地產博客
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蔡志忠
2021年11月24日

樓市的危機與契機

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  世界局勢變幻無常,有時就像天氣那樣東邊日出西邊下雨,樓市也不例外,這回是輪到東方不景氣。國內一連串的行業整頓和地產監管,使整體樓市成交萎縮,買賣兩閒,地產商資金回籠緩慢,經營陷入困境,不少在香港上市的內地地產公司,其股票和債券價格均大跌。

  筆者於一年前已看出端倪,多次提醒讀者,內地許多二三線城市房屋供過於求,呈現有樓無人住的情況,籲大家購買時要謹慎。果然不出所料,上半年内地樓市還甚為熾熱,到下半年有大型地產商資金鏈斷裂,引發整個地產業出現衰退。如今,除了一線城市房屋需求仍在,其他區域普遍出現樓盤滯銷情況,減價或優惠促銷到處可見。

  中國改革開放四十年,今天已全面建成小康社會。在第一個百年奮鬥過程中,土地改革,地產發展起了非常積極作用;如今進入第二個百年奮鬥目標,要實現社會主義現代化強國,因此一系列反壟斷、網絡監管、地產收緊等等政策推出,目的就是要縮窄貧富之間差距,朝著人類共同富裕的道路前進。

創造共同富裕 仍需依靠地產

  認同應該讓低下階層有更多上游機會,創造一個均富和諧的社會。然而,房地產業仍需要扮演重要角色,仍是國庫重要收入來源,基礎設施、城鄉改造、住房建設等等,是整體社會發展不可或缺。正是這個原因,筆者估計經過今年下半年的行業整頓,一些壟斷和暴利的行業作出公平調整,到明年初國家政策將有所改變,慢慢由緊變回鬆,逐漸恢復以前的模樣。而房地產業也會出台支援措施,畢竟樓市大跌對整體經濟影響深遠,相信中央政府也不願意見到。

  樓市的危機即是契機,如何借力使力,化險為夷?香港和內地息息相關,疫情之下近兩年不能通關,經濟嚴重受創,商廈與商舖價格急挫,似乎又到了趁低吸納之時,近期商舖價格及交投率先反彈,從上半年成交金額一般在三千萬以內,到現在出現不少大額成交,一個商舖售出三、五、七億元已是平常之事。加上即將通關的利好因素,零售、飲食、酒店和旅遊等行業初見曙光,此刻投資商舖,也許就是最明智的選擇。

 
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1. 留名等插9叫淡 2021-11-24 11:43:03
入來啦。
2. 有排心 2021-11-24 14:57:08

樓市的危機與契機......高追者有排心煩煩...



3. 正確 2021-11-24 16:09:05
蔡老闆的確好文章,仲好有眼光,好彩呢兩年冇買大陸樓,否則唔見兩三成.
4. 正確 2021-11-24 16:10:57
倘若聽引刀兄講,即出事.
引刀兄10幾年前買落,當然冇問題啦.
5. 東成 2021-11-24 17:30:17
所以點講都係香港好,一國兩制成功,香港人得益,大家努力製造和諧社會.
社會穩定,樓價就平穩向好.
6. 那些年 2021-11-24 20:07:13
樓市淡友將要大失望,香港有外資投資,樓價唔會大跌.一邊係內地財困,另一邊印銀紙水浸,風水輪流轉.
7. 小心爆煲 2021-11-24 20:15:12
危機好似四伏,經濟有隱憂,唔好得意忘形.
8. 十一哥 2021-11-24 21:08:40
正確 ! 以前買落…揾唔到交替就真係要守到當遺產 。

9. 引刀一快 2021-11-24 22:30:22
正確兄

乜你咁講嘢咁唔識大體,就算再怕啲人投資大灣區,你都唔能夠講大話㗎,係咪?
大灣區一線,2017升一倍,2020局部升5成,我係2016年初開始叫人留意大灣區,信我嘅,幾乎跑贏地球啊。哈哈哈哈
10. 正確 2021-11-25 00:06:47
引刀兄:

