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短評銀行「減息」
五月份本港樓市無懼「人類豬流感」的威脅，樓價未有因經濟的持續惡化及失業率的上升而下跌，反之是銀行持續大開水喉，使有意置業的實力買家一律受惠。最近，有銀行以「水浸」之名，高調地調低儲蓄存款利率達九成(每十萬元利息由原先十元降至一元，心理影響多過實質)，這個疑似「火上加油」之舉，確實有驅趕市場資金「另尋高明」之嫌 (驅趕資金尋找其他投資機會)，若果中小型銀行有意跟隨大行步伐「減息」，相信市場會在低息心理的驅使之下另尋其他回報較高的投資項目。在通脹重臨的壓力之下，市場避險資金氾濫，買樓收租就成為看似最保值的投資，那些「有錢身痕」的實力投資者，都傾向把部份現金轉換成磚頭，這將進一步推高資產價格上脹，而樓市會繼續受惠於資金的流入。
內地資金撐起港樓?
金融海嘯後樓股大跌，市民損失不菲，樓市於上年十月至今年農曆新年前經歷了寒冬期，想找生意的地產代理及發展商們為了能拓展另類客源，於是率先安排專人在內地推廣「投資移民計劃」，鼓勵內地同胞投資港樓以換取港人身份，甚至安排內地睇樓團「一車車」地來港睇新樓並為之提供一條龍的移民顧問服務，成功吸納內地資金來港掃起新樓，更為樓花項目締造新高呎價，曲線催谷新盤銷情。
在這個「訊息不對稱」的年代裡，市場資訊會被不同的媒體以不同的角度詮譯，市民要判別訊息的可信程度實殊不容易。舉個例說，內地豪客來港買新樓，究竟是看好某個區的發展潛力，定還是只為取得港人身份而投資港樓? 內地同胞來港買新樓，出發點又是否要「專程來港」去捧某個心愛的品牌? 讀者要在這類訊息之中曲中求直，如非擁有高於一般人的智慧或豐富的常識則很難辦到。正所謂「商場如戰場」，筆者希望能略盡綿力，試圖在這個訊息不對稱的年代裡撥亂反正，好教讀者趨吉避凶。
[內地同胞想取得港人身份，須在提出申請前的兩年內，擁有不少於港幣650萬元的在港淨資產(可參考http://www.immd.gov.hk/chtml/hkvisas_13_4.htm)，若果讀者有相熟的內地朋友有興趣要投資港樓的話，不妨向他們請教原因，以了解內地人投資港樓的心態。(若果筆者是內地人的話，相信我最想去投資的地方就只有台灣，因為兩岸統一是必然的事，只是時間問題。)]
發展商趁市民「識貨」時「不惜貨」!
近這三個月的樓市暢旺正好與經濟數據背道而馳，相信市民儲蓄模式的急速改變是數十年來難得一見。踏入五月份，各區屋苑的新造呎價更被屢破不爽，市民買樓的「雅興」似乎未受五月「豬流感」的影響，而受惠於存款釋放及內地資金的持續擁入，發展商會加快推盤步伐以套現離場，相信這個旺市當可維持一段時間。由於無人知道這個旺市能持續多久，加上各項數據已確立經濟衰退，發展商明白樓價與經濟背馳之下總有變數，要長期依靠市民把存款釋放去撐起之後的樓市似乎並不可行，所以都速戰速決有貨就推。早前有發展商把塵封數年的空置車位出售套現，或每當有新盤取得預售樓花同意書時就趕著「即賣」，他們聲稱看好本港樓市是可以理解的!(你幾時見過賣花的人會話自己的花臭? 我只見過賣臭豆腐的人說自己的豆腐是最臭!)
樓價平定貴，全民皆「估」!
樓價急升時，買賣雙方在討價還價的角力戰之中都喜歡引用「銀行估價」作為議價的利器；買家喜用最低的銀行估價作為壓價手段，業主則喜用最高的銀行估價作為反價藉口，亦由於各銀行的估價並不一致(例如某單位開價500萬元，A銀行估460萬，B銀行卻估520萬，銀行之間的樓宇估價存在分歧)，造成買賣雙方「各持己價」互不退讓，故功力較差的地產經紀，往往未能遊說買家於旺市時「追價」買樓，令「靚仔盤」被市場其他肯追價的買家搶去；至於功力較高的地產經紀，則能遊說買家「追價」以購得心頭好，甚至已率先替業主的單位「造高價」以贏得生意機會。(例如業主講明單位要收實300萬元，經紀遊說買家追價並成交了310萬元，以10萬元的幅度拋離競爭對手搶得生意，使那些仍在替買家討價還價290萬的經紀變成輸家，即使經紀能遊說買家「卑到價」300萬的都要輸掉生意。)筆者有見及此，打算於下一次文章討論「全民皆『估』(估價)」的問題。
在筆者未寫下一篇文章之前，讀者可先行熱熱身，任意拿同一個單位往中銀、匯豐及恆生的網上估價作一比較，看看銀行間的網上估價有多大出入!? 閣下亦可參考中原地產的樓市成交資料，你就會知道，銀行估價或已脫離現時的市場成交價。
今年3月及4月時，買家喜歡用中國銀行及匯豐銀行的估價結果作為向業主壓價的工具，而業主則反而喜歡用恆生銀行的估價作為擋箭牌，因為恆生銀行的網上銀行估價屬當時市場最高的。買賣雙方「各持己價」互不退讓的情況，在3月尾至5月初時更為嚴重。哪一位經紀能遊說買家追價的就是贏家，仍聽買家指示用銀行估價去鋤業主的經紀，大部份已在3月尾至5月初時輸掉生意。(行內運作外人難明，筆者有機會再講!)
中原Centadata - 樓市成交
http://www.centadata.com/
中國銀行網上物業估價
http://www.bochk.com/
匯豐銀行網上物業估價
http://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/mortgages/valuation
恆生銀行網上物業估價
http://evalue.hangseng.com/chi/val01.asp
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