地產博客
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敢說亮話

小業主是否會跌落越位陷阱

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年12月21日

  我想還有一部份網友不知道越位是什麼,或者他們知道恰西,其實恰西是 Offside 的譯音,表示進攻的一方有球員傳球的時候,負責接波球員所處的位置前面,對方只有一位或以下的球員,這就是恰西,以往,負責防守的隊伍戰術中,越位陷阱亦是一種戰術,現在是超過時,主要因為球例修改,只是負責接波的球員才會恰西,就算當時有五個進攻球員,其中四個越位,只要負責傳波的球員找到那個沒有跌落越位陷阱的球員,便沒有犯恰西,射入波便會有效。現在足球戰術以進攻為主,進攻球員腳法了得,後防球員大多數粗枝大葉,如果佈越位陷阱,遇上好似美斯那樣的腳法優秀球員,話過就過,而且單騎直進就一定沒有恰西,不過,越位戰術雖然落後,但仍然有教練採用,但並不是用在足球場上,而是房屋政策,有人一定會話,有冇搞錯,馬同牛,點會搞埋一齊,房屋政策用上越位陷阱,我一定搞錯。

  我當然沒有搞錯,是政府的房屋政策搞錯,政府為了基層市民可以買樓,於是出招壓低樓價,首先是SSD,目的是不希望見到投資者買樓,但樓價不跌,再出BSD,唔准非本港人士買樓,見其效不璋,再出DSD,即是有一個物業的人買樓都要付額外印花稅,若果如政府所願,市場上買樓的人全部都是初次置業者,大家想一想,這個情況與足球場上的越位陷阱戰術很相似,政府只將個波傳俾初次置業者,而他們亦好似足球場上的新秀,初挑大樑,見政府傳個波俾佢,都唔知道怎樣處理,但又竟然冇對方球球員嘜佢,搞得兩搞,唔識控波,射唔入都唔緊要,俾對方門將撞傷就大件事。其實,那些新秀不知道,政府早已不准對方球員嘜他們,所以,才有機會接波,不過,當中的確又有一些新秀可以長驅直進,但可能因為對方門將勇猛封門而受傷,亦不能否定,有一些初次置業者得到辣招幫助才可以置業,不過,能夠置業又並不表示他們可以安居,倘若樓價下跌,銀行追收差額,對物業投資者可能是小事一件,因為他們早有準備,但對初次置業者而言,就會非常煩惱,什至要放棄新買的物業,政府想幫他們,誰不知是害了他們,這是始料不及。

  但對於一些有真材實料的初次置業者,就好似有技術的球員,扭過對方兇猛的攔截球員,在不會越位情況之下單騎直進,成單刀之勢,入波的機會就大得多,由於技術卓越,受傷的機會就減少很多,政府現在dup停所有購買力,讓那些未夠資格置業的人上車,一旦形勢逆轉,小業主重創,政府就難辭其咎。

 
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1. 惜緣 2014-12-21 12:39:31
博士

睇到呢篇文章之前,我真的不知道什麼是越位,我想起施生幫博士寫序的一句話:“無論什麼事情,博士都可以把它同樓市聯埋一齊講”,博士的想象力和聯想力真的令人嘆為觀止。
2. Joe 2014-12-21 15:47:17

依家D父母幫子女比首期佢地初次置業,就好似個教練暗地收買左對方攔截球員,令欠技術的前鋒(佢D子女)也可單騎直進....

3. 亮劍 2014-12-21 17:24:52
小弟之前講過幾次,富豪/中產業主/有閒資家長,要是佢哋有無殼人頭就可以首置身份入市……

房協新盤受富豪捧場,長沙灣喜韻今開售,手持不少物業的萬福珠寶老闆郭兆明也到場揀樓,他表示,房協之前開售的同區喜雅和喜盈,其兒子都有認購,可惜買不到,今次再接再厲,喜韻抽到100號內較前籌,最後斥約870萬元購入一個三房戶。
樓價高企,年輕一代難以負擔,郭兆明稱會幫兒子畀逾600萬元,兒子供樓每月約萬多元。

