汤先生宅心仁厚，把逆按揭里的关键一语道破。许多为人子女的，都在打老人家的主意啊

按博士的意思, 咁我地點都唔使驚無錢使. 

博士:

自住的當然可以逆按，現在發展到出租的也可以逆按。

雖然說每個月都可以出一筆錢養老，但是這筆錢原來是要計息的。而且息率

比正向按揭的高出不少。到時，能留給子孫的遺產可能不多。

 

劍兄, 午餐肉都有老翻, 不過啤左個嘜頭始終對家長黎講係好 sexy 的。

TO: 4

To  6樓 星斗市民兄

1997年到依傢，大陸物價上漲咗幾倍，即係話今日嘅生活開銷遠比97年高。
30000對23000，只係收入而已，未計算支出嘅增加。

看到標題還以為政府將是樓市下跌原凶,大家不曾說過了政府對壓抑樓市無能為力嗎?

怎麼現在卻急於找代罪羊來?博士 不會口裡說好,卻後腳走佬吧.

升的跌不了,要跌救不生.生死有命,富貴由天,今天局面人人有責,誰也逃不了,要逃的早已夭夭.

6樓所言有些少問題。的確，現今入息中位數升了，但是那文章中的筆者似乎看漏了貧富懸殊的問題。入息中位數上升並不等同全港市民富了，而更有可能代表富有的人更富，但貧者卻愈貧。按此邏輯，人們實際上更難買樓。

對不起我老花,貼錯題.

若果您是這家公司的股東，不知您對近年業績是否擔憂？借貸升幅增加一倍，但收入升幅卻沒有增加，即欠債愈來愈多，收入卻無法相應改善，這家公司就是香港。

        把這家公司過去十二年的表現分為每六年一段看，2002至2008年為第一期，2008至2014年為第二期。第一期的總借貸金額只增加了56%，但第二期竟增加了111%。但第一期的經濟增長為30%，第二期反而下降至26%，並未因大舉借貸而帶來額外的經濟增長，若扣除通脹，第二期基本沒有甚麼經濟增長可言。房產方面，第一期樓價上升了76%，第二期也上升了98%，可能有部份借貸是用來炒樓，對實體經濟沒有甚麼幫助。銀根供應方面，第一期的M3增加了68%，第二期的增幅相若，為79%。

        有趣是這兩期的通脹率卻是天壤之別，第一期通脹只有7%，但第二期通脹高達21%。既然銀根供應增速相若，經濟活動增幅大致相同，樓價變化基本同步，誰令通脹獨領風騷？這與匯率變化所造成的輸入通脹不無關係，查第一期的人民幣匯率下跌了3%，但第二期卻反向大幅上升18%，這應與中美匯率談判的結果有關。無獨有偶，借貸的上升其實都與人民幣有關，上面提到第一、二期的借貸金額上升了56%和111%，但非港元的借貸金額同期竟上升了99%和220%，而港元借貸金額同期只上升了43%和65%，即外幣借貸升幅與港元借貸升幅比率從兩倍多增加至三倍多，其中亦以人民幣借貸為主。

 

根據金管局數據，第一期在香港使用的借貸金額上升了41%，第二期則上升76%，有正常的增加。但非本地使用的借貸同期的差異很大，第一期增幅為118%，第二期為252%，升幅驚人。換言之，大部份新增的借貸並非提供作境內用途，而是貸出作境外之用，因此對本地生產總值幫助不大。

        隨美元轉強，美匯指數已升破88，港元因聯匯制度亦無可避免必須跟隨轉勢。事實上，第一期的港匯下跌20%，但第二期已止跌回升2%，近期有繼續上升趨勢。既然本地的金融借貸活動已不再以本地經濟活動為主，而成為國際（尤其是中國）的融資窗口，一方面當然生意大增，但同時亦必須承受更大的匯率變化風險，存戶好自為之。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

引刀一快兄, 您說得對! 我COPIED出嚟只係俾大家參考.

