地產博客
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蔡志忠
2022年7月27日

疫情已習慣 樓市快回穩

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  近日天氣炎熱加上疫情持續,難免影響市民外出,然而星期天中午的南區商場,仍然不乏人群。天氣熱有另一個好處,人們可躲在商場裏邊購物邊「嘆冷氣」,看到商店、餐廳、超市人流不斷,消費力似乎有所提升。

  也許是疫情持續太久讓世界開始習慣,經過兩年半的折磨,也付出了沉重的代價,今天人們漸漸接受現實。生活總得繼續,工作也要進行,雖然與內地通關仍然無期,但本土消費也不可忽視。至於歐美和東南亞國家早就開放了,雖然我們不同意他們的做法,但的確他們之間的商貿、旅遊和交流活動已經恢復,而香港現在也開始放寬措施,但仍然需要隔離7+3,總算是有所縮短。

  香港背靠祖國,聯通世界,是中國與世界的超級聯絡人,既要控制好疫情,保障市民健康安全,又要扮演好中外橋樑角色,的確不容易。近日疫情有反彈趨勢,如何對外嚴防輸入,對內阻止擴散,非常考驗港府及專家的智慧。據聞香港第二季經濟不甚樂觀,是在意料之中,就如美國和歐盟國家近期的經濟也出現衰退一樣,證明並非放鬆疫情措施,經濟就一定向好。

  西方國家經濟走下坡,主要原因是俄烏戰爭帶來的影響。歐美國家全面制裁俄羅斯,甚至罷買俄羅斯石油和天然氣,起初聲勢浩大,佔了上風,但後來搞到自己的通脹接近兩位數,民間叫苦連天,正是「殺敵一千,自損八百」,下半年的經濟肯定不樂觀,甚至可能出現負增長。

春江水暖鴨先知

  中國全年的經濟增長率雖然也由原先估計的5.2%放緩至4.6%,但仍然屬於世界領先,難怪中國不肯對外全面通關,全因我國有完整的產業鏈,製造業越來越強,如今是外國需要中國產品,他們更著急於快點通關。

  在這種情況下,香港只能先與國際通關,始終香港是國際金融中心,享有獨特的優勢和地位,必須吸納人才和資金,才能發揮應有的功能。至於香港全年經濟走向,或者會輸給漁翁得利的新加坡,但至少應該可以跑贏特高通脹的歐盟。

  最後說說地產後市,由於港府放寬國際關,也開始向外宣揚香港好處,因此今年第四季開始,寫字樓市道會止跌回穩,轉趨穩定;至於住宅與工商舖,筆者較為樂觀,即使沒有自由行遊客進入消費,市場依然保持平穩,最近有投資者入市吸納商舖,所謂「春江水暖鴨先知」,這個範疇開始受到注目,有一定的買賣成交支持。

 
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1. 正確 2022-07-27 12:32:15
蔡生保持到文章嘅水平,金石良言,未來香港樓價回穩向好,香港人樂於見到.
2. 正確 2022-07-27 12:33:33
完全同意

[中國全年的經濟增長率雖然也由原先估計的5.2%放緩至4.6%,但仍然屬於世界領先,難怪中國不肯對外全面通關,全因我國有完整的產業鏈,製造業越來越強,如今是外國需要中國產品,他們更著急於快點通關。]
3. 講真話 2022-07-27 12:35:18
第4季寫字樓好番,諗落有啲道理.
5. 大減價 2022-07-27 13:29:06
現今大減價趁機買樓,唔好過於悲觀,鋤低一兩成價係入市良機.
6. 難過關 2022-07-27 19:31:02
奇在新地首批大減價,唔知咩料,如果唔慢慢加番價,市道就向下.
7. 不停步 2022-07-27 23:13:35


專玩踼爆氣水樽......似乎興致勃勃......不停步......


