地產博客
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文亮語
當樓市下跌,政府是會通知大家
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年11月13日

  有一次去婚宴,喜帖上寫明是五時恭候,八時入席,但到了八點半,賓客仍然在喝酒,主人家可能要等一個非常重要人物,所以遲遲未宣布入席,老友顯得不耐煩,問侍應幾時入席,侍應亦可能不耐煩,順口答如果可以入席就打鐘通知大家,老友不悅,不過亦沒有辦法,侍應只是講事實,我唔夠膽同老友講,我曾經試過要等到午夜十二點。

  一小時後,大家在等上菜,老友問樓市幾時會下跌,我學侍應說,樓市下跌時政府是會通知大家,老友又不悅話我答了等於沒有答,老友可能等食等到發慌,我說的是真話,自從出現了辣招及逆週期措施,樓市升跌,政府都會通知大家,當日,曾蔭權推出SSD的時候,不少專家認為樓市會大跌,但政府要打壓的人物,物業投資者則認為樓市會上升,理由很簡單,如果不是樓市飆升,政府點解要出招,雖然美其名是打擊炒家,其實是打壓樓市,SSD其實是一個樓市上升訊號,不過很可惜,不是很多人了解我的說話,他們反而認為,我是一名物業投資者,無論出現什麼情況,都會被渲染成樓市上升原因,我明白,在物業投資界,的確有一些人會這樣做,不過不是我,風水佬呃人十年八載,結果是政府再出招的時候,物業代理就會對準買家說,政府如果不是知道樓市會繼續上升,又何需出招壓樓市,有買趁手,所以,政府的辣招,只有SSD在推出初期時略見成效,其他如BSD,DSD收效甚微,林太有見及此,在首份施政報告並沒有加辣,不過又唔啱,有經濟學家話這份施政報告冇料到,其實是他冇料到,樓價已經穩定,政府又何需繼續出招。

  我跟老友說,當樓市下跌,政府是會通知大家,當然不是出通告,但就會減辣及放寬逆週期措施,如果見到政府減辣,認為樓市必升而忙入市買樓,情況就好似政府出招一樣,不過,今次就會先升後跌,不錯是會有短暫亢奮,但樓市不久之後就會下跌,因為,影響樓市升跌不止辣招及逆週期措施,在供應充足,利息上升,經濟環境轉壞的情況下,向下調整是正常,政府減辣,只不過是減慢下跌的速度而已。

 
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1. 同理 2017-11-13 08:55:01
同一道理,今次政府唔加辣是因為知道樓價冇得升,所以什麼都不用做
2. 升到爆邊 2017-11-13 09:45:52
未來五年(林太第一任)中原指數有機會升穿250點,爆煲已變成爆邊。道理好簡單,辣招增加了業主們補貨的成本,所以業主們大多唔破頂價唔賣。


3. 為何住宅樓價高處會更高 2017-11-13 10:04:32

全球資產不斷上升,香港的住宅房價相對更屢創新高,且有持續支持,除了熟識的量化寬鬆及緊張的供求關係外,我認為有兩個歴史上從來沒有過的額外因素:一、中國內地各省市資金持續湧現香港作大規模房地產投資;二、嶄新的科技推動住宅樓價。

上星期去了一趟中山做業務考察,看到中山市中心及周邊鎮區的發展與提升,實在令人讚嘆!很多香港人對中山的印象止於雅居樂提供港人的退休小鎮、休閑的高球玩樂俱樂部、古鎮買平燈飾或美味的石岐乳鴿,但原來這座面積只有1783.67平方公里,常住人口約320萬的城市,其GDP已超過3000億元人民幣,位居廣東省內的前列位置。

我們一般比較留心北上廣深,而沒太注意二、三線城市,其實不只中山,在中國很多省市過去10年都能承襲改革開放的動力而有更大的發展。目前中國的經濟實力無可置疑,就從一個廣東省的中山市便能看出其端倪,投資發展已不再局限於中國本土,其擴張的力度顯著加強。內地數以百計的省市,每一個都有龐大的投資能力,亦特別喜歡投資香港,尤其是住宅市場。

2016年中國海外房地產投資額達330億美元,再創歷史新高,其中除了高淨值美國酒店及商業投資外,中國投資者在全球的購買住宅地活動也捲土重來,按年增長44%;其中,在香港、澳洲和馬來西亞等的購地活動表現最為活躍;故此,中資機構以高價投得大型住宅地皮,以及買入各大大小小整幢投資物業的消息不絕於耳;就剛踏入第三季,平地一聲,長實就以402億元售出中環中心的75%業權予中資為首的財團,創商廈最貴單價成交;另外多幢辦公大樓天價成交及九龍城廣場以50億元售予中資等,可謂絡繹不絕。而住宅樓市亦因為有大量資金湧入而令整體表現比商業樓市更牛!

