地產博客
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文亮語

不合情理的賠訂重售個案

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年5月27日

  昨日網站第一篇新聞,我直覺上覺得不妥,但昨日太忙,沒有時間做分析,在晚上,我再睇有關新聞,我知道事有蹊蹺,新聞講在馬鞍山恆安村一位業主將已賣公屋單位賠訂重售,多賺20萬元,售價創新界東公屋新高,這樣的新聞簡直是一大巴掌摑埋嚟,將我這個爆煲之父摑醒,冇錯,的確將我摑醒,今次事件露出了破綻,賠訂重售的業主可能會有所損失,以高價買入的買家不但有利潤,而且又可以做出一個創新高價,我並不是話個案做假,我只覺得不合情理而已。

  業主可以賠訂重售,即是未簽正式買賣合約,估計業主大約在兩個星期前以380萬將該公屋賣走,收了12萬訂金,現在收到一個420萬新offer,業主心熊,於是賠12萬訂金及2%,大約8萬元佣金,即是如報章所說,業主賠訂賠佣20萬,多賺20萬,但報章沒有說業主收了多少新訂金,如果只收12萬,萬一新買家撻訂,他雖然可以殺訂12萬,但就損失了所賠的佣金,這些事未必沒有可能發生,那些公屋業主,一生都沒有做過買賣,根本唔會想到新買家會撻訂,其實,又唔需要等好耐,兩個星期後簽正式合約時便可以真相大白,不過,到簽正式買賣合約當日,業主會更加頭痛。

  我估計正式買賣合約很難簽得成,業主甚至不能殺訂,因為買家會踢契,那些公屋業主,大多數未賣過樓,根本唔知道什麼是踼契,例如,該單位有僭建,但已租出,業主根本沒有權力清除那些僭建物,新買家不但可以取消交易,並且可以要求賠償,就算業主可以說服買家取消交易,又唔使賠償,最低限度業主都要付雙方佣金,大約8萬元,到最後,業主損失了28萬,不過,他有一個安慰獎,就是創出新界東公屋新高。我預先聲明,上述事件只不過是我假設,在現實生活中很少機會會發生,大家亦要明白,我是生意人,凡事都要往壞處想一想,賠訂重售的事我基本上不會做,如果真的發生,新簽的合約將會辣過辣招,否則,情願唔簽。今次事件結局,大多數不會好似我的推測一樣,一定會順利成交,業主又會多賺20萬,我只覺得不合情理,以小人之心,度君子之腹而已。

 
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1. 浪子心聲 2015-05-27 09:31:43
我對湯博士昨天有關「中原城市指數」不太準確,有可能未能反映真實樓價的看法非常認同。近來二手成交量非常小,又有多個創新高取消合約的個案,這些都不能即時在中原指數反映,中原指數只用臨時買賣合約計算的漏洞有可能被「有心人」用作製造樓市假象。

現在的中原指數好像過去使用「建築面積」買樓不知它發水幾多,在此希望中原地產公司作出改善,從而提升中原指數的公信力,在發報指數時應同時發報以「田土廳登記數據」計算的指數,可以叫這指數為「中原城市(真實)領先指數」或「中原城市(田土廳)領先指數」,請加在網頁的首頁,可放在「中原城市領先指數」下面。而「中原城市領先指數」亦應每周改正過去因包括取消個案的錯誤數據。

而曾淵滄教授提到的以「田土廳登記數據」計算的指數,我就在CCI網頁找不到,如已有類似的指數請加到首頁。希望曾教授和施永青先生聽到我們的訴求。

如中原指數不能作出改善,香港政府應經常向市民提供類似的指數,如逢星期五出個「香港田土廳領先指數」打對台。政府不能只要求市民負責,要明白市民瞭解這些指數的難度。

傳媒亦應小心引用「中原城市指數」,在報道時應提醒市民各種指數的不足。
2. 黃加× 2015-05-27 09:41:13
上這個 blog 大半年, 日日都上來,感謝湯博士每天無私分享。
3. Johnny 2015-05-27 09:58:32
非常感謝博士發文!
不過我覺得單新聞未必系假。
而家去買樓真係顛到無得再顛,買家根本無資格講價,能夠承賣家個叫價人地都多數唔肯賣。一定要你加多十個八個先話考慮一下。
而家唔系買家想破頂接貨,而系唔破頂根本買唔到!
4. 宏 2015-05-27 10:00:37
真的很感謝博士分享,以前剩係睇YAHOO文亮言,最近先發現有文亮語,一日有得睇兩篇,都仲係唔夠喉,好在仲有大把舊文可以追!
5. AH-HO 2015-05-27 10:24:58
*“ 中 原 城 市 指 數 ” 是 一 個 每 月 發 佈 的 指 數 。 它 是 基 於 政 府 土 地 註 冊 處 登 記 的 住 宅 樓 宇 交 易 紀 錄 編 制 , 用 以 描 述 地 產 市 場 的 價 格 變 動 。

*“ 中 原 城 市 領 先 指 數 ” 是 一 個 每 周 發 佈 的 指 數 。 它 是 基 於 在 中 原 地 產 代 理 有 限 公 司 的 合 約 成 交 價 編 制 , 用 於 反 映 最 新 的 地 產 市 場 價 格 變 動 。

中原城市指數 CCI 每月公佈 – 最新2015/05/18公佈,反映2015年 03月 (簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣。
本月公佈與上月比較
[中原城市指數]

135.8

 0.38 %

[中原城市(大型單位)指數]

136.11

 0.31 %

[中原城市(中小型單位)指數]

137.04

 0.51 %

[中原城市大型屋苑指數]

