高折扣和禁售期影響居屋流轉

木鐸
2012年6月20日

風水佬呃你十年八年，阿木說話好快見效。去年6月27日本欄題為居屋訂價考功夫的稿中提到現樓價水平就算打七折，居屋用家都難負擔。近日便已有空氣話會增加居屋折扣至五折，但設10年禁售期。本來給多點折扣無問題，但實際上，折扣越大，就越影響日後居屋的流轉量。試探空氣還提到，為平衡私樓業主的感受，提高折扣的同時，會設長達十年的禁售期，這直接嚴重影響了居屋的流轉。

香港政府施政特式是好左搖右擺，自相矛盾，不久前政府再話計劃以免補地價形式，讓五千個白表居屋申請者購買二手居屋，其背後目的是想激活居屋二手市場，使有能力流向私樓市場的居屋業主可以讓出其居屋予有需要的人。若然居屋禁售期長達十年，即是將被禁的一批居屋單位凍結下來，有能力流向私樓的人想騰出其居屋單位也不能，這便與政府向來想令居屋二手市場更活躍的思維背道而馳。再者，十年不能賣樓，業主會覺得自己同租樓住無分別，影響入市意欲。

不過，我覺得最大問題是將折扣大大提高，以方便買家入門，無疑，買家是順利買入單位，但日後當買家的經濟條件到達可流向私樓市場時（即有條件在私樓市場供樓時），補地價金額由三成變五成，即實際賣居屋套現的錢少了一大截，更何況買居屋一定上銀行會，扣除銀行借款，所得更少，加上樓價若然是向上，賣樓所得那麼少，打算以換樓形式流向私樓市場，居屋業主便會好艱難，這又會造成流轉量低的一個主要因素。

政府過去一直主觀地以為是補地價問題使二手居屋交投量低，細心地看，這只是其中一個因素。居屋業主換樓意慾低主要是因為私樓太貴，他們好難透過本身的物業的升值，來減輕買私樓時的負擔，與其是要付出那麼大的代價，重新為自己製造一項債項，不如呆在居屋處好了。查實不僅是居屋業主難換樓，私樓業主一樣，樓價升的速度快，幅度大，換樓所付出的代價就更大，今時今日好多人駡二手樓業主堅持高價，搞到市況淡靜，易地而處，賣了手上單位，買不回心頭好怎麼辦，所以大部份業主若不能以理想價售出手上物業，寧願呆在舊居好了。所以流轉量問題，無論私樓抑或居屋，都是因為樓價。