地產博客
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蔡志忠
2022年11月2日

想港府減辣 必須減辣後樓價仍然下跌

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  物業市場交投比沙士及海嘯時更差,一眾地產界人士紛紛呼籲港府撤招減辣,然而,港府的《施政報告》只有針對外地優才在港買樓滿7年的退税措施。

  站在港府的角度,認為優才退稅利好樓市,預期未來每年可吸納3.5萬人才,冀望3年有逾10萬人才來港發展,看法相當樂觀。不知政府的數字從何而來,近日只見到一宗相關優才買樓的報導,反應強差人意,單憑此滿7年的退稅安排,要吸引各種人才長期留港發展,從每年大約6千人增加到3.5萬人,看來甚有疑問。

  外界可能忽略了,在悲觀情緒籠罩下,本來需要置業的人會押後置業,甚至擱置置業,外地專才買樓要先付30%印花稅,積壓資金不菲,看不出有誘因使他們熱衷於在跌市時買樓。除非市場突然逆轉,樓市預期會向好,那麼吸引他們買樓的意欲就會大增,滿7年的退稅安排就能發揮一定作用。

  地產界必須明白,爭論樓價是跌了7.5%,還是10%甚至跌勢仍不止,或者形容地產生意如何虧損,倒閉失業潮即將出現等等,這些數字都不能改變政府不撤辣招的決定。在政府以及大眾眼中,樓價下跌一兩成是閒事,樓市本該有升有跌,業界不可以輸打贏要。不過,如果嘗試從香港整體經濟大局來討論,那麼撤辣或減辣就有其必要性。

減辣幫助經濟 不可過於民粹

  「搶企業、搶人才」是政府施政重中之重,既然滿7年的退稅措施是想吸引人才,為何不乾脆跟港人一樣不設年限?或者至少不要等7年這麼長,改為3年退稅較為恰當?就算這些留港人才有意買樓,頂多也只有兩三成人,估計每個月只可增加一兩百宗小單位成交,樓價不會因此而停止下跌。樓市的升與跌,是根據經濟環境以及人們的預期來決定的。

  因此,最好的政策是如何能吸引人才、挽救經濟以及增加就業,也讓樓價繼續有序下跌,這樣就皆大歡喜。地產界如果想港府減辣,最好的理據是說服政府,減辣後樓價仍然下跌,減辣是幫助經濟復甦,讓物業成交量增加,從而帶動賣地收入也增加,但絕不代表樓價能止跌回升。

  港府強調已拿回土地供應的主導權,那麼如果撒招減辣,便會被認同是向地產商屈服,不符合政府政策和社情民意。不過,港府近年財政赤字嚴重,仍然需要土地方面的稅收,賣地是庫房主要收入來源,港府可說是最大的地產商,雖然今天施政以民意為依歸,但也必須警惕不可過於民粹主義。

 
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1. 2022 2022-11-02 10:59:53
『地產界如果想港府減辣,最好的理據是說服政府,減辣後樓價仍然下跌,減辣是幫助經濟復甦,讓物業成交量增加,從而帶動賣地收入也增加,但絕不代表樓價能止跌回升。』???

點保證呀?“林鄭plan”同“茂波plan”都話唔會令樓價止跌回升啦,結果呢?
2. 正確 2022-11-02 13:06:37
絕對支持蔡生言論,目前環境撤晒所有辣招,都救唔到樓價,加息同封關,疫情之下,樓價必跌.
3. 正確 2022-11-02 13:12:46
專家預期,樓價已下跌1成,預期再跌1成,如適當減辣,樓債只係跌慢啲,但唔會轉勢.
4. 過路客 2022-11-02 13:17:50
好文章!

  "因此,最好的政策是如何能吸引人才、挽救經濟以及增加就業,也讓樓價繼續有序下跌,這樣就皆大歡喜。地產界如果想港府減辣,最好的理據是說服政府,減辣後樓價仍然下跌,減辣是幫助經濟復甦,讓物業成交量增加,從而帶動賣地收入也增加,但絕不代表樓價能止跌回升。"
5. 真環境 2022-11-02 14:00:19
1樓朋友:

"點保證呀?“林鄭plan”同“茂波plan”都話唔會令樓價止跌回升啦,結果呢?"

結果就係繼續跌.何況宜家加息.供樓負擔重,有人會買樓嗎?有嘅,你去買啦!哈哈!

6. 講樓 2022-11-02 17:25:16
講中要點!希望政府睇到.蔡生好文!
8. 何要修 2022-11-03 00:02:38
如何要減辣???  如何要修正你的錯誤投資意念???

樓市跌勢全面,部分小業主不惜蝕讓離場,鰂魚涌康山花園3房未補地價賣560萬元,4年帳面蝕171萬元。市場人士指出,康山花園4座低層C室,實用面積592平方呎,3房間隔,剛以560萬元(未補地價)沽出,實用呎價9,459元,呎價平過新界居屋。原業主於2018年7月以731萬元(未補地價)購入,持貨4年帳面蝕171萬元,連同釐印稅、代理佣金和律師費,損手約200萬元,料為屋苑最大宗蝕讓成交。

9. 唔好太淡 2022-11-03 00:13:00
金融峰會在港舉行,香港復甦中,中國開始谷經濟,香港樓市唔好睇得太淡.
10. 計數期 2022-11-03 10:25:42
樓市走入計數期.......