從種種跡象看來,在可見的未來,中國的資金會繼續進取地在港尋求不同的投資與開發機會。雖然最近中國收緊了對海外大型房地產投資政策,但一些市場資金還是泛濫的,還有內地很多父母不介意子女「靠父幹」,全力支持入市購買住宅,一手樓買賣不斷推升着住宅物業價格,銷情有多厲害?單看今年中原代理截至10月在一手樓買賣中所收取的31億元佣金便知曉。上述是第一個我說的額外因素。

另外一個因素是嶄新的科技,目前的科技發展令我們生活更有效率,更有創意。我們未必需要一個辦公室去辦公或者一個工業廠房去生產,我們更未必需要一個商舖去購物,所有這些工作都能有效地在互聯網完成。很多時我們只需要安坐家中,用我們的平板電腦就能「生活」。正因如此,最新一代的需求會更傾向住宅物業,並且相信傾斜的力度會愈來愈大,這是另外一個新的歷史因素。

基本經濟情況令住宅樓市火紅,再加上兩個歷史上沒有的額外因素,香港住宅樓市定必高處會更高。

余錦雄
香港測量師學會前會長

4. CD ROM 2017-11-13 11:54:30
要政底經常後知後覺既傾向, 相信警告會準確, 但一定沒有前瞻性了吧............
5. 十一哥 2017-11-13 12:07:47
客觀最先係QE平錢平息汜濫、官就跟直觀行事、抽重水…拒老表絕炒家…一下唔痛就打多下…再唔痛就大力D、最後想再打都冇位、老表…大戶唯有收埋D水比銀號飲、銀行急尿都要放㗎 !  老散見上車抽水小…再加銀號急尿要放水…着數哂啦 ! 老豆幫手籌旗上車、升完一浸冇乜力時…大孖沙又接力放數、老散開心排隊上車遊一轉、唔怕冧…不過借咗總要還…嘆豪宅要睇數㗎、人地有水上車…想跟人柴娃娃…要睇下荷包呀!三年後升少過2成打個查查、賺咗三年豪住啦?咁就睇下自己豪得幾長嘞 !


6. 當然正確啦!2018 肯定樓市回落! 2017-11-13 12:16:43
7. 真真薯片 2017-11-13 12:20:18
風水佬呃人十年八戴, 港特正苦講增加供應同加息, 未呃夠十年, 都呃左八戴
8. 博士粉絲 2017-11-13 12:25:51
認同2/f,正苦前瞻性一定無,所以9成9要樓價起碼跌3成後先減辣。
到時梗係好似博士咁講,短期亢奮,先升後回,因為跌勢無法改變。
當然啦,要先跌3成,即係供應,利息都失控地增加,需求又因為經濟差而減少,咁既情況下,點減辣都改變唔到跌勢啦。
不過,我比較關心幾時先有條件跌3成呢?
9. 引刀一快 2017-11-13 13:58:29
周邊有咁多2500蚊呎、1500蚊呎、800蚊呎嘅便宜樓,交通又越來越方便,估計通關都會逐步改進,總會有人早D察覺到優點同可行性。
10. 其實政府一早通知咗大家 2017-11-13 14:40:44
2009年的曾財爺已經通知大家千萬不要買樓,真是靠害。政府講的都好信?不一早買樓的下埸,曾特首,許仕仁親自示範俾大家睇。

香港高官好多都衰在房屋問题上,希望林鄭自己早点置業,不要搞到将未周身蟻。
11. 政府公信力已经無矖 2017-11-13 14:50:44
多年來特首,財爺,金管局都叫大家不要買樓,因為明年就跌。結果有眼睇。政府自己已經變成明燈,一講話明年會跌,反而刺激大家排隊搶一手(因二手業主反價又封盤)。好信政府收聲,不要再講樓市了。

公信力不是一夕之間就可以重建。
12. 十一哥 2017-11-13 16:19:03
各路大孖沙有爭解纜現象、是否覺得現價賣貨冇乜錯呢?有乜嘢啟示各自感受嘞…


13. 博士 2017-11-14 10:23:03
大家只是有不同意見,毋須叫我醒下,老實說,我已經好醒。
14. 真真薯片 2017-11-14 11:14:13
根據經驗, 每次正苦仆出黎勝利宣佈樓市升勢已經受控, 就係見底入市時機