樓市成交2022|有大行估計明年最優惠利率(P)將見8厘,供樓壓力大增,難免令香港樓市受壓。香港未正式加P,香港樓價已率先下跌,除了新盤售價低開外,不少二手樓業主更要錢不要價,劈價離場,以下是幾個蝕賣個案,包括馬鞍山雲海轉手輸124.5萬配、將軍澳天晉蝕讓270萬元離場等,逐一分析。



蝕讓及移民潮雙重打擊下,本港樓市跌勢加快。將軍澳單日出現至少3宗帳蝕個案,其中,天晉套三房單位,辣招期仍未屆滿,劈價至1,450萬元沽出,約一年半帳蝕達270萬元。而港島北角百福花園移民盤,亦大幅減價145萬元沽,是次成交低市價約9.4%。

美聯梁偉德透露,上述天晉8座中層B室,實用面積約870方呎,原業主去年2月以1,720萬元購入,由於對後市不樂觀,遂以1,690萬元放售,放盤約一個月,減價240萬元沽,呎價約16,667元。期內樓價帳面貶值約15.7%,用家自付額外印花稅入市。

LP6劈120萬獲承接

同區亦有蝕讓移民盤賣出。中原伍錦基稱,日出康城LP6第1座中層D室海景單位,實用面積約906方呎,套三房間隔,另設工人套房及儲物房,上月開價1,550萬元,原業主近日決定移民,以低於2019年的1,439.5萬元購入價轉讓,終減價120萬元,以1,430萬元售出,呎價約15,784元,持貨約3年多帳面虧蝕近10萬元。

近日屯門大型新盤平價推出,區內半新盤近期出現不少「蟹貨」。

市場消息透露,其中弦海本月已錄至少3宗二手轉讓,兩宗屬帳蝕成交,包括中層S室,實用面積約348方呎,剛售約475萬元,呎價約13,649元。原業主於2019年購入,帳面貶值逾50萬元。

御半山4年蒸發90萬

市場消息稱,同區御半山7月都錄至少兩宗二手買賣,包括1B座一個中低層單位,實用面積約404方呎,早前以582萬元售出,呎價約14,406元,單位約4年帳面蒸發逾90萬元。代理資料顯示,全區本月暫錄約69宗二手買賣,當中至少5宗為帳蝕個案。




8. 持續 2022-07-27 23:20:49

疫情已習慣 樓市快回穩???   香港人恐懼心態至少持續一年......




9. 唔好太淡 2022-07-27 23:42:51
睇市唔好睇得咁淡,跌兩成再升返啦.
10. 真相 2022-07-28 13:12:45
加息加加下就減,唔駛太擔心.
11. 唔想踢 2022-07-28 19:54:44
樓仲有運行?加息周期加加加.哈哈
12. 唔喺踢 2022-07-30 00:47:33
唔喺踢......

個別業主為求出貨更不惜擴大放盤單位蝕幅,香港置業張仲賢稱,上述利奧坊‧凱岸1座高層J室,實用面積約249方呎,一房間隔,今年3月以670萬元放盤,其後下調至620萬元,本月中再減至599萬元,由於業主有換樓需要,昨多減14萬元,最新叫價為585萬元。據悉,單位2018年買入價約620萬元,最新叫價較當年低約35萬元,屬蝕讓放盤。......


14. 廢淡就係9唔搭8 2022-07-30 10:31:52
26. 淡友真面目 2022-05-10 21:53:55
淡友廢頹的人生日子,最開心就係見到打仗,天災人禍,疫情擴散死得人多以致經濟衰退,自己衰唔抵得别人幸福。

業主真金白銀買樓,唔使買你借,人地唔掂你先可以開懷?

睇下心理醫生啦。
27. 地球很危險 2022-05-11 10:21:26
(笑到最後)係咪即是鬥長命?

淡友租樓租到60歲後,冇間公屋的話幾難租到樓。

獨居老人的歸宿都係劏房同老人院,後生時際遇問題冇買樓,老了只嘆命運弄人。

但明明有手有腳後生累累,偏要唱買樓係蠢事,無樓先係醒,自己呃自己,可憐又可悲。

網上打咀炮,有苦自己知。
28. 口不對心者虛偽 2022-05-11 16:49:59
唔恨買樓,入來地產網托seven.
30. 淡友真面目一 2022-05-13 13:30:44
一條窮L,冇錢買樓咪叠埋心水排公屋,扮乜有樓。

1. 樓唔爆煲 2021-10-06 11:04:53
今日海量殺到,先解決劏房,後挫低樓價,地產商暴利年代結束,回歸民生經濟,未嘗唔係一件好事.
2. 樓唔爆煲 2021-10-06 11:10:07
私樓唔好提,反正大把公屋等你住.
以人民為中心,做平凡城市,做平凡市民,二三線城市嘅人民有幸福感.
15. 唔係淡 2022-07-30 20:20:03
今鋪唔睇淡都唔得,玩踢爆者踢中自己要害,小心呀.哈哈.
16. 廢淡就係9唔搭8 2022-07-30 20:34:35
廢淡除了在網站刮蝕讓飛機文自high外,乜都做唔到。

樓升又眼紅,樓跌就只可以幸災樂禍,樓依然冇佢份。

25. 咁快又十年 2022-05-23 08:43:09
淡友的人生路上大把同路人
26. 廢淡呢世冇樓 2022-04-18 16:38:51
打幾隻字都冇能力只識在「香討」C&P,廢淡廢成咁怕且連租都交唔起,要黐老豆老母住。😂😂
27. 善哉善哉 2022-04-18 21:23:58
10年前你的老同,和今日有什麼分别?

