五月底以來，一直在法國地中海沿岸的普羅旺斯，不多注意剛離開不久的香港。這十多年來跟在身邊的 iPhone 瞬間就收到訊息，除了去不了陸羽或蓮香居飲茶和朋友吹水外，感覺不到空間距離的隔閡。有朋友看到我提到在香港地鐵碰見施永青，發來油管鏈接評論中原要關閉租約到期的五十家分店的消息。早在去年，有不少金融界的外國朋友陸續離開了香港，令我感到一個從這世紀初香港經濟欣欣向榮的時代，正在悄悄的發生質的變化。
香港樓市從二零零三年的低位，就是遭遇到二零零八年的華爾街史無前例的金融風暴，也很快的恢復過來重拾升
勢，到了二零一八年的峰點翻了幾翻。火氣衝天的香港樓市牛市的兩個背景是大陸進入世貿組織後經濟的飛速增長，和華爾街金融風暴後美聯儲的零利率及量化寬鬆的貨幣政策。至今，這兩個推動香港樓市的因素都不復存在，更且可以預測的是按揭貸款的年期不可能無限期的伸延，而香港的按揭貸款利率不單止會上調向美聯儲的基準利率靠攏，而且歐美的利率更有可能會在高位停留一段相當長的時間。嚴厲的疫情措施放開後，大陸經濟並沒有如許多投行的預測作出報復性的反彈，而大陸更有不少房地產公司，深陷市場不景氣及財務問題，其中龍頭企業恆大更出現令人驚悚的財務報表。
近期香港一手樓盤在減價的情況下銷售卻越來越困難，二手樓市場更是幾乎冰封。估計香港的地產開發商會通過不太合法的回贈和私底下給地產仲介如中原等高額的回扣，一方面嘗試快速推銷回籠資金以增加現金流，和減低房價下跌的走勢，方便以後散貨。如斯，將來地產發展公司發布盈警或地產仲價出現營運困難，會在持續的樓市不景氣中浮現。中原指數在這四五年的高位震蕩後，下跌只不過剛剛開始而已。
勢，到了二零一八年的峰點翻了幾翻。火氣衝天的香港樓市牛市的兩個背景是大陸進入世貿組織後經濟的飛速增長，和華爾街金融風暴後美聯儲的零利率及量化寬鬆的貨幣政策。至今，這兩個推動香港樓市的因素都不復存在，更且可以預測的是按揭貸款的年期不可能無限期的伸延，而香港的按揭貸款利率不單止會上調向美聯儲的基準利率靠攏，而且歐美的利率更有可能會在高位停留一段相當長的時間。嚴厲的疫情措施放開後，大陸經濟並沒有如許多投行的預測作出報復性的反彈，而大陸更有不少房地產公司，深陷市場不景氣及財務問題，其中龍頭企業恆大更出現令人驚悚的財務報表。