息口趨升、二手蝕讓潮有擴大之勢,10月份蝕讓錄105宗,較9月75宗急增4成,宗數為今年高位。今年首10個月累積蒸發金額約8.5億元,較去年全年(3.73億元)急增1.3倍。

學者分析指,經濟轉差,年輕買家情願蝕讓減輕負擔,更形容最壞的情況或尚未出現。

本報統計資料顯示,今年首10個月共錄535宗蝕讓個案,合計蒸發金額約8.5億元,較去年全年(3.73億元)急增1.3倍,今年爆發第5波疫情,蝕讓個案和金額持續企於高位。

資料顯示,10月份錄得105宗蝕讓個案,為今年最多,蒸發金額約1.02億元較9月1.01億元微升1%,已連續3個月調升,蒸發金額僅次於今年3月2.25億元高位。

10月最傷為南昌站匯璽5A座高層B室,實用面積1,235平方呎,4房雙套房,2018年以4,299.2萬元購入,現以3,250萬元沽出,4年間帳面損失1,049.2萬元。據悉業主看淡後市,不惜蝕讓離場。

荃灣全•城滙割價 明賺暗蝕

納米樓亦蝕讓不絕,有「龍床盤」之稱的屯門菁雋,消息指,菁雋低層25室,實用面積169平方呎,開放式間隔,原叫價258萬元,新近減價至244萬元沽出,呎價14,438元,造價對比原業主2019年7月購入價266.8萬元,低22.8萬元或8.5%,連同使費料原業主損手約30萬元。

其次,荃灣全•城滙明賺暗蝕,市場人士指出,全•城滙7座高層A室,實用面積859平方呎,原為套3房現改兩個套房,早前放盤價1,980萬元,現以1,650萬元沽出,勁減330萬元,實用呎價19,208元,售價較網上銀行估價1,693萬低43萬元或3%。原業主於2017年以1,627.86萬元購入,持貨5年帳面獲利22.14萬元,計及釐印費、律師費等買樓開支料要損手逾50萬元。

康怡低層3房930萬沽 貶2成

除半新樓外,尚包括指標屋苑和居屋,沙田第一城1個月錄8宗蝕讓,蒸發金額由3萬至200萬元;另一個魚涌康怡花園有3房單位貶值2成。市場人士指,康怡花園N座低層5室,實用面積616平方呎,3房間隔,減208萬以930萬元沽出,呎價15,097元。原業主於2019年以1,158萬元購入,持貨3年帳面蝕228萬元,單位貶值2成。

11. 講樓 2022-11-04 00:32:47
大幅加息樓價仲唔跌多啲?財爺唔減辣理由係未跌夠.仲有民望行先啦.
減辣樓價仲跌得多,減SSD增加大量放盤.
減辣係幫經濟,幫打工仔.
12. 汪汪汪 2022-11-04 11:07:53
現時香港樓市係“龍市”(即係熊市),全世界利息不斷升,要捱過寒冬。
13. 走熱鬧 2022-11-04 20:41:33
香港人喜歡走熱鬧......


反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數最新報164.91,按周下跌近2%,重返2017年底水平,跌幅逾6年半以來最大。大型屋苑及中小型單位樓價都跌逾2%,大型單位樓價則跌逾1%。4大指數齊跌4星期,累計都跌逾3%。 四區樓價跌幅亦擴大,九龍樓價按周跌約1.6%,港島、新界東及新界西都跌逾2%。 中原指出,本周公布的指數,當中近80%成交在10月10日至16日簽訂臨時買賣協議。美國聯儲局本周加息0.75厘,以及本港銀行宣布上調最優惠利率0.25厘對樓價的影響,預計在本月下旬公布的指數反映。

14. W 2022-11-05 03:37:13
政府期望盡快通關,
加息有週期性,加一輪又減息,
政府靠賣地印花稅變入,到時撒招

好快樓市 又升返轉頭
15. 救火 2022-11-05 13:03:27
中國開始支援香港,股市重回衝上,下一波樓市有成交.繼續下跌少少係最好.
16. 夏蟲 2022-11-05 16:10:24
夏蟲不可語冰啊!
18. 何需使 2022-11-05 23:14:20

唔識睇中原指數強弱走勢圖的.......買樓唔識撿低水位買.......是高學歷的網友???  或: 是低學歷的網友???  


評論樓市旺淡......何需使用粗俗字表達......




中原城市領先指數 CCL

本週公佈
164.91
較上週
 1.96%
較上月
 3.35%
每週五公佈 – 最新2022/11/04公佈,反映2022/10/24至2022/10/30(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約


中原司徒嘉惠表示,何文田皓畋6座中層D室,實用面積555呎,採2房間隔,享開揚市景,議價後以$985萬成交,實用呎價$17,748。原業主於2016年9月以$1,208萬購入單位,現轉手帳面蝕讓$......皓畋中層2房 2016年貨蝕讓$223萬.........



22. 好奇 2022-11-07 16:49:26
樓價今年一定跌,好彩近期股票升返,有小小支持.
23. 大減價 2022-11-07 18:16:19
地代大裁員開始,樓市冇成交,經濟冇流通,香港落後他人了.唯有減價沽貨.