慘故事。"
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19. 路人＾U＾ 2015-05-28 08:05:12
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＂如果政府要打救樓市，樓市就有機會爆煲＂，蔡生呢種石破天驚嘅發現，絕對同＂如果係阿媽，就有機會係女人＂一樣咁偉大，可以申請２００６諾貝爾獎．
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20. 引刀一快 2015-05-28 08:59:24
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樓上兄台
在下覺得，不如話”如果阿媽隆胸，就有機會係女人“。
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21. Johnny 2015-05-28 10:05:08
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同意蔡sir. 而家樓價市民依然勉強可負擔，除非等到香港經濟明顯轉壞，否則唔使念樓價跌。 |
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22. 睇得通 2015-05-28 10:37:52
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樓市,在香港,大戶不會隨便推跌,當市場仍然存在購買力,大戶就會力推靚盤,貴盤, 爆煲機緣是由內外環境的介入產生某類危機誘因才會出現,不會由一個人說了算......或者失手,滑手打爛沙煲......  打爛沙煲...
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23. 樓市必須爆 2015-05-28 10:53:54
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24. 地產人 2015-05-28 11:54:53
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表面很簡單,其實不容易,唔係咁多人可以諗得到! [不過有一點，我希望讀者要記住，就是當政府出手打救樓巿的時候，可能就是樓市爆煲之時。相反，政府愈是出招打壓樓市，樓價愈是具有上升空間。]
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25. 上車難 2015-05-28 19:52:06
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抽居屋都係一個唔錯嘅選擇,私樓咁貴,唯有咁上車先.
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26. 再突創歷史新高 2015-05-28 20:26:40
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樓價節節上升，雖然租金的升幅較為落後，再加上有不少大型新盤相繼入伙，租盤量有所增加，但全港五十個指標屋苑的租金已連升十三個月，並創歷史新高。近月租盤持續增加，但踏入六月是租賃旺季的開始，相信放盤會火速被消化，部分地區更可能出現缺盤的情況，所以預計第三季租金有百分之五的上調空間。 儘管近月多個新盤入伙，市場租盤供應增加，住宅租金備受考驗。然而，新春後租賃交投暢旺，租盤吸納明顯加快，新入伙盤租金漸見企穩，二手指標屋苑租金亦受支持。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，今年四月份全港五十個指標屋苑的加權平均實用呎租報三十二元四角二仙元，較三月份的三十二元二角，平均上漲百分之零點七，升幅為近半年最大，連漲十三個月以外，租金水平亦再突創歷史新高。
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27. 賣鹹鴨蛋 2015-05-28 21:33:56
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樓市何時會爆煲? 當政府出手打救樓巿.......樓市就有機會爆煲。 你幾時會去賣鹹鴨蛋? 當你家人裝香俾你時.......就係你去左賣鹹鴨蛋。
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28. 引刀一快 2015-05-28 23:00:28
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To 24樓 地産人兄
”[不過有一點，我希望讀者要記住，就是當政府出手打救樓巿的時候，可能就是樓市爆煲之時。相反，政府愈是出招打壓樓市，樓價愈是具有上升空間。]“
呢點有商榷，關鍵係呢個上升空間是否合理，會否造成嚴重社會問題，但凡社會問題都係要埋單嘅，就爭在邊個埋單咁解。如果最終要政府埋單，咁政府防範于未然亦係合理。
而且，通常呢種不合理嘅上升空間，唔會長久。 |
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29. 冇左大陸支持的結果 2015-05-28 23:29:51
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澳門咁聽話GDP都 插1/4, 香港又佔中又反蝗，GDP至少都要插1/3, 到時失業率見雙位數，樓價大約都要唔見3成。 http://www.tdm.com.mo/c_news/radio_news.php?id=256792 澳門電台消息) 本澳經濟持續下行，統計暨普查局公布，今年第 1季本地生產總值按年實質收縮 24.5%，跌幅較前 1季的 17.2%擴大 7.3個百分點。 統計局指出，本澳經濟收縮的主要原因是服務出口大幅下跌，其中，博彩服務出口按年減幅 39.7%，其他旅遊服務出口亦減少 17.7%。另一方面，內部需求穩固，私人消費及政府最終消費上升 6.7%及 6.8%，私人投資增加 28.1%，緩減經濟收縮的影響。 量度整體價格變動的本地生產總值內含平減物價指數按年上升 5.6%。(梁舒婷 黃偉鴻)
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30. 充裕的資金 2015-05-29 10:19:16
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股市獲利資金轉戰京滬樓市，內地有人一次購買30套房。《上海證券報》報導，從上海、北京等地實地調查獲悉，近期購房者中有不少從股市中獲利轉投樓市的投資者，其中不乏斥資上千萬購房數套的大手筆。樓市是股市的收割機。有業內人士表示，股市大漲從中長期來看，將為樓市提供更充裕的資金，或將支撐此輪樓市復蘇
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31. 地產人 2015-05-29 13:23:38
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引兄: 本人之所以認同筆者講,原因政府出招救市,通常都係經濟差嘅時候,樓價有機會大跌,咁樣好合理. 好過某些強權分析,硬要講財務貸款令樓市爆煲,強詞奪理,欺壓唔同聲音,作風真係一般般!
