地產博客
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蔡志忠
2020年3月25日
花無百日紅 失去最自由
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  所謂「人無千日好,花無百日紅。」無論成就有多大,名利有多高,總會有被超越的一天。連續25年榮獲全球最自由經濟體美譽的香港,到今年2020年,終於正式告終。實在非常可惜,最自由經濟體曾經讓港人引以為傲。

  究竟輸在哪裡?主要是輸在「投資自由度」這一環節,單是這一項今年的評分下跌10分,拖累整體評分下跌1.1分,輸給新加坡只是輕微的0.3分,甚為不值。評級機構美國傳統基金會,直指香港去年的社會動盪,影響資金流入,加上營商越來越與內地融合,使香港的經濟自由度風險日增,引致評分大幅下降。說得也是,外商投資主要是顧及經濟前景和社會穩定,以及企業能否獲得利潤等,假如一個地方天天吵吵鬧鬧,政局不穩,會讓投資者卻步。

  曾幾何時,香港受惠內地改革開放政策,經濟繁榮,民心安定。可如今香港已失去了東方之珠、購物天堂、旅遊之都等稱號,現在連最自由經濟體的美譽也丟掉了,香港剩下的就只有金融中心地位。有人說香港還有房地產業撐住,帶給港府不少財政收入,其實這並非必然,如果金融中心地位不保,房地產也肯定會衰落。或許外界又會認為,樓市崩潰,樓價大跌,讓大眾可以輕鬆上車,對於渴望買樓的人來說,又未嘗不是一件好事,但問題的關鍵是,到時你的口袋裡還有沒有錢?

後市如何發展 考考個人眼光

  的確是有人在等待樓價大跌時入市,準買家對港府每次打壓樓市措施都充滿期待,然而為何總是失望而回?主要是社會上總有一個錯解,以為世紀辣招盡出,樓價焉有不跌之理。筆者不斷苦口婆心地告訴大家,樓市辣招是讓二手市場供需同時減少,令成交量萎縮,無助壓低樓價。根據以往經驗,樓價大跌都是在經濟蕭條時發生,如97年、03年和08年,不是金融危機就是疫症蔓延,當時股市大跌,經濟衰退,失業率急增,樓市才會有一個大的調整。

  目前香港的環境好像當年,甚至比當年更差。外有中美兩國紛爭,內有社會運動衝擊,更有新型肺炎席捲全球,本來前兩項還頂得住,可是最後的疫症真正將全球經濟打垮,無一幸免。全世界都在救人救災救難,使盡所有國力營救經濟民生,香港當然不能例外。且看後市如何發展,再次考考個人眼光:「今年港股會跌穿2萬點關口,樓價指數跌至160點以下,到6月份全球疫症受控,股市將重回2萬5千點以上,但樓價回升乏力。」

 
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1. 跌跌跌 2020-03-25 12:33:06
樓價回升乏力是好事
2. 我要說 2020-03-25 13:52:04
香港樓價回升乏力,但唔會大趺.
放心,蔡老闆一樣講跌1成幾而已,唔會死人.
3. 唔好太淡 2020-03-25 13:55:32
股票今日已升番,樓市唔會太差,我就唔怕,香港是福地.

金融動盪入市買股嘅好時機,我同意暫時買樓好過買股.
4. 心痛 2020-03-25 13:58:18
好可惜!
  
"究竟輸在哪裡?主要是輸在「投資自由度」這一環節,單是這一項今年的評分下跌10分,拖累整體評分下跌1.1分,輸給新加坡只是輕微的0.3分,甚為不值。評級機構美國傳統基金會,直指香港去年的社會動盪,影響資金流入,加上營商越來越與內地融合,使香港的經濟自由度風險日增,引致評分大幅下降。說得也是,外商投資主要是顧及經濟前景和社會穩定,以及企業能否獲得利潤等,假如一個地方天天吵吵鬧鬧,政局不穩,會讓投資者卻步。"
5. 自由低 2020-03-25 14:33:02
香港自由度低咗有影響嗎? 香港股市有七成是中資, 問題是外國經濟更差! 在無限量歡情況下, 資金只會西向東流, 因為疫情下外國人不喜愛戴口罩, 中國復原時間 會畀外國早六個月。 巴菲特講咗這次量寬, 資產價格 會升 ,所以物業看高一線!
6. 忍者 2020-03-25 15:14:49

股價同樓價跌幾多我唔敢講,但我認為疫症到6月一定未受控。

原因好簡單,呢隻病你感染之後可以十幾日完全無病徵,但又會繼續傳染俾其他人。只要世界上仲有一個隱形傳播者,疫症都唔會消失。要疫症完全受控,只有一個希望,就係疫苗。但專家已表明,需要一年時間研究先可以應用係大眾身上,即係即使研究成功,都要經過一段長時間既臨床實驗先可以推出市面。

如果下年先搞得掂,全球經濟已經差到不敢想像,股樓都不能反其道而行。

7. 東成 2020-03-25 19:18:12
新加坡就來減樓市辣招,香港跟梗,樓市減辣有機會,買地產股啦,跌得好抵,宜家買股好過買樓.我都覺得樓價仲會跌係合理.

