公務員樓之契機   仲達 2013年6月27日

香港的房屋種類不少，除了私樓外，還有公屋居屋夾屋置安心等資助房屋，這些都是大眾熟悉的房屋種類。原來不止如此，還有一種房屋種類，名為公務員樓。

公務員樓是「香港政府公務員建屋合作社」的簡稱，與政府宿舍不同，後者只是供在職的公務員居住，前者則是自上世紀五十年代起推出的一種「公務員式資助房屋」福利。公務員樓由政府以特惠價格批出土地，一般約地價的33%、即三份之一，讓當時合資格的公務員以合作社形式建屋，並且可以向政府申請貸款支付地價及建築費。此計劃在八十年代中期終止，共成立了238個合作社，單位數目達5,000多個。

由於不少公務員樓樓齡甚高，所以牆身石屎剝落、漏水等情況日益嚴重，而且多數不設升降機，令年事已高的住戶進出不便，令部份住戶選擇遷出單位，亦有些人想賣樓套現---問題來了，雖然政府早於1987年已訂立機制，只要合作社的75%社員同意解散，就可向政府提出申請，惟其本身屬於資助房屋，所以必需向地政總署申請及補地價：當年的極優惠條款變成今天難以賣出物業的最大障礙，皆因以物業現價補三份之二差價，退休公務員何來這麼多錢？更何況大部份公務員樓位處市區，部份更是豪宅地段。早前某大坑公務員建屋合作社單位想放賣，政府回覆的補地價金額高達1300萬！

找發展商合作重建以代付補價可行嗎？無錯，發展商資金雄厚，有興趣的話，該單位之補價不是問題，惟公務員樓除了要補本身地價外，如果想用盡地積比率以興建更多樓面呎數，就要另外作出俗稱「補高空」的額外地價，現時向地政總署申請補價，政府又怕被指官商勾結，金額簡直是開天殺價，過程又冗長，結果就是只有極少發展商有興趣合作重建，縱使該物業地段如何尊貴也徒然。

讓大家參考一些數據，可能使狀況更清晰：全港有238個公務員建屋合作社，至今已重建的只有11個(較著名的有寶翠園及昇御門)，比率連5%都不達，真是低得可憐。

私人重建不成，找市建局總可以吧？

對不起，雖然市建局有「需求主導」重建計劃，歡迎舊樓業主主動向其提出重建申請，惟資源有限，必需先幫助最具迫切性的案例：某長沙灣有公務員合作社的一眾業主想以「需求主導」計劃申請重建，得到的答覆竟是該物業未夠殘爛散、石屎剝落、漏水、劏房多等惡劣情況未算嚴重，不屬優先處理類別，亦即未能重建---在現行情況下，連政府也無力處理自己的蘇州屎，真是慘不忍睹。

結果就是，不少公務員樓的空置率高達30-50%，遠超約4%的平均住宅空置率，尤其是大部份公務員樓均位處市區，部份更屬豪宅地段，大大減低住宅供應速度及數量，有違現屆政府施政目的、市民福祉。

筆者建議，作為最大阻力的補地價，應該檢討現行的機制，作彈性處理，例如容許在重建後才繳付補價甚至分期補價，可大幅增加重建誘因，借市場的力量改善此扭曲機制引起的資源浪費。以每個單位實用面積500平方呎計算，可提供約20,000個市區單位(按現時樓面面積計算，仍未計及補高空後增加的面積及單位數量)，是為一箭多鵰的一大德政！

一言蔽之：公務員樓潛力高，檢討重建齊讚好。