樓市暗藏玄機

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

　　踏入第二季，新盤供應源源不絕，樓市承接力開始轉弱，最新中原城市領先指數（CCL）按周下跌約1.3%，並已連跌3周，累積跌幅近2%。按照如此走勢，今年住宅後市並非想像中樂觀，假如部分地產商繼續採取減價促銷方式賣樓，首季的5%樓價升幅很快會被打回原形。

　　國際貨幣基金組織（IMF）近日向港府建言，指樓市如進一步調整，可能對經濟構成風險，按揭貸款利率上升，或會帶來更沉重的償債負擔及負財富效應，遏抑私人消費。若來自非永久性居民及炒賣需求的系統性風險減退，當局可分階段取消買家印花稅及雙倍住宅印花稅。 

　　除了IMF之外，外界也不斷提出減辣要求，樓市表面看似興旺，其實暗藏玄機。地產界覺得市況嚴峻，港府卻認為沒有危機，堅信在不停「派錢」的效應下，香港經濟會很快復甦，港府多次回應都很簡單：「我們衡量過市況，認為沒有減辣的需要。」對於樓市政策，港府與外界確實存在很大分歧。

　　究竟問題在哪裡？估計港府不肯減辣的理由有3個方面。首先是樓價雖然下跌1成半，但仍然處於偏高水平；其次是如果減辣後樓價上升，誰來承擔責任？最後是官員的位置雖然經常調動，但他們都是寧願少做少錯。就是因為這些原因，本來属於調控樓市的短期措施變成了長期政策。

如何讓美好願景實現？

　　客觀來說，港府的憂慮不無道理，為官之道也可以理解。只是為何我們不能從另外一個角度看事情？比如：撤銷額外印花稅（SSD)是增加放盤量，樓價不會因為供應增加而上揚，卻可以讓急需賣樓者套現解困；再撤銷買家印花稅(BSD)引進資金、企業，最重要目的是吸納人才；最後撤銷雙倍印花稅(DSD)鼓勵市民努力儲蓄，投資股票債券之外，多一個投資物業的選擇。

　　作為國際都市的香港，一個外向型的經濟體，就是要吸引更多的外客進來購物和消費，無論是商店還是餐廳，既然打開門口做生意，就不怕人家來買貴商店的衣服或吃貴飯店的食物。樓市也一樣，不僅是居住用途也是投資工具，更是香港經濟重要支柱，一個正常交易量的市場，不但能夠滿足市民的住屋需要，同時也帶動龐大的就業市場向好，自然也會為政府庫房貢獻更多賣地收入和地產稅收。

　　不要擔心樓市因為正常的成交量而上升，成交量增加有利於經濟，但並不會刺激樓價上揚，因為香港有排山倒海的房屋供應，而且供樓利率仍然高企。港府數據顯示，未來3至4年有10.7萬伙單位供應，有北部都會區能容納90萬伙單位的土地，還有1700公頃填海造地的「明日大嶼」等等，就像「明日大嶼」項目為何引起較大爭議，就是市場擔心供過於求，今天誰還在說樓市供不應求？因此，不但要撤銷樓市辣招，還應該放鬆工商按揭銀根，讓市場恢復正常，到時金融蓬勃、人才薈萃、創科興旺，這個美好願景並非不可能實現。

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1. 正確 2023-05-10 11:27:07

供應無限量增加,就睇承接力夠唔夠,宜家環境睇,地產商會減價.

2. 正確 2023-05-10 11:30:11

　蔡老闆有道理!

　"作為國際都市的香港，一個外向型的經濟體，就是要吸引更多的外客進來購物和消費，無論是商店還是餐廳，既然打開門口做生意，就不怕人家來買貴商店的衣服或吃貴飯店的食物。樓市也一樣，不僅是居住用途也是投資工具，更是香港經濟重要支柱，一個正常交易量的市場，不但能夠滿足市民的住屋需要，同時也帶動龐大的就業市場向好，自然也會為政府庫房貢獻更多賣地收入和地產稅收。"

3. 減辣 2023-05-10 13:59:56

只要問一個問題，就知唔可以減辣：

點解香港樓價連升接近20年，升咗6、7倍，而家只係回調幾個巴仙(%)就要減辣？

4. 香江人 2023-05-10 18:38:13

樓價從97年到現在,26年間升咗68%.

