必買必賣合約對業主極之不利

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁


  林奮強賣樓,攪到佢自己一身蟻,昨日傳媒又發掘出他的賣買合約屬必買必賣,立刻有經紀跑出來說,大多數是業主要求簽署必買必賣合約,就算他不是落井下石,亦都是語出驚人。若果該名經紀是物業代理,我提議他重讀代理課程,但他如果是保險經紀又作別論。

  我們經常說「前事不忘,後事之師」,林奮強出事,當然是不好,但我們又無能為力,倒不如從他的賣樓事件中學習,以防日後重蹈覆轍,此為「前事不忘,後事之師」最佳寫照。

  現在買賣雙方所簽署的臨時買賣合約其實叫「預備合約」,當買賣雙方簽妥後便會交給各自律師查察有關契約。在以往雙方有共識,就是若果買方在簽署正式買賣合約當日,未能交齊議定訂金,業主是有權沒收已收訂金。相反若果業主不願意賣,或者不能夠賣,只要賠償已收訂金之相同金額便可以解除合約。

  點解業主不能夠賣?我想,主要原因有兩個,就是欠銀行太多錢,銀行不同意賣,或者該物業尚有合股人,他們不同意賣,物業代理則會持中立態度,因為任何一方悔約,他便要負責全部佣金,正是「公死有肉食,婆死亦有肉食」。所以這種合約叫預備合約,即是與一個預科生不能夠被稱為大學生或本科生一樣。不過,入鄉隨俗,我依然稱之為「臨約」。

  點解臨約又會變成必賣必買?我想,這又是「摸」貨累事。97年期間,每一個物業買賣定必出現幾次摸貨轉售,有些甚至在簽訂臨約後便「摸」走物業,這樣問題來了,試問業主賠訂便可以取消合約,試問怎能夠「摸」貨?大家少擔心,那些聰明物業代理將那些賠訂條款全部取消,這樣,這張「臨約」便好似有魔法一樣,變成一張正式買賣合約,律師又變成為一個可有可無的角色,因為一切問題已經寫清楚,買家不能夠以僭建、契約有問題取消交易。所以,律師在曚查查的情況下變成了一個橡皮圖章,浪費了多年所學,真的是相當不值。

  律師一定比物業代理聰明,搵錢可能少一些。於是他們將這個「必買必賣」合約變成為「必賣未必買」合約。他們建議客戶用一間新有限公司,或稱兩蚊公司,作為買方。若果在簽正式合約時發覺有問題便拒絕簽署,或用法律解決,或損失訂金便是。他們這招亦有名堂,叫「進可攻,退可走」,所以,該名經紀說多數由業主希望簽訂必買必賣合約是錯誤,估計林奮強亦不會犯此錯誤。

  所以,為公平起見,應恢復以前的賠訂制度,待雙方最少有14日冷靜期,大不了損失大約5%訂金便算。否則,只要業主偶一不慎,大筆一揮,物業便屬於別人。