一般嚟講，銀行有美元存款，佢會貸出部份美元、有港元存款會貸出部份港元、有人仔存款會貸出部份人仔，不存在滙率變化的風險，只有炒房的同事有額度去冒滙價的上落，但額度都是受監控的。

星斗市民兄


果時大眼雞五蚊幾條，瀬尿蝦五蚊一盤，依傢？大眼雞幾十蚊斤呀！滾啖湯都唔容易。97年到依傢，唯獨是隧道巴士冇起價，手機電話費仲平咗添！不過其它就升到粑粑聲，總體每月生活開銷，冇雙倍都升咗有6－7成。

風險在大陸，好多人喺香港借低息港幣，轉存人仔，或者攞上大陸做嘢、放數。

投资就要面对风险，这是香港人的精神。所以示威面对催泪弹，甚至死亡，也是一种风险。

逆按揭呢樣嘢係外國就流行啫，中國人咁重親情，家庭觀念重嘅思維底下，除非你冇兒女，否則多數會將層樓留给下一代。所以可見將來呢樣嘢都吾會係主流。

亮劍兄

仲暢論咗D乜呀？不如講岀嚟分享下喇。

大寶二寶兄

依傢香港D新聞真係好似少咗好多忤逆新聞，我估係因爲社會福利好咗啫。
仔女孝順就唔駛咁多搞作，如果生個反骨仔，老竇老母將間屋逆按揭佢一定望兩老早D返歸，等佢唔駛供咁大筆，家庭氣氛一定會唔好，萬一再遇上加息樓價跌，真係分分鐘會唔還等拍賣。

