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FCI幾乎每週都有免費講座,吸引大批有意買樓的人士, Anthony(箭嘴示)及 Brian(揸咪者)變身專家,又會施以軟硬招數鼓勵在場人士俾錢報讀課程。
大錢題
潛入投資學堂 揭炒樓「秘」招
2012年11月22日 ~~ 第1185期 香港《壹周刊》
近月在網上及報章,不時出現地產投資講座的廣告,宣稱講座免費,標榜「滿身卡數打工仔,五年八層樓」、及「八十後,三層樓一間鋪」等等,這些「成功人士」,更不時上電視、電台、雜誌,甚至出書,大肆宣揚發達經過。
這 些成功例子,全都來自一間叫「 FCI」(投資策略研究有限公司)的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技,本刊記者潛入課堂聽課,發現導師皆是行內知名的經紀及炒家,除了教授「走法 律罅」的炒樓招數,還落足嘴頭要「團結散戶力量」,游說學生夾錢組空殼公司炒樓,講到明要齊齊「做世界」!
FCI每個月都有三、四堂免費 講座,一班主講人「星光熠熠」,包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產( 169)獨立非執董葉景強等等,而擔任課程總監的,是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良( Anthony),他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓,只要花錢報讀他們的課堂,便能盡得炒樓精髓。
這時講座上的聽眾已聽 得如痴如醉, Anthony的拍檔 Brian即趁機打蛇隨棍上,「我哋要結集力量!報讀課程只係第一步,重點係增大 FCI兵團,就好似美孚啲師奶兵團咁,只要手頭嘅貨多,就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師,亦會成為你哋嘅 support!而我哋近八百個學員,仲會互通消息,邊區有筍盤即時短訊同 whatsapp俾大家!……如果你咁都仲要諗吓嘅,唔緊要,我只同你講:機會只留俾有準備嘅人!」當晚報讀課堂,學費可大減一千至六千八百元;現場見有 三十多人即時報名。
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Anthony不時接受電視報章訪問,大講其炒樓財技及策略。
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記者未上堂前,已收到筍盤短訊(右),有銀行估價外,還有同區市價作考慮,服務看似很貼心。六小時後又有短訊彈出(左),表示筍盤已被學員「瓜分」搶走。
一條龍賺錢
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課程總監 Anthony及銷售總監 Brian,在免費講座上不斷氹人落疊,付款上地產課程。
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課堂上導師一味唱好樓市,其中財叔及 King Sir更鼓吹樓價升時,一定要加按變現買多層; Brian則叫學員夾錢買鋪。
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既是導師,又是鋪位經紀的 Laura,一條龍「幫」空殼公司買賣鋪位賺錢;聲言只為顧問的 Anthony則瞓身入股最少兩間空殼公司,買鋪又買住宅。
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落疊夾錢買樓的學員,以為自己賺硬,實質最發是賺完課程學費,又賺空殼公司管理費兼盈利分成的 Anthony、 Brian及 Laura。
第一堂 教你避稅
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本週一晚上,記者到佐敦 FCI課室找 Anthony回應,臨走前他還叮囑記者:「你一定要幫我 哋澄清呀!我知出面好多人非法集資呀,做埋 啲衰 嘢,但我 哋無 嘅!」(林志謙攝)