失業率將會好高,中小企唔掂,好多人想賣樓,今年慢慢跌係健康,唔係壞事.


8. 讀者甲 2020-03-25 19:22:28
蔡生今次未必估中,樓價跌唔穿160點.

  [目前香港的環境好像當年,甚至比當年更差。外有中美兩國紛爭,內有社會運動衝擊,更有新型肺炎席捲全球,本來前兩項還頂得住,可是最後的疫症真正將全球經濟打垮,無一幸免。全世界都在救人救災救難,使盡所有國力營救經濟民生,香港當然不能例外。且看後市如何發展,再次考考個人眼光:「今年港股會跌穿2萬點關口,樓價指數跌至160點以下,到6月份全球疫症受控,股市將重回2萬5千點以上,但樓價回升乏力。」] 
9. 有隱憂 2020-03-25 20:00:43
25年最自由經濟都會終止,香港就來唔香了,冇只升唔跌嘅樓市一樣.

樓價好大隱憂,出面好多筍盤,通街跳樓貨就出現,筍都你唔信.

我信雲兄講,"跌3成好客氣,跌5成好合理."
10. 腳踏實地用家 2020-03-25 22:12:40
天天期望樓價跌,倒不如做好自己,普遍市民買一層5百萬樓,根本無難道,只係大家要更多貪婪例如,名譽及金錢。樓房基本功用是保護生命財產,其次是舒適,今天社會暴動,疫症,鼠患等已証明一切。
11. 當然跌唔落 2020-03-26 00:36:35
樓價大跌難矣,雲兄雖然道理大把,近來都係睇錯市.

跌5成唔係咁多人同意,講完之後唔好又唔見人.
12. 龍虎豹 2020-03-26 08:43:26
#9又吹得就吹,出面好多筍盤?你呃人冇出去睇樓?
13. TO:龍虎豹 2020-03-26 14:55:19
閣下去了解下先講,真有好多筍盤.

先唔要問甚麼要求,甚麼呎吋,只問有冇筍盤,答案肯定嚇你一驚!
14. 雲在青天水在瓶 2020-03-26 20:47:06
蔡生仍是樂觀派。

恆生指數月線圖2007年以來出現一平底三角形,現已跌破,量度跌幅至15596。當然,跌勢不會一腳到底,中間會反彈至24540附近。

中原指數現正在等待跌破169.95的頸線,跌穿後就不止去到160,而是149或更低。

至於會不會今年內出現,我唔敢講。總之,現金為王!


15. 拭目以待 2020-03-26 23:17:27
樓上雲兄:

股票已回升,美國救市有效,無限量印銀紙嘅結果係甚麼?
資產價格急升,想樓價跌三五成,難矣!
16. 識唔識架? 2020-03-27 11:02:02
如果因為銀根短缺,產品賣唔出影響經濟,無限量印銀紙就有用。今次因為疫症令全球生產停頓,企業倒閉,貿易無法進行,人民生計受影響,無限量印銀紙係冇用,因為無野可買,經濟無法復甦。除非病毒短時間內消失,否則全球經濟陷入困境,幾年內無法復元,正如歐洲在中世紀經過“黑死病”之後,進入黑暗時代,差不多超過百年,疫病消退才開始復興。
17. 我唔七識架! 2020-03-27 11:39:25
咁就應該無生產過剩呢個問題了! 亦徹底解決了中美貿易不平衡 , 美國人民以後請慳D用衣服鞋襪 , 抗生素 , 日用品厠紙等等 .
18. 一定賺 2020-03-27 14:13:10


現在買樓40年後一定賺.....



(星島日報報道)樓市走勢未明,連持貨多年的長情業主亦趁機沽貨,在疫市下大賺離場。中原高級分行經理岑永輝表示,銅鑼灣珠城大廈C座低層5室(見圖),368方呎,2房間隔,業主原以630萬放盤,減價62萬以568萬成交,呎價16416元,屬市價水平。

  據悉,由於單位內櫳企理,雖然只附設一般裝修,因業主以交吉形式出售,即吸引自住用家承接。資料顯示,原業主早於1971年以4.98萬購入,持貨近半世紀,現沽出帳面勁賺563.02萬,單位升值113倍。


19. 減價62萬 2020-03-27 14:33:07
即係行埋去就叫佢俾九折
20. yk 2020-03-27 19:44:52

機構調查,未必可信,請參看:
https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20200327/00184_008.html 

新架坡的自由度真的比香港高嗎? 
21. 自然一派 2020-03-27 20:04:14
樓價大跌唔容易,因為冇人賣樓,就算一單半單大劈價都唔係指標,全世界印銀紙,通漲下半年來臨,結果係資產價格急升,樓價谷起都有份.

