樓市檢閱之坊間評論THE ICON略欠高見

 

 

賀正皓

2011年1月22日

曾蔭權在上年的《施政報告》中提出，成立「一手住宅物業銷售督導委員會」，研究規管一手樓銷售。有關委員會於11月15日召開第一次會議，討論將樓宇銷售誤導列入刑事罪行，並成立新機構執法。有關報告有望今年10月完成，之後會提交運房局在立會首讀，期望新例於2012年暑假通過。現在爆出THE ICON事件，祇會加強政府立例的決心。

坊間有太多THE ICON的新聞報導，讀者輕易上網找到，故賀某不在此嘮叨了。賀某打算冷眼旁觀隔岸觀火，因為這樣才能宏觀地分析問題。

要分析問題，讀者必須擁有一定程度的常識，以便了解事件的整體及本質，要找出問題的精確切入點，必須明白問題的源頭及關鍵所在，以便庖丁解牛。

其實，坊間有不少對THE ICON作過評論文章的人，可謂「百家爭鳴」，但他們都不約而同地忽略了一件很重要的事情，在此先賣關子，最後才發表我的意見。

我得聲明，寫此文目的原意是想讀者用另一個角度想問題，不是評論誰對誰錯。

THE ICON先入則屋宇署，待「過關」後才替單位改建開放式廚房，有否「欺詐」?
昨天屋宇署指出，THE ICON 若在批出入伙紙後，再替買家改建開放式廚房，不存在欺騙屋宇署問題。《建築物條例》列明，任何人在單位入伙後，有權改建室內間隔及設計；是否需要「入則」(讀音：「積」，唔好讀「側」唔該)就要視乎情況。

賀某留意到，服務式住宅的開放式廚房，在其他發展商樓書是叫「備餐間」的，故煮食用的是電磁爐，其能源是「電」，不是「煤氣」也不是「石油氣」。

要替單位改建開放式廚房，「成功入則」的機會高嗎?
賀某的常識是，明火煮食的廚房，若打通做開放式，或用木板裝修分間廚房，成功入則的機會接近零，因為違反消房條例；買家承造按揭時，若遇上銀行按揭職員「上門估價」，銀行接近百份百不會批出按揭申請。

服務式住宅的開放式廚房備有自動灑水系統，用的是電磁爐煮食，成功入則應該沒問題。

我的單位已改建開放式廚房，而且是沒有入則的，那麼，我有沒有違反法例？
賀某的常識是，業主已違反消房條例，可被檢控！不過，香港雖然有這則法例，但是已接近「零執法」，因此，若買家買的二手樓是明火煮食的開房式廚房，有買家會跟相熟銀行「夾定」，要求銀行或估價公司不上門估價，及買賣雙方簽臨時買賣合約時夾定，不在買賣合約上列明單位有「開放式廚房」一事，以便「過骨」。
業主把自家物業改成明火煮食的開放式廚房，自己知自己事啦，不過唔駛驚，香港大把二手物業未經入則就改建成「明火煮食的開放式廚房」，政府要執法，都幾頭痕，相信全港有過萬個業主違例，當中包括城中富豪、達官貴人、中產和低下階層。

為甚麼發展商要先入則，後改建開放式廚房?

  1. 坊間不少評論員發表過文章，但欠了一樣很重要的，就是「露台」和「工作平台」（balcony 和utility platform）的合併問題。早幾年前，政府知道發展商把「露台」和「工作平台」合併湊成一個「大露台」，並以此謀暴利，有違「豁免環保面積」的原意。
  2. 承上，政府認為，露台是起居之用，工作平台是晒衫，不應合而為一，加上市民對「發水樓」有意見，於是，最近的屋苑設計圖則，是被迫把兩者分開，令一個單位的外牆，多了「兩嚿嘢」，一個係「露台」，一個係「工作平台」，例子係長實大圍名城。
  3. 承上，露台大細，會影響樓價，參考大角咀港灣豪庭，樓評人脫苦海話，一期單位其實室內設備質素都比第二期單位好，但係就偏偏少左個露台，結果有露台的比無露台有起碼一成的溢價，以兩期最細單位作比較，第一期的477呎跟第二期的499呎，少左呢22呎，售價可以相差幾十萬。
  4. 大圍名城，「露台」和「工作平台」是分開的，因為2009年後，環保露台與工作平台不可以相連，一定要分開起，例如露台在客廳，工作平台在廚房或洗手間
  5. 留意發展商D單位的「原則」設計，是刻意把廚房的「工作平台」，「搬」往客廳「露台」，湊成一個「大露台」。這種設計，是否正合買家心意？
  6. 第五，問心吖，「千萬」豪宅喎，要用「電」煮食喎，你肯唔肯買? 須知道，用來「過骨」的是密封式廚房，過了屋宇署這關就係神仙。過骨後，把原有密封式廚房拆去，在客廳位置加建一個開放式廚房，那麼，業主就擁有一個「大露台」，一個「明火煮食開放式廚房」，這是否買家心意？
  7. 現實的商業環境下，發展商想賺錢就要諗計仔。
  8. THE ICON應該是2004年入則的，應不受措施影響，除非其圖則有過重大修改；另一解釋的是，沒灑水系統的開放式廚房若建在客廳近正門口位置，便會太接近逃生門，使設計圖則難以獲得政府審批；再者，廚房的「工作平台」難以建在「天井位」，若放在廁所又不淪不類（工作平台放在廁所內還要對著天井位？），故發展商迫於無奈，把封密式廚房「搬往」露台位置，順便把工作平台和露台二合為一，一舉兩得。