對於政府未能壓抑樓價,市民難置業,郭先生表示政府應大量興建公屋居屋。


4. 睇得通 2014-12-21 19:29:10
【本報訊】港人港樓也炒起。全港首個只限港人認購的房協深水埗喜雅,市場剛錄首宗二手買賣,有單位短短兩年炒貴百萬元。港府推出港人港樓政策,無非是要照顧本地用家,但本報發現喜雅投資比例逾兩成,有單位更加價近六成放售。
記者:朱連峰

喜雅挾市區樓售價低至400萬元,於2012年6月9日開售時掀搶購潮,320伙分層戶更一日沽清。政府推出港人港樓政策,本意是照顧本地用家住屋需求,打擊外來人士炒貴港樓。但喜雅並非人人買來自住,投資比例達至少25%。入伙約三個月以來,已租出逾80伙。
隨着額外印花稅(SSD)兩年鬆綁,市場即錄全港首宗港人港樓二手買賣。中原地產雷澤麟稱,喜雅2座低層C室,建築568方呎,實用458方呎,兩房間隔,剛以508萬元易手,建築及實用呎價8,944和11,092元。買家為原居於屯門的家庭租客,鍾情市區新樓交通方便。原業主於樓盤開售當日以406.3萬元購入,辣招稅刑滿後沽貨,賬面賺101.7萬元,升值25%.....

5. 睇得通 2014-12-21 19:35:20

【經濟日報專訊】今年將有大量新盤推出,連房協亦加入售樓戰團,繼03年怡心園後,10年來首次推盤,最快於今年4月率先推售由市建局委託發展的深水埗項目「喜雅」,料入場費300萬元起,港人或享優先購買權。

涉327伙 兩房佔8成

市建局委託房協發展6個項目,其中5個位於深水埗。香港房屋協會行政總裁兼執行總幹事黃傑龍表示,5個項目總投資額近70億元,合共市值約100億元。除喜雅外,深水埗另外4個項目仍然在進行地基工程,預計不會在年內推售,另有1個位處筲箕灣接近西灣河位置,將提供200餘伙。

房協今年頭炮盤為深水埗保安道18號項目喜雅(Heya Green),總樓面接近20萬呎,計劃於今年4至6月期間開始預售。項目共涉327伙,當中8成為570呎2房單位,其餘則屬780呎3房戶,並設少量特色戶,物業將於明年第三季落成。示範單位會設於項目旁的舊樓,料可在4月開放。

黃傑龍表示,項目屬非資助房屋,與私人地產項目相同,會參考同區目前約6,000至7,000元呎價,以市價推售項目,估計入場費約300萬元起。若以7,000元呎價計算,該項目市值約15至16億元。黃傑龍強調,是次售樓必定會跟足政府指引,並會參考市建局賣樓指引。

或不允公司買 遏炒樓

有關賣樓詳情,香港房屋協會總監(物業發展及市場事務)劉竟成補充指,會按市況決定首推單位數目,若反應熱烈,會以抽籤形式出售,而買樓人士並無資格限制,但會考慮給予港人優先購買權,且不允許以公司名義購買,希望減少炒樓情況,惟上述均屬房協初步構思,細節將容後公布。

對於目前樓市表現,黃傑龍認為今年市況平穩,不過樓價波幅一直存在,他提醒買家買樓前要先衡量個人能力。

喜雅為房協自03年將軍澳怡心園後,首個推售的全新樓盤;而目前由市建局委託房協發展的項目共有6個,其中5個在深水埗區,涉及總樓面約70至80萬呎,已花10年時間進行收購,重建後合共提供逾1,200伙,當中超過6成屬平均面積約600呎的2房單位,預計會在2013至2016年分階段落成..........

港府推出港人港樓政策,是錯誤/失敗施政,此類不值得幫助的人仕辜負了胡塗港官的寄託......

6. 真心話 2014-12-21 21:35:50
唔好做道德L, 港楼如果不会升,你会買嗎?
政府如平賣比你,但規定只可原價賣返比政府,你会買嗎?
7. Heidi 2014-12-21 22:05:50
我4年前賣了,如果现在買,要不要DSD?
8. 法子 2014-12-21 23:11:49
博士的想象力和聯想力真的令人嘆為觀止。

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x2
9. 法子 2014-12-21 23:13:01
7. Heidi 2014-12-21 22:05:50
我4年前賣了,如果现在買,要不要DSD?