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32. 講得啱 2015-05-29 18:18:00
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樓市到底甚麼時候大跌？真的天曉得。沒有人可以準確地預計大跌市的時間，只能靠猜測而已，本人當然也不例外。不過有一點，我希望讀者要記住，就是當政府出手打救樓巿的時候，可能就是樓市爆煲之時。相反，政府愈是出招打壓樓市，樓價愈是具有上升空間。
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33. 引刀一快 2015-05-29 19:06:43
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地産人兄
蔡生呢次講嘢嘅方式係超偽術，就好似淘寶嘅JS同你講貨品以到你手嘅貨品爲準，毫無二致，哈哈哈哈哈。我懷疑蔡生係咪連自己都呃埋？
至于你講到欺壓唔同聲音呢樣嘢，問題在于過去幾個月，呢批唔同聲音嘅發聲模式，有濃厚嘅攻擊成份，引刀做反對派咁耐都未真正俾人封嘴，原因係我講嘢唔係針對人，我冇侮辱人，特別係湯生，因爲人家係主人家，呢個咁簡單嘅做人道理都唔遵守，係因爲果班人并不重視喺度做討論。 凡事過猶不及，我亦對網主建議過可否考慮寬鬆D，如果冇咗果班人之後反對聲音如此薄弱，冇激辯嘅環境又有咩好玩？ |
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34. 引刀一快 2015-05-29 19:15:16
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政府出手救市嘅時候，就係市價 已經跌破政府嘅安全標準！
政府打壓樓市係因爲唔想為樓市過熱埋單，政府救市亦係同樣道理。 |
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35. 引刀一快 2015-05-29 19:17:27
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36. 地產人 2015-05-30 01:47:28
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引兄: 閣下畏懼強權,言論有所偏差矣,香港係言論自由嘅地方,意見百花齊放,寫得文章俾人睇,自然要食得咸魚抵得渴,讀者有贊同亦有反對意見,好平常啫,公道自在人心,廣闊心胸者,何懼外界批評? 成日喺文章作回應唔係高明作者嘅做法,打壓唔同意見也非君子所為,閣下之前見過作者同讀者對罵未?如有,請列出例子睇睇,否則無畏大家爭議了.
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37. Danny 2015-05-30 03:35:33
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喜歡汪敦敬嘅文章,佢講樓市向上升係鐵一般嘅事實,負責任嘅行為. 亂估大跌踲死硬派,害死好多盲目追隨者,幾個月前賣咗樓,宜家眼金金,點算呀?
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38. 美經濟收縮0.7% 2015-05-30 08:36:17
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美國首季經濟由原初統計的輕微增長向下修訂至收縮，惟0.7%的倒退幅度仍較預期溫和，而且主要受季節性因素影響，次季經濟料可加速回升。市場預期聯儲局在今年內加息的部署不會有變，加上希債談判前景不明朗，美股早段受壓。 美國商務部公布，今年首季的國內生產總值（GDP）由原初公布的增長0.2%，向下修訂為收縮0.7%，為2009年中美國經濟逐步走出衰退以來，第三度錄得負增長。不過跌幅仍比市場此前預期的0.9%來得溫和
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39. 插標賣首 2015-05-30 22:56:44
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第一次睇蔡生文章，感覺這文章是本人這半年所看過的大小評論，斬頭斬尾來一碟。
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40. 地產人 2015-05-30 23:54:30
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樓市邊有咁易爆煲,二手每日做緊新高價,一手發展高稍微降價,幾乎都賣個滿堂紅,冇得跌呀. 我都想樓價跌,無耐事與願違,連中原分析都轉軑講今年樓價升10%,一眾盲目嘅淡友追隨者,仲有咩可講?