宜家內地地產的確出事,開發商都唔掂,中肯講,內地二三線城市供應過剩,並唔係誤導,
11. 樓唔爆煲 2021-11-25 00:10:12
正確講得喏,咁先似人話.
12. 十一哥 2021-11-25 10:31:11
刀刀 成日都有平過市價幾成嘅筍嘢、唔理乜貨色…山旮旯住舊磚就可以招積、寄之…真係自住就唔知點揾食、出租唔夠收番時起漬、結果越窮越易信老千…呢鑊越平越貴…
13. Hongkong People 2021-11-25 11:10:21
而家內地樓市風向有D混亂, 兩三年前我上網check咗下係深圳層樓屋苑二手叫價,呢排內地地產風暴,似乎一片哀嚎,我又上網check 下叫價,諗住keep倒之前嘅價就嬴,結果居然係較兩三年前升咗三成,喜出望外! 有時睇香港新聞真係同現實有D脫節!

二三線樓嘛,睇大灣區指數, 普遍算平穩,有升有跌,如果調整得勁嘅都係因為之前升得勁! 其他省市就唔清楚,冇follow!
14. 正確 2021-11-25 17:05:28
引刀兄:

邊個大話呢?閣下唔係2016年叫人買大灣區樓,而係宜家日日叫人買,[2017升一倍,2020局部升5成]真唔真呀?
準確講,宜家日日叫人買至係誤導呀.
15. 說真話 2021-11-26 00:14:34
現在買大陸樓,好似唔合事宜,良心講,睇定啲,半年後可能平幾成.
16. 過境客 2021-11-26 05:42:35
事勢唔穩,現金為王.
睇定後市唔衝動了.
17. 得意正面人生 2021-11-26 08:42:53
無樓,就係廢淡最佳回報。

講乜都假。
18. 專玩踢爆 2021-11-26 09:20:56
地產版一日有廢淡嚎叫,一日樓市都好健康,未上到車嘅假淡係樓市未來支柱。


19. 一元 2021-11-26 09:27:26
大家都忘記一件重要的事:

大灣內地區是在政府大力整治下,才稍為收臉。如果由得市場去炒,整個內地的資金,唔知再昇多少。

政府推行“房住不炒”,因炒楼的结果

1.吸别人的血
2.自已等死

國家高人都講到明,解決房屋问题!
 
!!!靠樓市發達的梦,别发了!
20. 鳥6 2021-11-26 10:54:26
香港樓掛牌一星期已经賣出。大湾区物业要賣出套現難好多,要勁劈價才能賣出。賣出後啲錢亦都不容易滙番出嚟。

港樓嬴在有liquidity, 租金回報比大灣高幾倍,而且管理質素高好多。

大灣業主衰在唔啥得俾管理費,香港新樓管理費平均要30至50港元一平方米,而大灣管理費只有十分之一都可能冇,所以大灣啲物業同大灣啲人一樣,殘得好快。 
21. 鳥6 2021-11-26 11:00:55
大灣地產商集體爆煲後,應該會大手賤賣物業套現還債。 大灣二三線城市樓價打五折應該係最低消費。

通咗關後可以去珠海中山執死雞。
22. Hongkong People 2021-11-26 12:40:01
鳥6兄,

你呢排應該冇樓賣,呢排香港二手市場水静鵝飛,掛牌一星期賣得出係妄想,我掛牌4星期了,得5枱客上來睇,零還價!

我都希望如你所言,一星期賣得出,等我可以早D回中山過我嘅幸福生活!
23. 地的意 2021-11-26 13:53:46


高價追地的意外......

近年屢傳財政狀況困難的高銀金融(00530)主席潘蘇通,昨(25日)被中信銀行入稟高院提出破產呈請。法庭已排期於明年1月26日上午處理該宗破產呈請。
本案的破產呈請人分別為中信銀行股份有限公司天津分行、中信銀行國際(中國)有限公司北京分行及中信銀行(國際)有限公司,答辯人則為潘蘇通。

24. 樓唔爆煲 2021-11-26 17:54:30
鳥6兄講嘢有根有據,分析正常易接受.

某啲人自以為是,有一層半層樓好似好巴閉.

成日罵人係廢淡,好似炒樓好威水好上進咁.
25. 樓唔爆煲 2021-11-26 17:56:39
評論樓市各有唔同見解好正常,香港仲有言論自由.