引刀兄------ 你說「如果生個反骨仔，老竇老母將間屋逆按揭佢一定望兩老早D返歸，等佢唔駛供咁大筆，家庭氣氛一定會唔好，萬一再遇上加息樓價跌，真係分分鐘會唔還等拍賣。」 容我講清楚乜東東係逆按揭先。  簡介
香港按揭證券有限公司("按揭證券公司")推出安老按揭計劃，旨在鼓勵銀行向55歲或以上的人士提供安老按揭貸款。
甚麼是安老按揭
安老按揭是一項貸款安排，讓借款人可以利用在香港的自住物業作為抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人將仍然是物業的業主，並可繼續安居於該物業直至百年歸老。 借款人可以於固定年期內(10年、15年或20年)或終身每月取得年金。如有需要，借款人亦可提取一筆過貸款，以應付特別情況。 一般而言，除非借款人永久遷出他／她的物業或安老按揭貸款因其他原因被終止，否則借款人可以終身毋須還款。 於安老按揭終止時(或借款人百年歸老後)，借款人(或他／她的繼承人)可優先全數償還安老按揭貸款以贖回物業。如借款人(或他／她的繼承人)選擇不贖回物業，銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。 假如出售物業後所得的款項超過安老按揭貸款，銀行會將全數償還安老按揭貸款後的餘額歸還給借款人(或他／她的繼承人)。倘若出售物業後所得的款項不足以償還安老按揭貸款，借款人(或他／她的繼承人)亦毋須擔心，因該差額會根據按揭證券公司與銀行之間的保險安排由按揭證券公司承擔。
申請資格
借款人 須為55歲或以上並持有有效香港身份證之人士 須現時沒有破產或涉及破產呈請或債務重組 物業* 須由借款人以個人名義持有，或與另一名業主以聯權共有形式持有(另一名業主須同為該安老按揭貸款的借款人，及須符合相關的申請條件) 須為50年或以下樓齡的物業及無任何轉售限制(如樓齡超過50年，申請將按個別情況考慮) 須為借款人在香港的主要居所，及沒有出租
*如果您是以低於一般價值取得您的物業（例如，您可能是通過饋贈的方式或不付出任何代價或付出的代價明顯低於市場價值而取得物業的業權），在您取得物業的相關文件簽訂日起計的五年內，您的安老按揭貸款申請將不會被接受。如您欲就申請安老按揭對您物業的業權狀態作出任何變動，您亦應當注意這些問題。在您採取任何行動或招致任何費用和支出前，您應當向您的銀行或律師徵詢有關意見。
為避免不必要的費用和支出，有興趣申請安老按揭計劃的人士，在進行任何例如樓契轉名或驗樓等手續前，應先往參與銀行接受初步評估其是否符合申請資格。
產品主要特點和優點
靈活的年金年期 借款人可根據自己的需要，選擇在10 年、15 年、20 年的固定年期內，或終身每月收取年金。為提高靈活性，借款人可於已選定的年金年期內隨時更改年金年期 一筆過貸款 除了每月年金外，借款人可選擇於申請安老按揭貸款時及／或於已選定的年金年期內的任何時間，提取一筆過的貸款以應付下列情況 *: 全數償還物業之原有按揭(只適用於申請安老按揭時)，詳情請參閱重要通知 支付物業的主要維修及保養 支付醫療開支 (可包括香港境外的治療) 支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用 借款人借取越大額的一筆過貸款，其每月年金則會相應地越少；如借款人借取的一筆過貸款已達金額上限，則不會再有任何每月年金，但仍可居住在有關物業終老 *其他的申請只會按個別情況考慮 安居於原有物業 當借款人取得安老按揭貸款後，借款人仍可繼續居住在原有物業安享晚年 (只適用於在生的借款人)，直至百年歸老。但借款人仍須繼續負責物業之維修保養，以及繳付物業差餉、政府地稅及管理費等 終身毋須還款 安老按揭其中一項特點是借款人可終身毋須還款，除非安老按揭貸款因特定情況而被終止 不設提前清償貸款的罰款 借款人可隨時(例如因出售物業)全數償還安老按揭貸款及贖回物業而毋須繳交任何罰款。儘管如此，借款人須注意安老按揭並不接受部份還款 六個月的解除合約期 於首六個月內，如借款人通知銀行決定終止安老按揭貸款，並於指定日期全數償還安老按揭貸款，相關的按揭保費將按借款人的要求獲全數退還和豁免。然而，借款人仍須承擔免除及解除安老按揭之相關的法律費用
每月年金金額
一般來說，借款人的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金的金額便會越高。如二人共同借款，二人收取每月年金的金額會較單人借款每月年金的金額較低，及每月年金金額將以較年輕借款人的年齡計算。 每月年金為實收金額，在年金年期內不會有改變。一經訂定，不會受有關費用、樓價和利率的波動、通脹／通縮或其他經濟因素影響。然而，如果借款人提取一筆過貸款，他/她其後所收取的每月年金金額將被相應調低。
表(一) 每月年金金額 (以樓價每100萬港元計) 參加年齡 55 歲 60 歲 70 歲 年金年期 單人借款 雙人借款 單人借款 雙人借款 單人借款 雙人借款 10 年 $3,200 $2,800 $3,700 $3,300 $5,100 $4,600 15 年 $2,400 $2,150 $2,800 $2,500 $3,800 $3,500 20 年 $2,050 $1,800 $2,400 $2,100 $3,300 $3,000 終身 $1,650 $1,450 $2,000 $1,800 $3,100 $2,800
表(二) 用作計算年金之樓價上限 物業估值 用作計算年金之樓價上限^ 800萬港元或以下 100%物業估值 800萬港元以上至1,200萬港元 80%物業估值或800萬港元（以較高者計） 1,200萬港元以上至1,600萬港元 70%物業估值或960萬港元（以較高者計） 1,600萬港元以上 60%物業估值或1,120萬港元 （以較高者計，上限為1,500萬港元*）
^ 所有1,200萬港元或以下的轉按物業，可用作計算年金之樓價上限一律為物業估值的80%。 * 所有2,500萬港元或以上的物業，可用作計算年金之樓價上限一律為1,500萬港元。
所有於2014年4月30日仍生效的安老按揭貸款之轉按申請；或所有由2014年4月30日或以前發出的輔導證書所敍造的安老按揭貸款之轉按申請，請按此參閱有關(i)用作計算年金之樓價上限及(ii)保費優惠詳情。
表(三) 計算每月年金金額的例子(港元)   例子(一) 例子(二) 例子(三) 借款人及參加年齡 70 歲的人士 70 歲的丈夫及 60歲的妻子 70 歲的丈夫及 70歲的妻子 年金年期 終身 10 年 20 年 樓價 $2,500,000 $6,000,000 $28,000,000 每月年金金額 $3,100 x 2.5 = $7,750 $3,300 x 6 = $19,800 $3,000 x 15 = $45,000
費用
利息開支 安老按揭是一個貸款安排，銀行會就安老按揭貸款的總欠款(包括利息)，以複息計算並收取利息。利息將計入安老按揭的總欠款內。利息為最優惠利率*減 2.5% 按揭保費 按揭保費分兩部分，金額將由借款人支付並計入安老按揭的總欠款內: (1) 基本按揭保費 - 分7期，由第4年至第10年每年支付，每期費用為物業價值的0.28% (2) 每月按揭保費 - 根據安老按揭貸款的總欠款計算，年利率為1.25%，按月支付 輔導費 借款人須向安老按揭輔導法律顧問("輔導顧問")支付輔導費。如借款人決定提取安老按揭貸款，借款人可選擇將已付的輔導費計入安老按揭貸款的總欠款內。借款人可向有關輔導顧問查詢收費 手續費 每次成功申請更改年金年期或提取一筆過貸款,需支付1,000港元的手續費。該手續費將計入安老按揭的總欠款內 其他費用及開支 跟傳統按揭一樣，借款人須負責繳付簽署按揭文件的法律費用。在某些情況下，如借款人被要求提交驗樓報告(如借款人的物業樓齡超過50年)，借款人亦須支付相關費用
* 最優惠利率指香港按揭證券有限公司宣布的港元最優惠利率。
申請程序
在申請安老按揭之前，請您仔細閱讀"重要通知"。此通知只提供有關安老按揭的增補資料，應與按揭證券公司安老按揭計劃的資料冊及其他資料一併閱讀。
第一步: 申請前 請聯絡參與銀行。銀行將向借款人解釋安老按揭的詳情，並初步評估借款人是否符合申請資格 第二步: 輔導 在正式申請安老按揭貸款前，借款人必須先預約合資格的輔導顧問並確定輔導費金額。借款人可以邀請他／她的配偶、子女、其他親人和任何可能影響參加安老按揭決定的人士一同出席輔導會面 輔導顧問會向借款人講解安老按揭的產品特點、主要的法律權益與責任，及取得安老按揭貸款的法律後果。如借款人成功完成安老按揭輔導，借款人將獲發輔導證書 第三步: 正式申請 當借款人獲發輔導證書後，借款人便可前往任何一間參與銀行正式申請安老按揭 第四步: 簽署法律文件 申請一經銀行批核，借款人便可簽署按揭文件，然後提取安老按揭貸款。借款人須繳付簽署按揭文件的法律費用
查詢
如有任何查詢，請聯絡任何一間參與銀行、您的輔導顧問或按揭證券公司。 安老按揭計劃熱線 : 2536 0136

