下一個五年，是數碼化技術對居住領域各行業、各環節重塑的五年。

2018年12月，中央經濟工作會議對基礎設施建設進行了重新定義，把5G、人工智能、工業互聯網、物聯網歸入「新型基礎設施建設」，並將「加強新一代信息基礎設施建設」列入2019年政府工作報告。

新基建概念自此成為熱門。2020年，建設數碼中國再被提到國家級戰略高度，中央正式提出「數碼化新基建」戰略，用數碼技術全方位改造傳統行業。

截至目前，全國開通5G基站累計已超70萬座，又在珠穆朗瑪峰海拔6,500米處建成全球海拔最高的5G基站並投入使用；人工智能被廣泛應用於新冠肺炎抗疫，輔助快速檢測多人體溫、分析CT影像；工業互聯網不斷推動內地製造業數碼化轉型升級，以實現更高質量的創新和發展；物聯網連接數迅速增長，市場規模預期將超萬億。

具體到居住領域，貝殼研究院院長李文傑也認為，線上數碼化技術與房地產業的融合將進一步深化， 進入品質提升的新居住時代，下一個五年，是數碼化技術對居住領域各行業、各環節重塑一次的五年。

上月，貝殼研究院發布了年度報告《數碼化居住：2021年新居住展望》，並對2021年房地產行業的走向做出預判：數碼化仍是至關重要的著力點。

● 存量與變革：居住領域數碼化20年

公開資料顯示，內地的房屋資產已經積累300萬億元人民幣，且房屋資產佔居民家庭資產六成，這代表着房屋資產實際上已經不僅僅只有居住功能。

如何推動購房需求回歸居住本質、促進住房健康消費，更好地推動存量資產的流動和利用？國家在思考，市場在思考，企業在思考，老百姓也在思考：
　　一. 是盤活存量資產，加快老舊小區改造，解決核心城市新市民住房困難等結構失衡問題；
　　二. 是提高居住服務品質，將數碼化技術應用到新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業、家居以及更多售前售後服務環節中。

前者也稱之為「城市更新」，旨在推動新型城鎮化發展、加快構建共建共享共治的社會治理制度。據住建部此前披露，各地計劃2000年底前建成的城鎮老舊小區3.9萬個，佔全國現存近16萬個老舊小區的比例接近四分之一。
　　目前，就2020年1至11月，全國各類棚戶區改造已開工206.9萬套，超額完成年度計劃任務；
　　城鎮老舊小區已新開工改造3.97萬個，惠及居民近725萬戶。

在以租賃為重心的供給結構下，預計5年內新房年銷售額將從15萬億人民幣往下穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億之上增長。REITs、ABS等住房金融化產品加速推出，租賃市場規模將進一步提升。

然而，目前老舊小區改造的居民出資意願低，企業參與積極性不高，導致過度依賴財政資金，資金缺口大；企業參與老舊小區改造沒有可靠的融資機制，也沒有形成成熟的商業營運模式，社會力量參與意願不高。這需要政策進一步加大支持力度，如明確老舊小區改造後的持續服務和營運的保障機制、以法律政策層面保障小區內低效空間資源的特許經營使用方式及使用時限、支持社會力量通過質押老舊小區更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款等等。

後者是內地人口數量紅利向人口質量紅利轉變、中高收入群體擴大所帶來的對房屋品質和居住綜合環境的更高要求，這帶來了改善住房需求的增長。在實現全國「兩不愁三保障」、人均居住面積得到基本滿足的情況下，品質住房不僅僅是居住面積的擴大，也代表著產品質量要高、配套設施要全、社區服務要好，這對開發商和服務者都提出了更高挑戰：
　　根據不同消費者的個性需求採取定制化生產，提升房屋節能、環保、智能等品質；
　　在房屋流通交易過程中提供更加專業的線上線下全周期服務。

通過數碼化技術，開發商可以開拓消費場景，提振消費需求，提升企業抗風險能力；消費者可以獲得優化的服務體驗，享受服務效率提升；服務者可以得到更多賦能，服務品質得到更多保障，並一齊推動供給端的升級改造——這是一舉多得的連貫利好。