没有,冇樓的仍然在吹大冧市好讓佢地平人一半入市,同一個夢。

唯一分别是,十年前的年輕人今天不再年輕。

7. 年輕人 2012-10-17 23:23:44

樓市宜家十分危險,成交量咁少樓價只係乾升,非常唔健康,只要小小風吹草動,樓價一定冧.

陶冬作為著名經濟學者,點會咁輕易講錯嘢,各位準買家應該忍耐吓,樓價大跌指日可待!

8. 年輕人 2012-10-17 23:32:50
仲有,陶冬沽樓離場的瀟灑作風令人欣賞,唔似某些專家得把口,一味吹好,好似陶冬嘅身體力行至有說服力!
9. 基層市民 2012-10-17 23:35:36
同意樓上"年輕人"說話,樓市已十分危險,唔好同瘋人一起瘋,大家暫停買樓,樓價就會跌.
29. 淡淡話CCL升係造假,跌就變返真 2022-04-18 23:24:21
2012年5月中原領先指數CCL是
103.35,2022年4月是179.xx,淡淡吹跌了10年,今天心中只有怨恨。😤😤


CCL創歷史新高

18/05/2012
Aa
 
CCL創歷史新高 
103.35點
 

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中原城市領先指數CCL報103.35點創歷史新高,升穿1997年10月19日錄得102.93點的舊紀錄。CCL按週升0.45%,連升二週共2.21%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報101.46點,要再升1.70%才打破1997年10月19日歷史高峰103.18點。CCL Mass按週升0.06%,連升兩週共2.59%
17. 劃公仔 2022-07-31 00:23:05


高位追地最驚畀踢爆......9唔搭8 位案......叫你高價追地當然有原因......劃公仔唔使劃出腸啦......

高銀高價吸地有何玄機?
(文匯報) 2019年5月16日

啟德發展區商業地上周流標之呼聲甚高,但最終以高價批出,其必被市場解讀為發展商看好後市。這個原因當然是發展商投地的重要因素之一,但高銀之所以勇猛地出高價,另一原因是為其旁邊的住宅用地提高價值,因為只有投得這兩幅地皮,才能綜合發展,令兩個地盤都有單位望到維港海景,變相為住宅地提高價值。

調整設計 手上鄰地升值

高銀目前在啟德跑道區有兩幅地,打開地圖一看,兩幅地位置正好相鄰。其中,啟德第4B區4號住宅於去年11月投得,每呎樓面地價15,497元,望向九龍灣市景。而剛中標的第4C區4號商業 / 酒店用地,每呎樓面地價為12,888元,望向全維港景。

試想像,如果今次商業 / 酒店地由其他發展商投得,建築物設計必然盡量望到更多維港海景,變相抑制後方住宅地的潛在發展價值。而今次高銀將兩幅地囊括,明言將綜合策劃兩個項目作整體發展,合理發揮兩地協同效應,意味將來望維港海景的商業 / 酒店地更可以作出適度的調整,令後方原本景觀較遜色的住宅地受惠,進一步提高住宅地價值。

萊坊:長期租金回報率3%

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文昨日坦言,中標價較預期為高,反映中標發展商看好該區,再加上項目與中標集團在區內其他項目有協同效應,形容今次高銀的出價屬「志在必得價」。不過,始終發展規模大及資金回收期長,林浩文估計發展商會以長線投資及收租為主,估計長期租金回報率約3%至3.5%。

林浩文指,地皮雖然擁有全維港煙花海景,但缺點是交通配套未完善及區內商業氣氛不足。但長線而言,啟德有CBD 2效應,項目已具備相當優勢,估計未來會發展5星級酒店、寫字樓、零售及其他商業配套。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦亦估計,今次發展商出高價,是看好未來區內發展日趨成熟,待將來區內的運輸系統完成,地盤的向外交通將變得更方便。他續說,目前啟德及觀塘一帶寫字樓租金跟核心區有頗大差距,將來建好的寫字樓有能力吸引大型企業用作集團總部,反映高銀是為長遠的發展作部署。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