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41. 打老虎 2015-05-31 00:04:30
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樓市唔易跌,唔會因為某些故意唱跌嘅聲音,而令樓價急跌,就算有一班盲從支撐,都係井底觀天,影響輕微. 講理據,蔡生和汪生比較充分,我信樓市仍有輕微上調空間.
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42. 羊群被牧... 2015-05-31 10:52:16
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羊群被牧...
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43. 引刀一快 2015-05-31 11:36:30
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To 36樓 地産人
“閣下畏懼強權,言論有所偏差矣,香港係言論自由嘅地方,意見百花齊放,寫得文章俾人睇,自然要食得咸魚抵得渴,讀者有贊同亦有反對意見,好平常啫,公道自在人心,廣闊心胸者,何懼外界批評?”
言論等同于：“如果你身體健康，怕咩俾人日日冚兩巴掌，還手就係小器。”，明顯顛倒是非。 夾硬將人身攻擊說成“反對意見”。
“成日喺文章作回應唔係高明作者嘅做法,打壓唔同意見也非君子所為,閣下之前見過作者同讀者對罵未?如有,請列出例子睇睇,否則無畏大家爭議了.”
邊個成日作回應？咁如果我日日出文加句“永遠支持地産人”，算唔算係唔同意見先？我諗你亦唔會受落。 |
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44. 石仁 2015-05-31 12:35:31
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其實鋪位己經爆緊煲, 爆得咁猛, 暴跌七成甚有可能。 大家不宜視而不見, 不妨埋嚟計論吓。 |
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45. 地產人 2015-06-01 00:49:27
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TO:43樓引兄: 閣下詞不達意,誤解咗本人所指含意,唔明也罷!
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46. 引刀一快 2015-06-01 05:18:43
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若果我唔明，應該話係兄台你詞不達意，你再一次詞不達意了。
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47. 中港平交道 2015-06-01 06:23:22
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看了这論壇好幾年，引刀兄雖然一向都是淡友，但所有發文都是有其个人觀点特理據列出绝不含糊。反之近月所出現个别的慢罵式貼文真是很有侮辱性的人身攻擊……
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48. Gary 2015-06-01 22:54:46
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我成日係度諗如果政府喺呢個時候突然撤消雙倍印花稅，市場會有乜嘢反應。新盤量多加上二手樓流動增加，會否令樓價冷卻？
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49. Gilbert 2015-06-01 23:53:45
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此網站留言者質素每況愈下,令人好概嘆,昔日嘅著名網友法子,PP等相繼而去,連雲兄也甚少留言,係我等讀者真正嘅損失. 網主設立此地產網站,只為一人服務,令到一人成名,其他人都係陪襯品,各位係時候好好反醒了.
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50. 一個神明 2015-06-02 10:01:30
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直銷演繹羊群心態!!!天下袛有一個神明!!! 既然是傳銷直銷,就應該大膽地說出來,站長認為沒有什麼可隱瞞的.不像一些其他網站,明明是傳銷直銷,卻轉彎抹角的,硬是不講出來,搞得神神秘秘的,非要你打電話給他才跟你說幹什麼的.站長覺得,網上創業事業應該以誠為本,才能達成永續經營的目標,最終取得成功.現在網上騙人的東西實在太多了,如果連最基本的誠實都做不到的話,他這個事業一定不會成功,倒掉只是時間的問題. 有的人從一開始就對傳銷直銷表示抗拒.站長曾經問過一個朋友對傳銷直銷的看法,他的回答代表了一部分人對傳銷直銷的共同看法.他說:"傳銷?那是騙人的!我爸爸就被傳銷害了!"站長再問他是被哪一家公司害的,他終於說出原來是一家做香薰傳銷的公司,他爸爸損失了十幾萬(港幣),再加上精神上的傷害.所以他一聽到傳銷直銷就本能地抗拒.傳銷直銷真的如他所講的嗎?當然不是!....
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