消房條例對封密式廚房有要求不無道理，這是為大家著想的，但這個條例跟「室內裝修」和「自主創意」是有矛盾和衝突的，撇除THE ICON事件，二手業主未經入則批準而私下打通屬明火煮食的廚房，也是香港因循守舊法例下的「產物」。

參考: http://www.pland.gov.hk/pland_tc/tech_doc/joint_pn/jpn02_c.pdf

本修訂版: 2006年2月(加入第12段及修訂附錄A第1(b)(iv)段)

(iv) 平台最少兩面是敞開的，或如在同一住宅單位，而工作平台是與空調機平台相連，或與其他工作平台相連，則較長的一面須是敞開的。如屬後者，則將兩者分隔作不同用途的分隔牆(如有的話)的高度只可是護牆的高度。工作平台不可與同一單位內的任何露台相連;

 

咁點解要交一間「爛屋」比人先?
承上，單位未完成「改建」，相信發展商想完成改建後，才一次過整全屋裝修。正如施永青所講「無可能整靚咗再拆」。

代理有否協助發展商「偷雞」?
這是一個很敏感的問題，講錯嘢就唔好啦，讀者自己評論。

點解發展商冇售樓書？

  1. 我的高見是，單幢樓一梯四伙，實用率去到邊，大家心中有數，這是常識！買得千萬豪宅的「富豪」又知唔知？
  2. 看看發展商樓書的原則，廚房(封密式的，有煤氣用的廚房)原意不是建在近露台位置，這是「配合」屋宇署和現時法例的「權宜之計」。
  3. 發展商樓書的單位原則屬「怪雞設計」，業主不難想到，當自己站在露台時，剛巧樓下單位的廚房「抽油煙」，油煙樓下「攻」樓上，正常買家一想到便掉頭走，又怎會掏錢買樓? 若閣下不是內行人，或者不夠賀某本人的聰明絕頂，怎會知道發展商的怪則用意?
  4. 我的高見是，代理向買家提供的開放式廚房圖則，根本是發展商原意，發展商搞哩搞路，無非係想過屋宇署這關，但偏偏香港不合時宜的法例太多了，事件只是冰山一角，TIP OF THE ICEBERG……

沒有售樓書，只有簡單的宣傳小冊子，就是這個原因。

記者問，為何露台不是「全玻璃趟門」？
如前所說，我認為，發展商在拆走封密廚房後，會還原「露台原本應全是玻璃趟門的」。

警方是否有權介入這宗疑似刑事的收樓事件？
李永達亦認為，事件涉嫌詐騙，要求政府研究個案，但屋宇署就話無詐騙，唔知李永達點睇。警務署署長曾偉雄表示，暫時仍未收到The ICON的投訴，加上屋宇處在跟進事件，故警方暫不會介入調查。

對於事件，地建會有沒有調查權？
地建會話，榮豐國際不是會員，故對事件不作評論。

中原無人取代施永青成集團精神領袖

自本年1月1日起，黎明楷已升任為中原集團主席，施永青選擇循序漸進地退下來，故目前仍留守中原，為集團制定經營戰略。至於黃偉雄已升任亞太區總裁、陳永傑亦調升為亞太區董事總經理。

THE ICON事件發生後，施永青以「獨立第三者」為中原辯解其實不合邏輯，外間盲的也看得出，現時中原香港，沒有施永青這位精神領袖根本就不行。黃偉雄和陳永傑雖然位高權重，是中原的開國功臣，但氣質和魅力，仍跟「精神領袖」格格不入。

2008年金融海嘯，施永青不得不順延已預備好的退休計劃，以協助中原集團應付金融危機；想當年，一向內歛的接班人黎明楷經驗尚淺，「搞唔掂」危機乃人之常情也，無人怪他，但這一次THE ICON事件，為中原集團開腔的似乎「後繼無人」了。

有一次，毛澤東召見王洪文和鄧小平，毛澤東問道︰「我死了會怎麼樣？」王洪文答︰「以階級鬥爭為綱，建設國家。」鄧小平答道：「天下大亂，軍閥混戰。」毛澤東聽罷，仰天長笑，哈哈哈哈……

若要在中原董事之中，挑選一位能擔當集團精神領袖角色的人，我現時只看得起「教父」，即中原訓練學院院長，郭昶(音：闖)。

 

網上資料參考：
二○○一年，為鼓勵環保建築設計， 政府豁免環保露臺計入建築面積。條件是，每個單位「贈送」 環保露台一個，面積不多於單位實用面積的百分之四， 上限為五平方米。
二○○二年，再送晾晒衣服用的工作平台， 每單位上限一點五平方米。於是無論單位大小樓層高低， 也不論座向景觀，統統增設露台和工作平台。

THE ICON
樓高17層
1梯4伙
68個單位
2伙頂層相連及連天台特色戶外
單位由690呎至781呎
A及D單位面積690呎
B及C單位則781呎(部份高層單位771呎)
舊契年期達999年，屬新盤中罕有
項目建築成本達2億元。