出口傷人者最終自食惡果.哈哈.
26. Hongkong People 2021-11-26 20:39:32
樓唔爆煲兄:

你唔係話緊我呀?係唔係有誤會呢?

賣緊樓有咩巴閉呢?香港哋買賣樓宇都係個人財務安排,談不上巴閉,賣樓亦唔代炒樓!  鳥6兄而家冇賣樓亦唔代表佢冇樓,可能佢有十間八間,只係佢睇好港樓,唔出貨繼續收租啫! 

由鳥6兄上面嘅言論,睇唔出佢係廢淡喎,你點得出呢個結論呢?  我只覺得鳥6兄講緊港樓租值高, liquidity 好, 買賣資金亦自由,唔覺得佢睇淡樓市,更加唔知佢廢唔廢!

我嘅回覆亦只係我自身經歷,而家嘅二手市場好靜,想一星期賣得出係妄想,我嘅講法有咩問題呢?

希望你唔係講緊我,係我過份敏感了! 


27. 有人冇樓扮冇樓,不斷改名的廢淡 2021-11-26 21:25:39
佢自己都話人「廢淡」,扮乜受害者。

36. 自己有樓為何望跌? 2021-05-01 08:50:45
正常人就算得一層自住樓,就算升跌都影響不到平時生活,有朝一日需要賣樓套現江湖救急,都希望賣多幾個錢,呢位小心樓爆人兄真的有樓?有保留。
37. 廢淡人生 2021-05-01 10:52:41
……大家都有樓揸手,平等身份.……

……有物業都應該有修養……

邊個成日將有物業掛在口邊,又將有物業同(身份)(修養)混為一談?

既然有物業咁多好處,你又猛吹跌同叫人唔好買嘅?

正常人自己有樓會想佢跌?你係咪正常人?
38. 33樓笑死人 2021-05-02 01:10:08
33 樓話 (我有一兩個物業可能唔夠你多)。現在一個小物業都成五至六百萬。若果兩個,起碼過千萬!一或兩個都分唔清?老作都唔識?
大陸青年學 5 G。香港青年學在 鍵盤上打灰支。香港人都是買多層樓收租好,不要 寄望下一代了!
39. 廢淡人生 2021-05-02 12:21:54
原本當呢條友係吹淡搏入多間貨的(口術假淡),原來真身係冇樓但又吹自己有樓的(幻想淡),當正自己真係有一兩個物業。

唔怪得之我大佢冇(港樓)佢即刻收皮,瘀爆。
40. 廢淡人生 2021-05-02 12:33:04
初初重質疑佢係咪(正常人),現在真相大白佢係有妄想症嘅(眼紅業主又自覺高尚症候群)患者,咁就解釋晒為何佢睇淡又唔放自稱擁有的物業,自己有樓有吹樓跌了。

恨有樓恨到short咗,可憐定可悲?

嗱我講事實咋,冇你說的所謂(人身攻擊),你show張白咭上黎我即刻收聲。
41. 樓唔爆煲 2021-05-03 00:11:36
討論樓市其實好得意,廢淡真係廢,樓市網有時都睇到人生百態.
有樓未必有修養,冇樓未必冇志氣,呢度睇到某啲人講嘢質素比較低,討論平常好閒,唔關有冇樓事.
28. 暗死抵 2021-11-27 00:48:15


樓唔爆煲的思維似乎是幼稚園 BB 的陳述, 香港樓市/股市經常都會有風浪, 每一次風浪都會震出實力不足的銀主拍賣盤, 所有高追者都要暗死抵唔敢講出口:  樓唔爆煲......