殘價沽「空地」 被入稟追數
這個懷着成為中國第一高樓野心的項目,歷時逾10年投入400億元人民幣,經歷停工、復工、缺資、轉讓等,原定去年完工至今卻仍未明,偏偏遇上一場疫情令在家工作大行其道,打擊商用物業市道,項目估值或要大削,加上內地當局嚴限銀行向房地產行業放貸,項目要完成兼回本誠然難以樂觀。巨額資金投入了,卻如泥牛入海,鎖死了資金鏈,加大了潘氏同系公司資金周轉的難度,債務問題更牽連香港的物業投資項目。

事緣早前潘氏在港高價投地及以高槓桿作投資,包括2016年12月,高銀投得港鐵何文田站第一期物業發展項目;2018年11月透過高銀以89.07億元,投得啟德跑道第二幅地皮,即第4B區4號地盤地皮。

不過,如今該兩個項目都面臨被賤賣套現抵債的命運,更被承辦商入稟追討相關的工程費,壞消息不絕於耳。

抵押深水灣道大宅圖解困
為解港項目財困,有市場人士透露,潘氏於去年第二季,將深水灣道的大宅抵押套取6億元貸款應急;但同年7月,旗下九龍灣高銀金融國際中心被債權人德意志信託(香港)接管。同月,潘氏頻頻向銀行及私人企業抵押股份套現,又擬出售啟德地皮撲水。拖到去年底,高銀金融國際中心債權人最終被接管人以140億元售出抵債。



土拍快讯 | 恒大完成佛山五区布局,首次在禅城公开市场拿地 
2019-08-15 18:11
   
2019年8月15日下午15时,位于佛山市禅城区季华北路西侧、张槎西路南侧、物华路北侧A、B地块由恒大以195000万元夺得,溢价29%,名义楼面地价11026元/㎡。

中原点评:

宗地位于千亿级产业大镇—张槎,处于王借岗森林公园片区临近板块。宗地不管是自然景观还是交通区位优势,都相当突出。但片区目前周边以村居和厂房为主,而地块附近还有待出让的商地、宅用地各1宗,相关配套有待完善。宗地附近暂无在售住宅项目,龙光玖龙湾、融创望江府均已进入收楼装修阶段。

据了解,合能、金辉、美的置业、绿城、朗诗、保利、万科、龙光、越秀、恒大、卓越等房企参与地块现场竞拍。最终恒大以195000万元、溢价29%夺得,名义楼面地价11026元/㎡,若扣除农贸市场和幼儿园配建建筑面积,楼面地价粗略计算达11309元/㎡。该地块楼面地价已突破目前张槎镇最高楼面地价(2018年12月12日,东建地块,楼面地价10143元/㎡)。

地块基本信息



18. 吳正覺 2022-07-31 01:26:34


正確唔正確的新聞常在...........


市傳中國恒大(3333)標售灣仔中國恒大中心全幢商廈,估值約90億元,較去年國企越秀地產(123)以105億元洽購的作價低逾14%;項目將於今日截標。長實(1113)則於今午表示,確認入標灣仔中國恒大中心項目。

另一方面,據《華爾街日報》引述消息報道,恒大一批境外債權人要求獲得有關當地銀行扣押集團近20億美元的額外資訊,以解釋恒大如何在投資者不知情下抵押有關資金。

促說明哪些高層需負責
報道指出,恒大上周五公佈了對其子公司的初步調查結果,並宣佈行政總裁夏海鈞、首席財務官潘大榮,以及恒大及其子公司的四名高層因參與有關安排而遭罷免。但部份債權人認為,恒大未充份解釋有關資金是如何在沒有向投資者披露下被質押給銀行;除了該公司公開表示資金被扣押外,他們亦沒有收到任何解釋。

報道又指,恒大最大的一批境外債權人本周致信予集團,要求提供更多資訊,說明哪些高層對質押負有直接責任,以及該公司具體計劃如何補償他們損失的資金。此外,恒大承諾於本月底發佈重組計劃,惟暫時仍未有公開定案。

恒大2015年向華置購入
另一方面,灣仔中國恒大中心據報現時出租率逾八成,其中包括恒大自用樓面外,亦有保險企業等租戶。事實上,自恒大爆出債務危機後,集團多次傳出賣產消息,去年就有指越秀地產計劃以105億元洽購中國恒大中心,但因考慮到恒大未償還負債為交易帶來不穩定因素,最終遭董事會反對有關收購計劃。