人到中年了, 眼見周遭朋友, 有些早前置了業, 有些在升巿前賣走了, 有啲原地踏步. 真係, 五花八門的. 賣走左的朋友沒有在我面前呻過半句, 很是接受似的. 置了業的也就更加不會有任何怨言或嘮叨.  反而, 原地踏步的朋友, 每每見我買樓, 都會叫我幫佢留意下. 8年前,購任自住單位, 佢就恨得牙痕耳氧, 每每跟我講, 說當時佢可以來探我新屋入伙時, 地產貼的金額, 仲可以買入細D的單位, 點點點... 我早早已叫佢唸, 佢總係叫我幫佢睇下筍便叫佢. 哎!!自己都唔緊張, 搵到拉, 話佢知,又左度右縮... 

我唸像會計師一樣精打細算的話, 就唔使買... 現在見到佢, 依然同家人同住.

見佢使錢比以前更加小心計算(本身不是孤寒的人),大概是百物騰貴, 人工確實追唔切通賬之故. 早年已苦口婆心叫朋友唸, 佢都唔做野, 唔通出埋錢俾佢買咩? 我上車果時都唔容易架.

存恒生保險箱 公屋富翁失千萬名畫
https://hk.news.yahoo.com/存恒生保險箱-公屋富翁失千萬名畫-213018843.html
有樓有舖揸波子　老闆霸住公屋
http://hk.apple.appledaily.com/news/first/20140204/18614409

據我所知，現在有啲公公婆婆，佢哋係將自己的物業轉咗給下一代嘅，跟手自己去攞公屋，有的仲順便攞埋綜援添。報紙有報導，名人李我先生，佢都係分咗的物業比細路，兩公婆住油塘公屋，一味話正，風涼水冷呢。原來佢老人家三四十年代係廣州是播音王子，閒來週時搭飛機落來香港嘆下午茶咖。

Dear 姚松炎博士,

                                                        亮劍兄－－－

                          同我講嘅有出入咩？你睇真我講咩先啦。

“ 於安老按揭終止時(或借款人百年歸老後)，借款人(或他／她的繼承人)可優先全數償還安老按揭貸款以贖回物業。如借款人(或他／她的繼承人)選擇不贖回物業，銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。”