去年曾爆「撻訂」風波的高銀金融(530)再次「棄守」啟德地,高銀昨早公布,因本港物業市場不明朗,以逾七十億四千萬元出售啟德4B區4號住宅地皮,較一年半前的入手價八十九億元折讓約兩成一,高銀預期將自出售事項錄得虧損約二十五億七千萬元。去年六月高銀曾以本港局勢不穩為由「撻訂」一百一十一億元的啟德商業地王,是次又再蝕讓離場,意味着高銀已全面撤出啟德發展區。

此次交易的買家身影頗為神秘,公告僅披露為一海外註冊公司Top Family。同在啟德附近持有多幅地皮的會德豐(020)、新地(016)、恒地(012)昨均否認為買家。有份參與交易的萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文昨稱,交易雙方具敏感性(sensitive),不便透露具體信息。


29. 樓唔爆煲 2021-11-27 01:05:06
Hongkong People 兄:

小弟當然唔係講你,係評論樓市好正路,有見地.

與某人水平梗係高好多啦.
30. 樓唔爆煲 2021-11-27 01:13:11
坦白講,小弟都有物業,只係近年見市道有風險,好心講一啲負面嘢,等大家警惕下,也警惕自己.

不過,成日俾人網路攻擊,又話廢淡又人身攻擊,某啲人好驚人唱淡樓市,欠缺君子風度.



31. 引刀一快 2021-11-27 01:28:59
呢邊場,成個場得Hong Kong people姐一個唔係鳩噏。

十一仔最虧,又唔知價又唔熟路,一路擦老表鞋一路踩大陸樓,唔止兩頭蛇,直情雙面人。
32. 有古怪 2021-11-27 08:47:08
自從中央官員高調關注香港樓價,喺香港炒地皮嘅大陸地產發展商逐個爆煲,紛紛蝕讓手上香港地皮同資產;由海航到高銀、花樣年、恆大……陸續有嚟。
33. 十一哥 2021-11-27 11:13:23
香港女仕係賣香港樓去大灣…拎個O頭置個竇...撓手un脾嘆世界、刀刀就一味點D要揾食嘅…一注地庒…貪平去山旮旯…做交替、真係越手緊越容易入迷…小心小心、有閒錢…冇壓力就冇對錯…衹要係心頭好、要揾食得一注.…真係唔好貪平走小路…守到人荒天未光…
34. 十一哥 2021-11-27 11:24:07
人投資梗係要哂業績…但都係談論緊過去式、叻人種韮菜係為收割、小心唔好做韭菜。
35. 理性討論?同你呢種人?算把啦。 2021-11-27 11:42:41
10. 泡沫爆破 2018-10-31 19:38:27
風水佬騙你十年八載,我講嘢好現實,唔啱聽都冇辦法.專家博士都講啦.
宜家係淡友出擊嘅時候,估跌2-3成變成常態,好友喺邊度,理性討論一下.

52. 泡沫爆破 2018-10-02 08:33:25
一爆可解千愁,唔爆沒完沒了!
係時候了,爆煲跌3-5成,皆大歡喜!

理性討論?同你呢種人?算把啦。
36. Hongkong People 2021-11-27 11:56:00
樓唔爆煲兄,

咁,係我多心了!


刀兄,

謝了!


十一哥兄,

刀兄都係講去大灣區置業啫,大灣區好大,有好繁華地段亦有山旯旮地區!就算而家仍然在港搏殺,做定退休打算亦無可厚非!

我有朋友有兩個小朋友,預計10年後退休,係香港有一層兩房市區現樓,剛剛經世紀21買咗層中山西區樓(屬市區並不山旯旮),超前部署退休生活,以後兩老返中山退休,香港間屋俾仔女住! 

我覺得朋友情況應該係大部分香港小中產嘅寫照,供滿層細自住樓,剩餘幾百萬退休,惟有係指大灣區平平地買層樓退休,一家人無需逼住香港間豆潤,無空間,無質素仲要捱貴生活費!

你可能覺得無需而家買,我嘅睇法係,如果有能力應該超前部署,因為無人知樓價走向,雖然國家政策係樓住不炒,但不炒唔代表樓價不升,早買都係對衝樓價升嘅風險! 以朋友嘅case,如果早兩年買,都慳咗20%.

My two cents!


