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成交價大幅低於銀行估價是否做市
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月16日
兩個星期有一單細價樓交易，有三位物業代理合資購買，成交價是260萬，而銀行估價是340萬，全城好友嘩然，認為三位物業代理呃業主，EAA應該立案調查，我覺得這個可能性很低，要呃業主都唔會咁大膽合資買樓，難道他們不知道有很大機會被EAA，甚至廉記立案調查，而且，三人合資，即是各人都用了他們的丁權，以後，各人要買樓就要付DSD，似乎不值。
有人認為他們三人有意以低價成交，將樓市做低，以銀行的估價作為證據，並且認為三位物業代理一定衰梗，不過，過了多日，都唔見到有關部門採取行動，EAA亦表示疑似受害人亦沒有投訴，沒有原告當然沒有被告，而且，最近同一屋苑，有更優質，更低價成交，就算立案調查都冇用。而且牽涉到造市咁大件事，三名物業代理仔似乎尚未夠班，我估計，事情到了最後都會不了了之，而這件事帶出了一個問題，就是銀行的估價是否值得信賴，在以往，銀行在高按揭年代，估價都非常審慎，連接近成交價都唔會，但自從經過多次逆週期措施，除了那些首次買細價樓業主可以取得六成按揭外，一般豪宅或者中型住宅，就算首次置業者能夠有五成已經是極限，導致銀行估價，漫不經心，愈估愈高，甚至二手細價樓與同區新樓盤同價亦不知道，我相信，任何人都會同意，新樓與二手樓最少有兩成差距，即是銀行對於某些細價樓估價就是高估了最少兩成，做成今次誤會。
三名物業代理所買的260萬樓宇，銀行估價340萬元，倘若將銀行估價打個八折，即是272萬元，比三名代理所買的價貴不了多少，如果由物業投資者出價，一定會比三位狠得多，那位業主，或者他們的子女可能非常等錢用，三位其實是做了好事，現在反而被人誤會是做市，做市就唔會，不過，在三年之後，有沒有錢賺，就很難講。
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1. 如是 2015-11-16 08:54:14
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2. 待買樓 2015-11-16 09:25:00
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市場還有批換樓，平買平賣。細樓投資者就難講，佢地可以長揸不放。
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3. 西門吹雪 2015-11-16 09:55:43
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銀行估價高其實真係博士咁講想多做生意。銀行佬仲夠膽走出來解畫話，成交價較低既時候會以成交價作準，所以不存在多做生意。真係當香港人傻既，今時今日試問十單按揭有幾多單係新做既呢? 有幾多單係加按? 一個文易最多可以做一次一按，但係就可以做好多次加按。如果係加按，仲有咩成交價參考呢? 俾你要加按，借錢出來應急又好，投資又好，當然都想借多D吧? 所以只要銀行一日有水，樓價一日未大跌，降估價等於倒自己米。
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4. 中產求生隊長 2015-11-16 11:35:13
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其實是大有問題 1 我有不少中產朋友表示之前去過美記一直等這類荀盤但都冇代理找到。 2 單位不正常地低，即使業主唔知價，作為獨家代理亦有責任通知業主該價位遠低於近期成交價 3…。單位及其超低價沒有輸入電腦廣泛地在公司各分行可以見到公平常客 4 該三人組過去亦多次用同樣手法，將業主不知價情況下的超低價盤買入，其後高價買出，以往資訊不太公開的年代冇佢乎。 5，據知該老人家業主經常不在港及有老人病，至今仍知道點投訴。 監管局應該主動作調查，以正行業歪風。 |
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5. 望東樓 2015-11-16 11:43:15
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以我嘅認知，做市『唔係market making』係有人蓄意響好短時間内用大量單向成交將市場價格推向上或向下而從中獲利。而博士『或者係某周刊』所講嘅個案最多只可以話係個別地產騙案。
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6. MIDLAND Agent 2015-11-16 12:38:18
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I can't agree with Tong. This offer should be open to other potential buyers as welll as the other agents within Midland Property Ltd rather than only known to these 3 agents. And let the public to bid for the offer. It seems these three agents are the ONLY people who know the existence of this special, attractive offer! And that's the point. As a property agent, his job is not becoming one of the buyer....
