利淡因素令股樓呈觀望態度

　　近期股樓市場明顯放緩，股市成交金額屢次每日縮減至少於2,000億元，恆生指數跌穿23,000點。而樓市成交亦明顯回落，樓價指數開始錄得下跌，市場前景不明朗，令大多數買家持觀望態度。不過，筆者認為從中長期看，這是一件好事，市場冷靜一下才更加健康。那麼為什麼新樓巿場仍然銷情熾熱？那是因為發展商訂價策略成功，無論是西九龍還是油塘的中小型新盤，首批單位訂價均低於二手巿場2成以上，成功吸引市場焦點，在收票大幅超額的情況下，首批單位均賣得滿堂紅。

　　在剛性需求帶動下，中小型物業直到今年年底仍然會有不錯表現，然而受到各種利淡因素影響，年底前價格將原地踏步甚至出現倒退2-3%。至於豪宅市場，雖然市場依然看好，但筆者認為前景不太樂觀，尤其是過億元以上的二手豪宅、別墅等。息口有機會再向上，銀行對大額物業的風險評估較高，普遍要求更高的借貸比率（LTV）邊際或增設額外擔保條件，直接增加買家首期負擔。除了融資成本升高，大額物業如商業物業一樣，租金回報率（Yield）經常出現負利差（NegativeCarry），即租金收入無法覆蓋銀行按揭利息。

　　資金跨境及流動性受阻，也直接影響股樓市場。全球金融合規（AML、KYC）標準不斷提升，大額資金跨境撥調需要極長時間及繁複證明，亦導致樓市買家難以在既定成交期內完成付清樓價。機構企業與家族辦公室變現謹慎，機構投資者在面臨資金出入境限制或流動性管理的考量下，普遍選擇觀望或優先保留現金流，大幅減少重資本投入，引致金融股市沽出更甚於買入。豪宅市場亦一樣，許多中小企業或投資者在缺乏資金周轉情況下，被迫沽售豪宅物業，令這個市場沽壓沉重。

別讓競爭對手漁翁得利

　　此外，近期中國的稅務審查CRS ，審查的是公司、信託、基金等機構帳戶，追查背後的 實際控制人（Controlling Persons / 實質受益人），這些行動使不少商家感到擔憂。稅務及合規部門對大額物業買家的資金來源進行嚴格審查，也導致部分私人投資者為避免不必要的稅務追查或合規審訊，主動選擇延後購置大額資產。CRS審查近期應該會有初步結果，估計針對的是一些在內地經營的公司，賺了錢當然要納稅，爭議的是派發股息給非內地稅務居民的中國人股東，是否還需要繳交個人股息稅款。

　　受各種因素影響，從融資成本、資本調配以及合規風險等不同維度，對買家及投資機構形成不少壓力。這正是目前高金額物業（如豪宅、全幢商業大廈及商舖）交易顯著放緩的三大關鍵推手。大碼物業成交拉鋸，部分實力業主不願大幅降價，買家轉向不良資產或銀主盤埋手，市場資金更待大幅減價的折讓資產（Distressed Assets）、銀主盤或迫切變現的重組項目。估計豪宅市場會淡靜一段時間，直到市場明朗化之後。有一點必須特別謹慎，香港需要保持國際金融中心地位，資金長期擁有自由進出權利，因此在處理CRS審查過程中，宜適當靈活寛鬆處理，尤其是對一些原本屬於海外的資金。要避免資金愈管制愈想外流，影響整體經濟大局，讓競爭對手漁翁得利。