這 個名為「 FCI小本地產投資.財技實戰課程」的課堂,包五個課堂加一個睇樓團,學員約七十人,當中以三十歲的年輕上班族及師奶為主。上堂前一眾學員充滿期盼;「我 想好似 Anthony咁,上到車之餘仲有樓收吓租。」「我見有學員成功咗,話同人夾錢買鋪,我都想試吓呀!」
課程的 「頭炮」第一堂,由被形容為重量級投資者的「財叔」開始。財叔在網上的「財務自由同學會」群組,已突破一千人,被封為「宅男樓神」。上堂前 FCI負責人提醒學員:「千祈唔好打開財叔個稅務月光寶盒,呢個寶盒打開咗,多一堂都講唔晒!」愛吹水的財叔,不負眾望,由廿年前以四萬元置業開始講起, 並教了一些炒樓蠱惑招,如:「如何摸到最好價?想賣樓,梗係扮買家探行情;想買樓,扮賣家放盤啦!」又如「唔好自認係真正用家,炒家唔怕認,筍盤先會益 你!」
說到凌晨十二點,部分學員離開,財叔才步入戲肉。他大爆曾有幾層灣仔物業被稅局追稅,靠「出糧」予家人作公司開 支扣稅,才得以解決,「咁我阿媽喺我公司做清潔,都要出份糧俾佢㗎!稅局問我,點解清潔工咁高人工,係囉,我都想知點解佢成日話要加人工!」他還笑言,現 時朋友多了,可以「交換啲老豆老母用」。
第二、三堂 按揭走罅知多啲
諷刺的是,第二堂由利嘉閣聯席董事何明高講解法律陷阱,他連買住宅「上車」,都講到危機處處,學員都悶得呵欠連連。到第三堂, 由出任恒力商業地產( 169)獨立非執董、現為香港按揭轉介公司董事總經理的「 King Sir」葉景強主講,他教的蠱惑招最令人咋舌。現時手揸十七項物業的 King Sir,教學員以「直系親屬自住」一招,來拆解現時第二套房只借得五成的金管局緊箍咒, King Sir言之鑿鑿說:「你話唔係投資,只係買俾阿爸住嘅,就可借到七成。銀行點知你有幾多個爸爸?又點知你爸爸有無物業?我唔係教你哋犯法呀,只係你借貸嗰 刻,真係諗住買俾阿爸住㗎嘛!點知做晒按揭佢老人家先話唔住,咁點舉證呢?」
King Sir還指點學員,為信貸資料庫大洗底,「買樓造按揭有兩份 consent(同意書)要簽,第一份係同意披露物業按揭資料,第二份係同意查閱申請者的信貸報告,第一份可以選擇唔簽。如果已經有好多樓喺手,就唔好簽 第一份喇,因為唔簽,銀行只會睇到你信貸資料庫上首四個最新的通訊地址。咁點做呀?一個地址報四次囉!你哋知唔知同一個地址可以有好多唔同寫法?第幾座可 以寫 block,又可以寫 tower,電腦系統好蠢㗎咋。你亦可報阿媽阿婆等地址,咁銀行就唔知你真正有幾多物業。」
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收幾千蚊學費的 FCI,除了上堂聽導師「吹水」教走法律罅外,每堂還有近百頁的 notes(左),上圖成立空殼公司流程的內容,最後一句更高呼「正式做世界」!
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免費講座上所指的實戰睇樓團,在沒有導師的指導下,由學員自己找地方進行,跟一般普通人睇樓無異。
第四、五堂 傍住你玩鋪
第四堂的 Dooby,是前中原工商鋪東九龍區營業董事,他教授工廈投資,主力教大家爭取長成交期摸貨。最後一堂導師,是前中原工商鋪經紀趙敏賢( Laura),她講古仔的技巧一流,拋出多個著名投資者的買賣逸事,「試過有西環業主想放盤,賣價四千五百萬,話租金做到二十萬。五釐回報睇落幾好,但其 實無咁高,點解?業主每年要俾租客廿萬水喉維修費,明唔明?又有無聽過廿四小時營業嗰種便利店,無閘嘅,但業主每年要回俾租客幾萬蚊嘅鐵閘維修費。邊嚟維 修費呀,明唔明?鋪就係咁玩!無人傍住你哋點玩?」這些招數可在表面上造高租金回報,吸引下一手投資者。
而最後的「實 戰」睇樓團,原來只是分小組各自去搵盤睇樓,既無導師帶領,又無「師兄師姐」指導,各隊人都是沒甚計劃地在西環、佐敦、紅磡及葵涌等一帶覓食。完畢返回佐 敦課室,由 FCI負責人再講解夾錢開空殼公司買鋪的細節,並叮囑夾錢的學員,「所有資金不經 FCI手,全部都係入落第時成立咗的空殼公司銀行戶口,你哋啲錢經 FCI手就變咗非法集資㗎啦!」 FCI自○九年成立至今,已有最少三間由投資者夾錢炒樓的公司成立,買入西環厚和街地鋪及佐敦舊樓,並改成賓館。