翻查資料顯示,灣仔中國恒大中心前身為美國萬通大廈,屬甲級寫字樓,共有26層高,佔地面積約2,139平方米,總樓面面積3.21萬平方米,另設55個車位。恒大則於2015年11月以125億元向華置(127)購入全幢大廈,呎價高達3.6萬元,更創當時本港最大額商廈買賣及呎價最高紀錄。



(星島日報報道)高銀金融(530)昨日派發去年度成績表,截至去六月底止全年轉盈為虧,蝕74.6億元。核數師對業績不發表意見,在逾121億元債務違約等事項下,對其持續經營能力產生重大疑慮,高銀回應指,預計上半年可完成出售高銀金融國際中心,亦獲接管人通知足以還清債款。

核數師安永指出,去年高銀在一筆102億元德銀財團貸款違約,連帶一筆近20億元銀行貸款亦違約,當中接管人已接管高銀金融國際中心,並入稟向高銀提出清盤呈請;另外期內虧損74.6億元,並擁有流動負債57.5億元及資本承擔43.4億元;加上出售保理業務及收購九龍灣商廈的進度,均令高銀存在重大不明朗因素,安永對其持續經營能力產生重大疑慮。



樓市成交2022|有大行估計明年最優惠利率(P)將見8厘,供樓壓力大增,難免令香港樓市受壓。香港未正式加P,香港樓價已率先下跌,除了新盤售價低開外,不少二手樓業主更要錢不要價,劈價離場,以下是幾個蝕賣個案,包括馬鞍山雲海轉手輸124.5萬配、將軍澳天晉蝕讓270萬元離場等,逐一分析。


第5波疫情爆發,樓價高位回落,港樓不再保值,投資者及移民業主紛紛蝕讓出貨。綜合市場資料,上半年二手住宅市場合共出現至少約260宗帳面貶值轉手個案,當中超級豪宅、藍籌屋苑、資助房屋全部「敗走」,蒸發樓價金額逾5億元,期內近67%成交都屬2018年或以後入貨,反映樓市響警號。






21. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-01 12:26:44
(旺財淡)每貼幾佰字飛機文,只有開頭一兩句係佢自己手筆,不過區區幾十隻字都寫到乩文咁,咁嘅水平,難怪同9叫淡咁夾。

冇樓在手又冇本事買,又要扮參與者,咁嘅水平都要頂硬上獻醜,廢淡真大壓力。
22. 無喱 2022-08-01 14:45:47

9唔搭8   又玩踢爆氣水樽......無喱......



【本報訊】加息陰霾下,急於套現的小業主要蝕讓離場,將軍澳日出康城4期晉海3房戶以1,050萬元沽,4年蝕逾80萬元離場。另外,上水天巒洋房作價2,100萬元,帳面蝕17.6萬元,連同釐印費等買樓開支料..



23. 唔踢爆 2022-08-01 17:20:15
16樓專踢爆最冇風度.只講得升唔講得跌,揸住一層半層樓唔駛咁緊張啦.哈哈
24. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-01 17:50:23
(旺財淡)真身唔通係AA?借蔡生版面貼淡文兇業主呃盤,為兩餐吧。
25. 廢淡就係9唔搭8. 2022-08-02 09:39:56
23樓9叫淡賣走自稱擁有的(一兩個物業)未?
26. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-02 09:49:06
現在貧窮人士生活在水深火熱中,9叫淡你除了取笑佢地買唔起樓好,又有什麼建議?
27. 閒姐 2022-08-02 14:12:45


9唔搭8  及專玩踢  呢條友......如果出街對住隔離台主講廢淡就大件事......評論樓市旺淡好閒姐......


據地產代理指出,何文田皓畋6座中層B室,面積1477方呎,屬4房雙套間隔,以4980萬連一車位成交,每呎造價約33717元,低市價約10%。


據悉,原業主於2018年以一手價5670萬購入,及後再以350萬購入該車位,合共涉資約6020萬,持貨4年帳面蝕讓1040萬,物業期間貶值約17%。





28. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-02 17:26:48
#23樓9叫淡你同我講(風度),我同你論(人格)。

我踢爆你嘅醜行你當然話我冇(風度),我又問聲你貧窮人士買唔起樓有乜咁好笑?

你(人格)何在?