97年指數100點,現在168點.

5. 睇事實 2023-05-10 18:43:04

升跌由市場決定,政苦冇須干預.

"不要擔心樓市因為正常的成交量而上升，成交量增加有利於經濟，但並不會刺激樓價上揚，因為香港有排山倒海的房屋供應，而且供樓利率仍然高企。港府數據顯示，未來3至4年有10.7萬伙單位供應，有北部都會區能容納90萬伙單位的土地，還有1700公頃填海造地的「明日大嶼」等等，就像「明日大嶼」項目為何引起較大爭議，就是市場擔心供過於求，今天誰還在說樓市供不應求？因此，不但要撤銷樓市辣招，還應該放鬆工商按揭銀根，讓市場恢復正常，到時金融蓬勃、人才薈萃、創科興旺，這個美好願景並非不可能實現。"

6. Chad 2023-05-10 19:23:13

只要問一問, 新加坡為何double 加印花稅？

7. 有數 2023-05-10 22:23:06

近年來,是否高追低走,心中有數......

樓價回升，令二手市場蝕讓宗數回落，4月出現低於購入價的轉讓成交不足100宗，是去年9月後首見。不過，近期樓市顯著轉靜，業主蝕本出貨個案增，5月已暫錄至少28宗同類個案，按月同期飆升約40%。其中，西南九龍帝峯‧皇殿開放式戶剛以693萬元易手，約5年帳面大幅貶值約18.5%。

綜合市場資料，上月共錄至少96宗低於購入價的二手轉讓，期內樓價蒸發近7,000萬元，當中約41%的原業主於2019年購入單位。分區方面，屯門佔約18宗，其次元朗亦錄約9宗。

天鑄傳虧損12%

踏入5月買賣成交量比4月更淡靜，部分業主恐樓價再次下跌，願意蝕賣情況再趨普遍。利嘉閣徐錦榮表示，上述帝峯‧皇殿7座低層D室，實用面積約333方呎，連約169方呎平台，叫價約710萬元，累減約17萬元沽，呎價約20,811元。原業主2018年以850萬元購入，帳面虧損約157萬元。市傳單位購入時需付15%辣招稅，料實際損失金額更大。

早前低開的何文田新盤再推新一期，區內二手市受壓。市場消息稱，天鑄5座一個中高單位，實用面積約1,221方呎，開價4,200萬元，市傳減至3,960萬元售出，呎價約32,432元，單位約4年帳面貶值逾500萬元或約12%。

荔枝角美孚新邨「再蝕過」

美聯吳志輝稱，該盤1期百老匯街5號中層A室，實用面積約719方呎，以865萬元售出，呎價約12,031元，原業主持貨約3年帳面蝕75萬元。

另一個細價藍籌盤沙田第一城再錄「5球」以下成交。該行黃錦瀚指，屋苑46座中低層B室，實用面積約284方呎，成交價480萬元，呎價約16,901元。

此外，中原報告指，2018至2019年購入的一手開放式戶，其二手轉售平均蝕幅達約11.3%，同期蝕讓宗數比例更佔約45%。

8. 加辣? 2023-05-11 00:09:01

3樓請睇清楚,我完全同意4樓所講.97年後,樓價20幾年只升咗6成8.

10. 經濟先行 2023-05-11 23:19:20

為經濟好,就業好,減辣有見地,現時供應量大,樓價只會跌唔會升.

11. 樓價指數 2023-05-12 03:11:06

樓價從2003年到現在,20年間升咗560%.

2003年指數30點,現在168點.