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7. 貴公子 2015-11-16 12:53:07
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8. 望東樓 2015-11-16 12:56:00
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三個經紀夾份承接一個自家客戶嘅盤我就諗唔到有一個合符情理嘅地方。可惜喺而家香港一間地產經紀行代表買賣雙方就變成閣下比咗經紀佣金但個經紀並不『完全』保障閣下利益。話時話四樓似乎係美聯地代？佢似乎識個三個地代多年，又了解個業主，又睇到晒美記入邊啲offer。
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9. 評手 2015-11-16 13:10:19
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10. 西門吹雪 2015-11-16 13:47:16
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其實呢三個地代有無問題，不用多講大家都心照啦，留反淡氣暖下肚好過啦。至於係咪關造市事，同埋銀行估價係咪過高? 我估呢個先係值得討論既地方，亦係博士想講既野。
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11. Desmond 2015-11-16 13:59:33
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6樓 Midland agent 兄，這三位 agent 有否遺反公司規矩？為甚麼看不到公司對他們作出調查呢？
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12. LYC 2015-11-16 14:09:32
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香港樓價已較9月的高位下跌3.5%。花旗發表報告，預期香港樓價是次調整到2016年3月應該就會結束。
花旗稱，受中港股市下挫、人民幣貶值和內地經濟前景暗淡等不利因素的影響，本港樓價由今年7月開始下跌，預期至明年2月成交量都可能在低位徘徊。不過該行認為，由於本港樓市基本面穩定，樓價崩盤的觀點缺乏依據。預期成交量在連續8個月在低位橫行後，將於明年3月回升，並預期2016年樓價將上漲3%。
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13. 中產求生隊長 2015-11-16 19:08:33
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隊長我絕不是代理但就對幾間大代理行接觸過試過有不同的不良的經歷。
賤價買入嘉湖山莊這個事件，傳媒亦有廣泛報道，看來經紀亦都互相流傳這個事件所以博士都會知道一定的內容。隊長在中產朋友之中除咗一般的中產自住當然亦包括又做代理的朋友。 幾年前當樓價稍有回落的時候，我去過中記大代理行問盤當時他們介紹了一些盤給我但我價錢都是不太理想，之後同佢同區有另一家唔中記分行聯絡我有一些盤可以介紹給我，而那些盤亦非先前那個代理介紹的，我對其中有一個比較有興趣亦準備落票試試，突然之間先前一間代理行的經理致電給我說這分行不老實，根本冇可能做到，又傳送訊息給我說那代理行的某些經紀行為及為人的問題叫我不要信他們，其後兩間分行都send出互相眨對方的信息給我，雖然市場競爭大，但亦冇必要互相指罵去為要速成生意，所以我見到咁這樣的情況就對這間分行失去信心，後來轉到另一間當地的小代理行看樓結果反而可以找到質素好價錢較平的買入了。
去年底我舊租客租約期滿我收回物業，將鎖匙放到美記獨家代理放租，後來收到這分行的經紀不斷游說我放買物業，隊長我一向覺得中產應該是長線投資物業不是炒賣所以我重複說明我只會放租不會放賣，即時靜了好一陣子，但我發覺同期我乎鄰近的單位出租頻繁而且價錢都可以做得比我要求的好難為何我的單位一直沒有租出，於是我向同其他分行查問有沒有客介紹租我的單位，有經紀回覆我沒有找到我的放盤及鎖匙資料，於是我就覺得奇怪可能該經紀行將收得來的盤沒有公開到其他分行知道，影響我放租的效率。最後我之後取回鎖匙重新向一些較少的當地少待你去幫我放盤。 |
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14. Midland agent 2015-11-16 20:31:06
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To Desmond It's simple. Somebody was "protected" by some authorities on the top. They are going through the "gap" of the law because law is not perfect. Anyway, no one will fairness with this kind of transaction.
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15. 香港仔 2015-11-16 20:39:43
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To: LYC
如果明年三月後再沒有新盤推出，調整真的會結束。
但事實是跟著來兩三年都會月月有新盤，日日有現樓及樓花賣，這樣樓價點會 這麼快結束調整。
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16. CH Chan 2015-11-16 20:40:44
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If the 2.6Ｍ is so called a market price for Kingswood villas, we should be able to find them easily in the market?? Why we can't find it throughout all of the property agents ？？ I don't understand it. Is this also the " very special" , "extraordinary" price in the market ??