世界好奇妙,届時唔單止雲兄講錯晒,連蔡生都跌眼鏡.
22. 識唔識架? 2020-03-27 23:25:39
人人都錯只有你啱,下話?係咪好好笑呀?
23. MR. CHEUNG 2020-03-28 10:17:48
縱使有傻仔社運和新冠疫情,香港樓還是很有投資價值,原因是以下很難改變客觀現實,牢不可破:
1. 山多平地小,地小人多;
2. 中國大陸每天150單程配額;
3. 農地及淙地大部分落在香港大地主手中;
4. 基本法保障新界原居民可享有丁權;
5.香港反對派存在,他們反對填海,開發效野公園,反對人工島等;
6.香港政府威信很低,開發做事慢三拍,人所共知啦。

加上外圍長期因素,應不會有人懷疑
7. 低息環境,QE, 全球放水,大開印鈔機
什麼現金為王可能給全球央行打劫!!
還是揸實物如黃金及港樓較穩陣!
24. 風險評估 2020-03-28 18:17:41
樓上MR. CHEUNG:

唔係我黑心,事實係5月份後香港大量失業人士增加,打工仔梗係冇錢.
中小止老闆一樣唔掂,其中大把人是中小型樓業主.
全球大印銀紙都冇用,歸晒邊,入唔到呢班人手.
每日150名新移民入來香港,人多係事實,不過是窮人愈來愈多.
需求係愈來愈大,但購買力愈來愈小,樓價跌3-5成啱啱符合現實嘅購買力.
25. 世事難料 2020-03-29 03:35:10
美國總統浸浸話4月過咗復活節後,就可以搞掂新型肺炎,美國經濟會全面復甦.
近期美國又印咗咁多銀紙,遲啲全球水浸,問下雲兄樓價點樣大跌?
26. Mr. CHEUNG 2020-03-29 07:50:29
To 24,
你可能不了解滯賬的經濟理論,樓市不能只用中小企及及中產購買力為唯一指標,當無限資金追逐有限資產,你會發現即使經濟有多差,仍然有很多人有錢留學及旅行,物價還是那麼貴,因為香港有一大堆過往已早上岸財自人仕,估計至少數十萬人,市况上上落落只是數字遊戲而已,樓市底柱是這些本地財自,外資及中資有錢人,他們資產正正受惠於全球放水,並不是打工仔及小老闆,要跌五成,需要他們x街撤退及中美收水才能做到!
27. 識唔識架? 2020-03-29 09:09:30
浸浸亂吹你都信?佢夠話今次病毒只係等於普通感冒,美國會冇事,而家美國確診同死亡都全世界第一。信佢係儍嘅!
28. 風險評估 2020-03-29 14:21:00
TO:26樓

閣下講得好有道理,不過是在市道正常向好時.
當經濟蕭條時,財富就會自動消失,莫講出門旅遊,市民坐的士嘅錢都冇或唔舍得駛.睇睇97年及沙士時就知.
全球大印銀紙嘅結果就係錢歸咗邊,過去10年已炒高曬所有資產價格,下一浪仲有力炒上去?
香港樓市辣招綁住買家唔能夠買第二層樓,富裕者用家庭成員也買到滿額,再買容易引起家庭財富糾紛.
香港樓價咁高,周邊投資機會同產品咁平,閣下有錢都買香港樓,更何況果班有財富又醒目嘅有錢人.
當市場消化埋呢班最後嘅購買力之後,樓價跌3成,同周邊比仲係好貴,普通市民仍然都買唔起.
正如雲兄所講,樓價跌5成好合理.呢個係時間問題.
29. 風險評估 2020-03-29 14:25:43
提議MR.CHEUNG閣下,試下回應雲兄在14樓嘅言論,或之前佢分析"樓價跌3成客氣,跌5成合理"嘅評論.
30. 我要說 2020-03-30 15:56:59
唔好睇得咁淡,跌少少合理,利率咁低,大跌難,冇人平賣樓.
水浸全球,資產價格必然升,經濟只是暫時衰退,就當打個和.
31. 搵食年 2020-03-31 02:09:40


花無百日紅 ......進入淡鱷搵食年......


33. yk 2020-04-01 02:22:24

你可以試試同時在新架坡 Orchard Road 街頭破口大罵李顯龍和 在香港皇后大道中破口大罵林鄭月娥,看看之後所受到的待遇便可知道兩個地方的不同自由度。

社會運動在香港持續了大半年,你認為這類運動在新架坡會發生嗎?  為甚麽呢 ?