37. Hongkong People 2021-11-27 12:03:49
十一哥兄,

你都講得啱,如果得一注就冇得揀,都要搞掂揾食地居住問題!  同理,大把錢又勁like香港嘅,都毋需考慮大灣區置業!
38. 專玩踢爆 2021-11-27 14:00:45
「泡沫爆破」就係「樓爆煲」前身,由於「樓爆煲」畀人寸爆係黑心淡於是又改名叫「樓唔爆煲」,無論自稱潘安定碧咸,真身都係樣衰男。


39. 有人冇樓扮有樓,不斷改名的廢淡 2021-11-27 19:43:02
討論,呢種咀臉已經暴露黑心淡有幾廢。

9. 樓唔爆煲 2021-09-29 19:50:53
大量供應年代,樓市點走?你明唔明?唔明,叫冧冧話你知,哈哈!

14. 廢淡只想不勞而獲 2021-09-30 23:26:51
你有樓淡淡冇,咪針對咀咒你。

“哈哈”的背後是嫉妒,幸災樂禍,心理不平衡的反射。
買樓人士是社會最堅實支持者,何以在社會運作中分不到最大利益呢?
買樓者的錢,包含地價、stamp 、差餉、地租 作政府單一收入,使薪俸稅低過外國幾倍,無零售物品稅,也可作其他高福利開支。供樓利息更可供銀行作收入,支持銀行員工出糧。買賣樓宇也養活律師樓、地產代理、裝修公司、維修公司、管理公司、家電公司.....百業得益。
40. 股爆又如何 2021-11-27 23:55:23
股爆又如何?1987、1997 股災, 2000科網, 2003 SARs, 2008雷曼,2018中美貿易戰,那次樓價不是跌完又升返?那一國在金融問題,不是由印銀紙解決?物業價值在於,可對抗銀紙貶值,長遠只升不跌!在中美會議,中國盡顯一級大國,同意競爭中避免衝突!看看今天中國疫苗、疫情控制、科技、5 G、A. I. 、數字貨幣、衛星、太空站、超音速導彈,那一個 SECTOR 發展速度,會落後美國?對中國要有信心。看看地產商500幾億投地,就已經看到對香港未來的信心。在各國競爭中,就算問題會起跌,各國只會用印銀紙解決,物業看高一線。
而且,在過去兩年人仔對港元升了很多,通關後兩地樓市即爆升!
41. 樓唔爆煲 2021-11-28 00:57:13
各位樓市好友:

樓市升跌大家都有討論嘅權利,無需要下下人身攻擊.

我就係樓唔爆煲,其他名我唔知,呢個世界都有人睇淡,比我仲淡者大有人在.
42. 樓唔爆煲 2021-11-28 01:16:53
時勢唔穩,尤其係內地樓市,點講都應忍手,大好友如引刀兄,暫時唔應該叫人買大陸樓.
43. 有人冇樓扮有樓,不斷改名的廢淡 2021-11-28 16:43:14
唔認啊?

大話精慣晒老作,講大話當食生菜,不過唔好當别人儍仔啦。

係老作呢世冇樓夠啦。

嗱唔好以為話你啊,你自稱「有物業」㗎,我係話那個樣衰賤格口臭黑心淡「樓爆煲」咋。


44. 專玩踢爆 2021-11-28 20:13:37
「樓爆煲」口吻,如出一轍。

立必樹 2021-02-27 21:37:07
23. 樓爆煲 2021-02-25 20:12:55
樓價升咗至大聲講,年年唱升兩三成,結果呢兩年有冇升?“樓價升咗至大聲講,年年唱升兩三成,結果呢兩年有冇升?”

唔係甚麼黑心淡,講嘢有啲文化好吧,好心提醒大家,留意風險有何問題?
日日叫人高位入市買樓,咁就心地善良嗎?憑公道講,舊年買股好過買樓啦.
…………………………………………………
咦?!唔通三年幾前那個叫「泡沫爆破」的齋吹淡真係你本人?三年幾後改過個名又吹過。

你第一段話……(樓價升咗至大聲講,年年唱升兩三成,結果呢兩年有冇升?)……

你想偷換概念?係淡棍三年半前吹「跌三成」唔準,跟住做縮頭烏龜。
但並冇人年年唱升兩三成,你想用呢兩年天災人禍來作呢兩年冇升來轉移視線,手法太低庒。
45. 仍然係同「樓爆煲」講 2021-11-28 22:30:16
34. 立必樹 2021-02-27 21:50:50
第二段,正如上面仁兄說,人地有本事買樓使Q你呢個「冇樓人」去提醒,真係唔使搽面懵膏。

你話舊年買股好過買樓?