而數碼化居住也並非新事物，其變革已經發展20年。自2001年信息化元年以來，從房源存儲變革、企業內部ERP及OA系統上線，到2003年互聯網化時代房源信息平台崛起、互聯網作業工具誕生，再到2014年移動化時代凸顯數據定義和積累，再到2018年智能化時代迎來雲計算、大數據、AI、VR等數碼化技術的全面推進，技術、數據、人才、市場都得到了充分的發展和壯大。

從山洞穴居、村落集聚、城市聚居再到城市的數碼化變化階段，人類已經步入第四次農業居住革命，居住進入智能化階段是數碼經濟發展必然的結果。

● 趨勢與藍海：智能化重塑下一個五年

在新冠肺炎疫情襲擊全球的這一年，因防疫管控要求導致階段性停工停產、居家辦公等，居住與人們的日常生活聯繫更為緊密。在睡眠時間之外，人們的大多數時間原本用於辦公場所、市政公共空間，如今卻將更多時間回歸到居住場所。

從年初到年末，貝殼平台上VR看房的每周次數增長了10倍、在17分鐘內完成一次跨國客戶間的線上帶簽、在1,000多公里外完成買賣雙方的線上交易。

數據化不等於數碼化，前者代表了數據的積累，後者則代表了整個服務的重構。這就是智能化時代，也是未來的居住：更多智能工具進入流程服務，AI/IOT不再陌生，各類終端傳感器在前台交互，5G、雲、晶片技術提供後台支持，應用場景拓展至交易、供應鏈、生產的每一個環節，引伸到線下服務、物流等種種產業。

2020年，隨着信息發現渠道的線上化與多元化、信息篩選的決策智能化、轉化體驗的線上線下一體化、交易閉環的線上化，房產交易服務數碼化進程不斷深化。

透過找房應用程式，從搜索、委託、匹配、帶看、簽約、交易到交付，從裝修、入住、社區生活、出租到銷售，居住交易服務已經實現了全程數碼化。其中，AI找房已經可以提供房屋檔案、戶型對比分析、用戶畫像/成交預測、裝修效果對比，金融薦客服務可以提供資金監管、銀行預審批、系統直連，裝修可提供工程可視/小程序全程監管，智能化已經成為大勢所趨。這既為找房應用程式帶來了業績增長，也帶來了市場信心。

2020年已經接近尾聲，智能化時代的下一個五年將會如何發展，又將怎樣為人們提供更好的居住體驗和服務？

對於前一個問題，以下有三點設想：一是未來的居住服務會從交易服務開始向上下游延展，實現居住服務的全生命周期觸達；二是用戶體驗將從二維變成三維數碼化體驗，即從數量到質量品質體驗的變化；三是從城市和社區的角度出發，未來居住數碼化將成為智慧城市和智慧社區發展的必然。

對於後一個問題，作為居住服務提供者、生態的參與者管理者，貝殼研究院強調，數碼化進程是一個長期的進程，需要從業者做好長期的心態建設和工作準備——人類居住仍將不斷往前發展，營銷和創新不是數碼化的終結；現有產品和功能仍需要更多時間來見效、改進、落實，無法一蹴而就，需要長期的資源和投入。

認識到這一點的，還有很多電商巨頭和開發商。阿里陸續推出淘寶房產、法拍房、家居躺平計劃、天貓好房，投入已有10年；京東、蘇寧等亦紛紛入局新房銷售，協助房企掀起線上營銷浪潮。

在開發領域，恒大、富力為首的房企積極探索直播賣房等線上營銷手段。但在住宅建造、成本管控等距離消費者較遠的智能化系統，數碼化應用仍較有限，仍限於工程建設實施節點性管控、裝配式建築等少數嘗試。
　　在物業領域，萬科雲、碧桂園服務等物業管理公司持續擴大了科技投入；
　　同時，疫情助推了人臉識別等智能安防在社區的安裝，消費者線上繳費、線上工單滲透率大幅提升。

在《城市的勝利》一書中，哈佛大學經濟學教授愛德華.格萊澤指出，儘管存在種種問題，城市依然是人類最偉大的發明與最美好的希望，城市的未來將決定人類的未來。在城市發展的下一個五年，居住服務的智慧化進程還將繼續深化、加速、變革。

貝殼研究院