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17. ..... 2015-11-16 20:52:48
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| 12/11/2015 | 7期 景湖居 | 9座 | 36樓 | F室 |  |  | 20年 | $370萬 | -- | 576呎 | -- | $6,424/呎 | 20/07/1995 | 7,410日 |  157% | | 11/11/2015 | 5期 麗湖居 | 5座 | 17樓 | D室 | | | 19年 | $376萬 | 544呎 | 709呎 | $6,926/呎 | $5,315/呎 | 20/12/1995 | 7,257日 | 144% | | 11/11/2015 | 3期 翠湖居 | 4座 | 19樓 | H室 | | | 22年 | $468萬 | 549呎 | 705呎 | $8,525/呎 | $6,638/呎 | 18/01/1997 | 6,852日 | 77% | | 11/11/2015 | 2期 賞湖居 | 2座 | 4樓 | A室 | | | 22年 | $410萬 | 639呎 | 818呎 | $6,416/呎 | $5,012/呎 | 31/12/2004 | 3,959日 | 231% | | 10/11/2015 | 2期 賞湖居 | 6座 | 33樓 | F室 | | | 22年 | $380萬 | 449呎 | 576呎 | $8,463/呎 | $6,597/呎 | 21/06/2011 | 1,591日 | 82% | | 10/11/2015 | 1期 樂湖居 | 1座 | 6樓 | C室 | | | 24年 | $408萬 | 551呎 | 708呎 | $7,405/呎 | $5,763/呎 | -- | -- | -- | | 06/11/2015 | 3期 翠湖居 | 4座 | 27樓 | B室 | | | 22年 | $480萬 | 633呎 | 807呎 | $7,583/呎 | $5,948/呎 | 30/04/2010 | 1,987日 | 134% | | 06/11/2015 | 3期 翠湖居 | 3座 | 5樓 | G室 | | | 22年 | $398萬 | 548呎 | 705呎 | $7,277/呎 | $5,657/呎 | 07/01/2010 | 2,112日 | 152% | | 03/11/2015 | 6期 美湖居 | 6座 | 32樓 | B室 | | | 18年 | $456萬 | 623呎 | 815呎 | $7,319/呎 | $5,595/呎 | 26/06/1997 | 6,686日 | 8% | | 03/11/2015 | 2期 賞湖居 | 6座 | 4樓 | A室 | | | 22年 | $408萬 | 636呎 | 824呎 | $6,415/呎 | $4,951/呎 | 26/07/2007 | 3,011日 | 214% | | 02/11/2015 | 1期 樂湖居 | 2座 | 30樓 | A室 | | | 24年 | $450萬 | 636呎 | 824呎 | $7,075/呎 | $5,461/呎 | 15/10/2008 | 2,557日 | 173% | | 30/10/2015 | 3期 翠湖居 | 5座 | 13樓 | D室 | | | 22年 | $380萬 | 543呎 | 705呎 | $6,998/呎 | $5,390/呎 | 23/03/2006 | 3,497日 | 209% | | 30/10/2015 | 1期 樂湖居 | 2座 | 4樓 | H室 | | | 24年 | $390萬 | 552呎 | 708呎 | $7,065/呎 | $5,508/呎 | 26/11/2010 | 1,771日 | 111% | | 29/10/2015 | 6期 美湖居 | 4座 | 15樓 | E室 | | | 18年 | $260萬 | 441呎 | 584呎 | $5,896/呎 | $4,452/呎 | 05/06/2003 | 4,507日 | 247% |
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18. 按居 2015-11-16 23:25:12
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究竟代理與業主之間是有什麼法律關係？如果是fiduciary relationship then agent should try to strive for best offer. But 雙邊代理幾乎可以否定fiduciary relationship。如果不是fiduciary relationship then 無食價無隠瞞屋契缺陷 就可能以經足夠。更何況何為best offer 根本很難定義：一個出2.8M但一個出2.6M但唔駛mortgage，可能說latter is better as risk of delay is less as no need to risk buyer's failure in mortgage so to cause delay. Even if seller said only factor is highest price - 2.6M can be the highest price as there may be terrorism tomorrow so the price next day can be even lower.
自從無了短抄+少成交it is more difficult to tell what is 市價。The transaction price can be very dependable on subjective needs of individual buyer. 你覺得西半山好但我媽住堅離地城雙腳唔好力then I will choose the latter. But since only very little 賣盤我焗住高市價搶。
In essence 我地要比以前做更多事前功課。 |
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19. 望東樓 2015-11-17 08:41:04
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不過話反轉頭如果買賣雙方各有代表經紀咁佢地為左證明佢哋嘅存在價值,成交可能要好長時間.未必適合港人性格.
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20. 路人乙 2015-11-17 13:22:41
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好認同中產求生隊長.問題不再價, 而是整過程有問題.
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21. iris kk 2015-11-17 14:01:26
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我想問、最近恒基地產推出嘅2個樓花、都以細樓間格出售，萬五至萬九元呎、睇嚟還未受政府推出2018居屋發言而樓價向下滑喎… 是否還需要靜心觀察丟待時機呢？？？
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銀行仔估價部班仆街累人累物，得闲无無事調低楼宇估價，两星期一調！有跌得咁快嗎？是否银行缺水怕擠提！還是銀行仔仆街怕失業，得閒就求其調下数！銀行班冚家剷都無一件好人，都係好狗！
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