利好因素之下要居安思危

　　香港經濟上半年表現強勁，利好因素太多，好得不禁讓人有點擔憂，所謂物極必反，大家不要讓勝利沖昏頭腦，應該要居安思危。首先說股市，中國證監會開始整頓股市交易，於2026年5月底聯合8個部門正式對富途證券、老虎證券、長橋證券展開大動作整頓，嚴厲打擊其在內地境內長期存在的「非法跨境展業」行為，沒收其全部違法所得並處以高額罰款，其中富途被罰逾 18.5 億元人民幣、老虎被罰 4.1 億元人民幣。

　　再看看樓市，眾多國際大行及地產專家普遍對2026年香港整體樓價看升。國際大行方面：高盛預測全年樓價有望上漲12%，摩根士丹利（大摩）發表最新報告，也正式將香港今年住宅樓價升幅預測由10%上調至12%；本地地產界：中原集團創辦人施永青預測，由於市場資金充裕及投資者積極入市，今年全年樓價升幅預測高達 20%；而美聯集團主席黃建業也極為看好香港樓市向上，預測全年樓價將上升約15%。他指出隨著樓市重回上升周期，今年樓價走勢跑贏股市及黃金。

　　這個市場變化來得太快，從去年中之前充滿悲觀情緒，忽然於今天全面看好並預期樓價大升，媒體甚至刻意報導一些炒樓賺錢個案，這使筆者有點擔憂。雖然經濟剛剛復甦，樓市也是逐漸好轉，炒風當然還不成氣候，然而過份的渲染炒樓報導，卻會「引人入勝」，尤其是香港財金官員，民望、民生非常重視，面對新樓衆多內地買家，重新啟動徵收針對外地客的「買家印花稅」，看來也並非不可能。假如港府宣布「加稅」，樓市會立刻陷入停頓狀態，樓價馬上掉頭向下。煞停剛剛復甦的樓市，究竟會是好事還是壞事？

商業地產價格吸引 投資者入市撈底

　　有業界朋友持獨特意見，認為如果港府對住宅「加辣」徵稅，也並不全是壞事，或許可讓資金轉投商業物業，對疲弱的工商物業市場帶來提振作用，這樣反倒讓整體樓市變得均衡一點。否則的話，住宅新樓高達三至四萬元一平方呎，同區的商業物業只是六至八千元，是一個畸形現象。近期工商物業成交暢旺，超跌的價格在谷底顯得異常吸引，所謂「春江水暖鴨先知」，用家、投資者紛紛出動，甚至一些科網公司、基金公司、投行老總等等都轉投商業物業。

　　政策必須因時制宜，港府銳意打造香港成為亞洲人才之都、教育中心樞紐，容許過剩的寫字樓、酒店改裝成學生宿舍、城中學舍等，是很好的做法。近年教育事業、學生宿舍的崛起，讓非核心區的商廈多了一條轉型的出路。此外，金管局也應該指示銀行，對商業物業採取公平的態度，正常地批出一些按揭貸款申請，這樣銀行既可幫助自己收回不良貸款，也可支援疲弱的工商市場，是雙贏的結果。香港銀行業長期受到政策保護，就應該以經濟大局為重，不可能長期實施過嚴的按揭政策，呼籲銀行對工商物業正常借貸，工商舖市場就能夠看到曙光。