你根本冇樓學乜人講買樓?

你當樓係股票?就睇舊年一年?咁前年呢?十年前呢?

買樓平平地首期連使費都成百萬,你當炒股可以細細注玩,中意入幾手唔中意又放?比喻不倫不類,9唔搭8。
46. 樓唔爆煲 2021-11-29 03:03:35
樓上:

呢啲爭議毫無意義,總之我睇唔到唔可以講跌嘅權利,提醒大家審慎有咩問題?
47. 樓唔爆煲 2021-11-29 11:23:12
市埸風雲滿佈,唔好大意,泠靜啲.
48. #1 2021-11-29 11:47:47
插9叫淡不知幾有意義,從行為心理學角,揭露廢淡的虚偽、醜陋,學你話齋情操極高尚㗎。
49. #1 2021-11-29 12:04:31
一早講過,你有你9叫權利,我有我踢爆你的權利,有乜問題?
50. 何為風度 2021-11-29 16:34:53
呢度睇到某些人嘅冇品行為,有時唔係有樓冇樓,都唔係睇升睇跌,係睇一個人嘅修養問題.
51. #1 2021-11-29 20:35:47
插你唔需要風度,只要有理由就夠。
52. #1 2021-11-29 20:51:08
幾多人識穿你個櫳,高尚?

 穿鑿附會 2021-11-06 12:02:57
This man only want to 執死鷄 but said he is 高尚, Ha Ha...

樓爆煲 2021-03-29 23:25:07
to35樓樹必立:

唔好狗眼看人低,睇淡唔一定係廢青,博士級投資者都睇淡好長時間.
睇淡係一種警惕,提醒風險嘅存在,係一個心腸好嘅表達,比起果班唯利是圖嘅樓市投機者高尚好多.


39. 十一哥 2021-03-30 11:40:24
38樓  有D唔明請教一下、任何投資邊個唔係圖利 ? 唔會係圖蝕啩!...咁就要問下資從何來 ? 睇淡應該唔係警惕…內心意圖係執死鷄…正正就係想低買高賣嘅唯利是圖心態。
除非係如果唔係.,..就唔會有樓/股價高低嘅概念…
53. #1 2021-11-29 21:26:16
講品行修養風度?你睇下你留言舖格幾L賤?貧窮人仕買唔起樓有乜咁好笑?唔插你都對唔住大眾努力生存的基層。

12. 樓唔爆煲 2021-11-12 01:13:00
好似食古不化咁,甚麼年代,仲講升,笑死人,
13. 樓唔爆煲 2021-11-12 01:19:44
太好笑了,165萬貧窮人士,買樓係天荒夜談.
14. 廢淡情懷 2021-11-12 13:39:52
貧窮人士連開飯都成問題,點會諗買樓?

你咁恨有樓就唔好成日製造仇恨言論,腳踏實地揾錢好過日日上網9吹啦。
54. 引刀一快 2021-11-30 09:28:43
To 42樓 樓吾兄

我近兩年都係叫人返大陸睇住先,返唔到大陸就上網做功課。
如果大陸樓真係冧,一線樓筍過港樓好多,最緊要係年輕人買得起。
55. 說真話 2021-11-30 19:35:57
呢度好熱鬧,睇升或睇跌有個人自由,支持理性討論.
56. 專玩踢爆 2021-11-30 20:52:53
黑心9叫幻想淡又一次暴露衰野於人前,無論佢改乜網名,一睇留言就估到係佢,易過玩扑儍瓜。
57. 十一哥 2021-12-01 11:53:36
刀刀果然係塘邊鶴本色…一路叫你looking咋…
58. 樓唔爆煲 2021-12-01 13:32:53
公道自在人心,亂插人者心述不正.
60. 引刀一快 2021-12-02 02:09:30
樓上   樓唔爆煲兄

呢度係論壇,如果公道靠人心,咁就真係唔使講嘢。
有果句講果句,否則點激死十一仔呢類死剩把牙呢,係咪?