時光飛逝，轉眼之間2021年即將告別，今年樓市看似平淡無奇，卻也誔生了幾個紀錄。如山頂豪宅Mount Nicholson每呎售價超越14萬港元，創出分層單位亞洲歷史新高；中環新海濱商業地王以508億港元招標售出，締造香港有史以來最高地價紀錄。在這個充滿神奇的城市，筆者謹祝各位新年進步，虎年吉祥！

　　回顧過去一年，香港樓市受疫情持續影響，與內地通關遙遙無期，樓價全年仍録得增長，算是有所交待。樓價在前三季大致上有6%-7%升幅，到了第四季，內地房地產出現泡沫危機，一些大型內房地產商資金鏈斷裂，產生債務違約。這情況也殃及池魚，拖累香港樓市，樓價於第四季從高位回落2%-3%。全年整體升幅大約4%-5%，與筆者的預測大致相若。

住宅價格已高 商舖可追落後

　　展望2022年，筆者對樓市審慎樂觀，延續今年未季走勢，虎年首季仍然會有疲弱表現，樓價將持續向下輕微調整，這情況要到第二季才會好轉。新樓將一枝獨秀，中小型新盤如訂價合理，仍然會銷情熱烈；超級豪宅的對象是新香港人，雖然銷情緩慢，但仍可創造高價；中大型豪宅可形容為「唔湯唔水」，本地買家不急著入市換樓，內地豪客受封關影響來不了買樓，這個範疇的樓價及成交量，都會較為走弱和淡靜。

　　或許很多人不了解，香港是一個真正「房住不炒」的市場，自從10年前開始，炒家已沒有再涉足住宅樓市。然而從投資角度分析，有一個市場愈來愈受重視，就是影響民生較少的工商舖市場。目前國內一連串監管措施，使房地產資金緊張，另一邊廂歐美國家卻大印鈔票，資金流入香港，銀行的15萬億港元存款需要找出路，在銀紙貶值的年代，踫上金融市場波動，物業成了最好的投資工具，而不受束縛的工商舖市場，便是投資者的樂園。

　　沒有人知道虎年樓市升跌多少，大家不妨又來一次賽前預測。筆者估計，住宅樓市先跌後升，全年或有3%-5%升幅，不會有太大驚喜；工商舖市場走勢向好，尤以民生旺舖較為突出，預期租售價格會有10%-15%升幅，750萬港人被困香江，迎來的是強勁的本土消費，可以幫助民生旺舖的生意回到疫前。