後人一係攞差價，一係贖樓，咪就係錢嚟嘅囉。

表(三) 計算每月年金金額的例子(港元)   例子(一) 例子(二) 例子(三) 借款人及參加年齡 70 歲的人士 70 歲的丈夫及 60歲的妻子 70 歲的丈夫及 70歲的妻子 年金年期 終身 10 年 20 年 樓價 $2,500,000 $6,000,000 $28,000,000 每月年金金額 $3,100 x 2.5 = $7,750 $3,300 x 6 = $19,800 $3,000 x 15 = $45,000

2800萬一間嘅，出租都起碼3－5萬，租出去，自己住間15000蚊租嘅，剩低嘅錢可以夠食用兼去下旅行，駛咩孭利息同人借？

其實如果子孫們真係衰到要打老人家的物業主意　用逆按揭仲好　一來Ｄ息平Ｄ（比財仔）　　二來老人家仲可以住到百年歸老(容易說服老人家）　三來如果無錢還有按揭保險包底　　多數銀行好歡迎逆按揭一筆過提款  早Ｄ計息

e_kam 兄

依傢好多細路都覺得唔係打緊老人家嘅物業主意，........................佢地細細個就已經認定件嘢係自己嘅喇。 

回29 刀兄

大寶兄

我係講緊2800萬豪宅嘅case啫。有間咁嘅屋，賣咗佢換細屋，剩低嘅錢，利息都夠生活！

我最頭痛係我老豆已經過了七十歲，個腎又有事，雖然唔係癌症，但行動已經有些不便，因為要洗肚，換腎又要好多錢，如果唔請私人助理照顧佢，佢可唔可以自由出入？所以點解我同其他唔鐘意黑衣人，因為佢哋有冇為我老豆設想？我老豆係唔係有錢換腎之後來去自如？跑得又行得又玩得又可以好似以前咁游水？我哋仲係唔係以前咁返工返學就可以 解決呢啲問題包括換腎同其他問題？係唔係好到唔駛返工就有好多錢駛？宜家仲有冇人做生意賺一年三千萬或以上？宜家就係就算有三千萬都唔係好多，夠買一層好啲既樓，係唔係買咗樓就唔駛開支？請個女私人助理照顧我父親係唔係每個月唔駛比萬幾蚊佢？供架車或買架車係唔係唔駛一百萬甚至三百萬港元或以上？所以宜家如果再冇人攪上市集資收購同買國債買銀行股同出錢出力甚至冇人買賣股票同股份同買賣樓宇黎等市民包括我同父母有多啲錢既話，人民仲可唔可以改善到生活？更唔好講話結婚同令汽車美容和保養生意越賺越多，更唔好話係自己屋企內既私人游泳池同私人健身室游水同健身同係室內跑步機跑步

更唔好話買五億港元或以下豪宅同有超過五億身家，宜家好在我地呢代孫仔冇病冇痛，唔係香港以至全球有冇可能超越亞洲四小龍既地位呢？唔好話有成疊股票同股份，不過經過匯豐銀行今次唔派息事件，股票同股份仲係唔係咁值錢呢？就算值錢，有股票同股份係唔係一定好過係瑞士銀行或其他銀行有好多千萬甚至過千億港元或英鎊或美金存放係呢度呢？又有幾多人創造多萬個或千個有千億身家既李嘉誠出嚟呢？

有啲人係好到見有人需要好多錢又有樓賣就幫佢買兩層過億港元住宅等佢有佣金賺黎買樓或供樓，但宜家有幾多人有呢啲心同本事呢？國家以至全球經濟包括香港經濟幾時先至好到唔駛日日淨係睇無綫電視呢？

宜家仲有幾多人好似動畫同漫畫幽遊白書裏面既女角色叫幻海咁將佢既地同樓送比幽助一等角色呀？唔好話好似裏面既角色左京咁同人賭暗黑武術比賽比個係冠軍之後賭贏咗而賭額係七十二兆三千五百億日元，宜家有冇呢啲比賽呀？有冇咁多賭額呀？

但你一直無講賣樓後餘款银行如何處理

我夫婦二人在2015年把物業做了10年期的安老按揭，請問到了2025期滿後，我們可怎樣做？以目前的貸款資料列表所示，到了2025年期滿時的欠為＄5,472,000； 物業現在巿價約值15,700,000。請問我可否現在贖回按揭的物業，將來再以同一物業，再作安老按揭？