這些 成立的空殼公司,由 FCI的子公司 FCIPIS管理,向空殼公司每月收取管理費之餘,他日賣出鋪位,扣除使費後,利潤還要分百分之八至十四予這家子公司作獎金;而以鋪位經紀身份任導師的 Laura,原來是 FCIPIS股東,佔股達三成,學員炒鋪有賺 Laura即可袋袋平安。而那些星級課程,每個課程按人數估計可袋近五十萬,平均一個月便辦一次,負責人及導師都人人有得分。
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FCI架構圖
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Anthony有份投資的空殼公司,今年內兩度買入佐敦韶興大廈單位,並正進行改裝(棚架位置),打算與樓下的賓館分一杯羮。(關永浩攝)
夾錢者難有保障
記者將 FCI及 FCIPIS的公司資料、課程報名表、夾錢炒樓的「合作協議書內容重點」等文件,交給大律師陸偉雄細閱。陸偉雄指:「這是一份不平等的合約條款,保障嘅係 公司,投資者可謂完全無保障。」針對該份「合作協議書內容重點」,他指出,「呢度寫明,每位股東都有責任成為按揭擔保人,但就只提及擔保人可以分多啲錢做 獎勵,但完全無講擔保人的風險。公司被追數,第一個就告公司,第二個就是擔保人!另外,流程中提到 FCIPIS找了律師幫助學員成立空殼公司,咁夾錢的投資者有無得揀其他獨立律師呢?受委任的律師會以自己的委託人利益為最大考慮,對其他人有可能唔夠公 平。」
眼見章程內一句:「齊集資金便正式做世界」,陸偉雄笑言:「從未見過正經嘅公司有呢類句子!」由於空殼公司的支票簿及公司印都由 FCIPIS「代為管理」,陸偉雄指:「咁即係空殼公司的管理權,已落咗喺 FCIPIS手上,咁就有可能變成非法集資。」
根 據《證券及期貨條例》,任何人邀請公眾將資金投入資產或生意,而投資者沒有參與日常運作,可從生意取得回報,即屬集體投資計劃,除非事先取得證監會批准, 否則屬違法,最高刑罰為監禁三年及罰款五十萬元。至於課堂上導師所教的避稅等走法律罅方法,較難入罪,「除非涉及虛報假地址、偽造文書等直接的證據,而且 要有受害人,才較有可能成立教唆欺詐這刑事罪。」
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在網站上設有「財務自由同學會」的財叔(箭嘴示),是 FCI課程的王牌導師,講課要按人頭收費,但他喜歡四圍吹水,堂上講的內容十之八九可以在其部落格找到。(嚴寶權攝)
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政府出雙辣招後, FCI就以短訊報喜,指其中一間空殼公司賣出的厚和街街鋪,已作價二千萬賣出。(于港民攝)
否認非法集資
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Anthony常掛在口邊,指一伙人過去曾掃起金獅花園,據他本週一稱,他本人只買賣了一伙。(關永浩攝)
本 週一晚記者找到 FCI負責人 Anthony,他否認有涉嫌違法,「(非法集資)梗係唔會啦,唔係我哋去集資,啲錢完全唔經我哋手,錢係入返同學開嘅合資公司。(你哋嘅角色呢?)我哋 只係 line up一班想做生意嘅人,做顧問,話俾佢哋聽法律上、會計上點做,點先係合法,所有程序都跟足公司法。」對於「合作協議書內容重點」規定,要夾錢的學員先交 一萬元誠意金, Anthony解釋那是保證金( Deposit),而「一齊做世界」他則辯稱:「 Gimmick嚟㗎啫!」
至 於堂上導師涉教人走法律罅,他笑笑口謂:「教人避稅?我哋課程內容完全無呢啲嘢,可以俾 note你睇!( Note上無但導師口講呢?)可能係有同學問問題,個導師分享番出面啲人點做啫,就好似電視台訪問嘉賓,內容唔等於電視台立場。」身為 FCI負責人之一的 Anthony,卡片上寫上自己是催眠治療師,及亞洲青年企業家聯盟的創辦人等等;曾炒賣七個物業,賺近三百萬。佔 FCI百分百股權的大股東,是身份神秘、從未現身的雷愿桁, Anthony等一干人如此精明,要避過法律責任,應當無難度。