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如果你現在沒有樓,就不用 DSD。
10. 向饭民说不 2014-12-22 11:12:50

其實最大的風險還是飯民搞破壞,事實是美國佬加息,最多都系加幾%.

但是飯民和對沖基金勾結,他們以靜制動,等你香港人出錯,然後再適當時機,搞政治運動,最好發生動亂,到時美國佬有藉口制裁香港,香港的資金大量快流,香港的幾萬億儲備幾日內會全部消耗。港幣大幅貶值,利息大幅升值。俄羅斯的經驗是加到17%。如果借100萬,每年的利息由2萬幾加到20萬。

83年香港試過,當年好快平息,有人還是要斷供,但是以後呢?香港人會不會還是那麼幸運。

俄羅斯就話涯兩年,香港人可以涯幾年呢?

所以我們還是要感恩,多謝CY,多謝中央政府,令香港政治安定。國際金融中心,最重要的就是政治穩定。

11. Alan Pepper 2014-12-22 12:06:06
Hello Professor, and brothers and sisters here. Hope you will enjoy the Christmas and New Year.

Just wanna repost an article from AM730, and looking forward to hear everyone's comments on this subject: 

C觀點 - 施永青 
羊毛出在豬身上
2014年12月22日
C觀點, 羊毛出在豬身上       

近期內地流行一個說法,叫做「羊毛出在豬身上」。如果你不明白這是甚麼意思,代表你還未掌握互聯網思維。我是被迫懂得的,因為這種思維正在顛覆我在內地的生意。
所謂「羊毛出在豬身上」,其實是指做生意要有廣闊一點的視野,不一定要靠本業賺錢。本業只是一個切入點,然後再靠本業掌握的數據與社會關係做衍生出來的生意。這樣,錢可能賺得更多。本業是羊,衍生出來的生意是豬,賺錢是羊毛。本業身上剪不到羊毛不要緊,最重要是可以在衍生出來的生意上賺到錢就是了。
阿里巴巴與騰訊在內地推「快的打車」與「滴滴打車」兩個方便召喚的士的手機軟件,又給折扣乘客,又補貼給司機,花掉了數以億計的推廣費。這筆錢將來很難從的士行業裡賺回來。可以說,他們從養羊的第一天開始,就知道將來是很難從這隻羊身上剪到羊毛的。
他們這樣做的目的,是要叫想拿到補貼的人開一個網上戶口,以便用這個戶口來支付車費及領取補貼。開了戶口之後,他們就為戶口裡的餘額提供利息,利率比銀行存款高很多。結果,人們紛紛把原先存在銀行裡的錢都轉放到這個原先用作支付的戶口裡。在幾個星期的時間裡,這類戶口裡的餘額(實質上是存款)就增加了數千億。這是一般銀行花幾十年的努力,也不一定做得到的成績。
他們有了這麼多的存款,就可以開展以前只有銀行才可以開展的金融業,業務前景潛力無限。阿里巴巴去美國上市,也捨不得把它的支付寶與餘額寶的業務放進去。他們估計,這部分的業務,將來必可提供更驚人的利潤;待發展到更具規模時才上市,應可以吸納更多的資金。
他們從做「便民搭車」的手機軟件開始,卻在金融業收割,令羊毛可以出在豬身上。他們的成功令內地的企業家都眼紅了,以為自己也可以這樣去做生意。
地產中介行業就是給這類有互聯網思維的企業家看中的行業。他們覺得地產中介的客戶,正是社會上最有質素的客戶,只要掌握了這批客戶的大數據,將來甚麼生意都可以做。他們以為羊毛可以出在豬身上,所以做地產中介生意不賺錢也沒有所謂,將來衍生出來的行業上再賺錢也未遲。
現實是社會上確有不少風險投資基金願投資這類生意,他們幻想自己投資會像軟庫與雅虎投資阿里巴巴那樣,由幾千萬變幾千億。
這樣,地產中介行業在內地突然多了一批不一樣的對手。他們做生意可以不計本業的利潤,出的招數和傳統的不一樣,完全不計成本,特別難纏。他們不惜一切手法,要顛覆傳統行業,好讓他們來壟斷市場。他們破壞了行業原有的生態環境,但他們的生意模式是否有持續生存能力,則還有待觀察。
12. 淡友恨到了 2015-01-01 00:14:58