地產新聞
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樓市五節棍之住宅樓價下行周期出現
(林木地) 2018年11月3日
第一棍:住宅樓價下行周期出現

環球經濟波動,股市震盪,加上利率重回正軌下,本港樓市遇上冷風,最新官方數字,樓市連跌兩月,若連挫三個月,幾可確樓市往下行周期開始也。

《中產報》謂,樓價連挫兩個月,各戶型全綫向下,差估署︰ 按月跌幅1.4%。中美貿易戰持續,銀行調高按揭息口,以及股票市場波動夾擊下,樓市氣氛轉差,樓價亦再現回落,差估署最新數據顯示,九月份住宅樓價指數,按月跌百分之一點四,無論大中小各類戶型樓價均全綫下挫,不但連續兩個月下跌,跌幅更進一步加劇;但總計今年以來,仍累升一成。業內人士預料,樓價正處於調整期,惟相信不會出現懸崖式下滑,一旦市況回穩,購買力將重新釋放。

第二棍:百億地王神話幻滅

麵包跌價,自然製造麵包的麵粉也要下跌,今次政府推出市區地王,遭市場調低估值預期,再難成為百億地王之賣地神話了。

《阿爺報》報導,啟德「地王」風光不再,估值降逾一成。山頂地王流標後,多幅地皮的賣地成績亦未如理想,加上外圍經濟因素利淡,多間測量師因此調低今日截標的啟德地皮估值。綜合現時市場預測,每方呎樓面地價估值由13,500至16,000元,估值跌至77.5億元至91.9億元。換言之,地皮估值已再非「百億地王」。

第三棍:賓架按揭生意冇啖好食

銀行家的按揭生意亦出現下滑,銀行整體新批出樓按,更可滑三成四,新申請個按亦大減五成半之巨。

《小超報》講,樓市淡風 9月新批按揭縮34%。本港銀行整體貸款與墊款連續3個月下跌,9月份微降0.1%。由於樓市轉吹淡風,月內住宅按揭貸款跌幅特別矚目,新申請貸款宗數按月大減55.6%,創1998年6月有紀錄以來最大單月跌幅,而新批貸款金額亦勁縮33.8%。

有市場人士指出,按揭大幅縮水主要是憂慮銀行加息及樓市有轉勢跡象,導致需求大減,預期中美貿易戰續增添市場波動性,二手住宅及一手新盤均見減價,估計觀望情緒持續,將導致新批按揭貸款進一步收縮。

第四棍:經紀僧多粥少搵食難

市場成交萎縮,但地產經紀人數節節上升,看來僧多粥少,搵食十分艱難,由於各行業均面臨經濟下滑調整,未來市況更每下愈況。

《搵銀報》表示,代理人數升破4萬,市場競爭更烈。樓市轉勢,地產代理人數卻逆市上升,市場競爭更劇烈。雖然近月大型地產代理出現虧損,但短期不會出現大規模裁員潮,除非中美貿易戰拖延一段長時間。

地監局數據顯示,持牌代理人數錄得40,008人,較9月的39,834人,按月增加174人或0.44%,連升8個月創歷史新高。而反映代理分行數量的營業詳情說明書則為7,087份,按月再增加37份,今年3月以來連升7個月,反映地產行業正在持續擴張。

第五棍:寒冬將至代理紛瘦身

樓市交投步進寒冬,大代理負磅重,年底前請食無情雞大增,今次樓市調整,以股市領先指標計,起碼成交量淡半年,看來明年農曆年前,市場亦沒甚超色。

《太公報》指出,樓市寒冬5000地產代理恐失業,美聯強制放一季無薪假港置零開單無得留低。樓市陷冰封,地產代理這個與樓市唇齒相依的行業,紛紛出招求生,繼中原發出死亡通牒後,美聯物業亦下月強硬執行「Bottom榜放取無薪假期機制」,榜內業績最差的10%員工無得留低,其「姊妹行」香港置業亦計劃年底前縮減5%至10%人手。業界料,樓市會持續淡靜至農曆年,代理淘汰潮將出現,料整個行業最少四分一人或約5000人離場。
 
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