139.54

 0.58 %


6. 支持湯前軰 2015-05-27 10:26:47
80後的小伙子,感覺湯老師繼續分享文章
7. 不同意 2015-05-27 10:27:20
的確有可能, 因為我自己經常有這些想法及假設 !
8. 麗娜 2015-05-27 10:27:28
非常同意1樓!
小妹是親身經歷,哼哼,但細節不便透露。。。

今天的文章呢,博士寫的非常好。此公屋案件背後的搞手就是最近老攻擊博士爆煲論的相關人士。錢是要賺,誰不要賺錢呢?但賺的最好是稍微有良心的錢好麼?
9. 收買佬 2015-05-27 10:47:34
公屋有僭建的可能性較低啦,但其他的論點都係成立的。

10. 買樓必睇資源 2015-05-27 10:58:35
11. 物業小學生 2015-05-27 11:02:32
似乎聽過好多買家踢契的理由, 但賣家又可唔可以有踢契的理由呢?
12. Li 2015-05-27 11:12:52
博士咁 specific 的指出某一個成交有古怪,看來是知道一D嘢!
空穴來風!
13. 路人 2015-05-27 12:37:44
博士所講的情況係有可能發生的!

而一般情況下,賣家會要求收取新買家最小20萬細訂作包底才決定上述撻訂重售。

至於,因僭建物已被新買家踢契。。。可能性不大!

感謝博士仍然為大家分享!
14. 打工仔 Andy 2015-05-27 13:31:28
幾M走去買公屋! 神奇!
15. Small Potato 2015-05-27 14:16:37
博士綱站係咪比人hack左,昨天26号D文章吾見左嘅?!
16. larry 2015-05-27 15:31:55
博士营商经验丰富,确实要考虑。
17. 十兄弟 2015-05-27 16:03:27
呢個case其實無乜特别,賣家可多收20萬,第一買家無损失兼收10萬,地代又可收两次佣金,至於最終買家也買到心頭好,四win,最重要市場有需求。再講其實博士唔洗担心賣家有風險怕第二買家會撻訂,能够令賣家撻訂重售我估計係地代做的‘好’事,誘因係因為佢哋可收兩次佣金,十三樓路人兄講得啱喇,為了交易顺利,地代會提出要求要第二買家落最少20萬訂,賣家收左票才去撻订,站在公屋賣家來說,唔好話保証佢多收20萬,就算10萬佢都會咁做。老實講呢個case我幾年前都經歷过,我的角色就是第一買家,當時我並無太唔高興,因多了幾萬兼地代好快再幫我揾番個差不多的单位。整件事來説,可以話係合法但做法不夠光明。
18. CD ROM 2015-05-27 17:47:04
4.2M, 仲要馬鞍山, 今次真係抓爆頭都想唔出d乜野原因要呢個價接貨.................

恆安附近都幾多私樓呀..............
19. haha 2015-05-27 17:58:17
高價公屋同現在妖股當道有咩分別?  
真係唔識@_@!

現在市場什麼可能性都有, 只有結果才最真實。

現在人們見錢開眼, 咁本睇唔到陷阱位。 


20. Trader 2015-05-27 18:02:18
Sir. Thank you very much !
21. 求知 2015-05-27 18:08:10

如果果必買必買合約,而又真係冇違法建築,是否仍可能被踢契?

22. 引刀一快 2015-05-27 19:52:34
係第一個買家、中介、新買家,都係一個group嘅人。

中介搵到一間可以堅踢契嘅單位,同業主傾傾,知道佢地“老實”。

第一個買家上,真金白銀簽臨約。

第二個中介上,帶個健力士好客嚟。

跟住就梗係皆大歡喜喇,有幾多業主一世人可以上一次健力士?

我都係講緊抗日電視劇劇情,大家唔好對號入座。
23. 陳小二 2015-05-27 20:20:45
我之前都試過比多D錢叫業主賠定賣比我,賣家一定要我比多D定,及簽下必買必賣。但如賣家冇經驗或有僭建/其他原因比新買家除消交易,真係好塲。
24. 十兄弟 2015-05-27 20:48:08
呢單case根本唔存在因違例建築被跟契,因為賣家係自住,唔啱執到啱,加上係公屋無乜機會有大型違例建築,你估係唐唐,前及现任特首咩!現實中要踢契門槛都好高,合約精神啊!
25. 知足 2015-05-27 20:53:31
如果業主唔理買家2,堅持同買家1成交
26. 十兄弟 2015-05-27 21:25:40
知足兄,
我睇左你嘅問題諗左十分鐘,完全諗唔到有乜理由喺無風險情况底下,多20萬都唔收?
28. 引刀一快 2015-05-27 21:49:00
To 25樓

買家1負責踢契。
30. 十兄弟 2015-05-27 22:54:23
引刀兄,
完全唔明,第一買家已經收左賣家l0萬蚊撻訂金,有乜理據或資格去踢契?
31. 丸子 2015-05-28 00:16:08
突然明白了,如真的,那公屋業主真的很可憐呢!希望不是啦!謝謝寶貴的分享^^
32. 丸子 2015-05-28 00:26:52
To 26樓

唯一原因不會多收這20萬是"天下沒有免費午餐"的風險考慮。尤其是那高價是不太合理的時候,便不會搏。除非像博士所說,新條約非常保障業主才會考慮。
33. 引刀一快 2015-05-28 06:32:14
To 30樓 十兄弟兄

先講明,我所講嘅係全部陰謀論,大家當我係警訊路家敏好了。

25樓 知足 所言“如果業主唔理買家2,堅持同買家1成交”

我28樓所講,係如果賣家撻訂兼賠佣,買家2就踢契。如果賣家唔理第二個高價買家,咁買家1就搵理由踢契,唔駛完成交易。
前提係,中介首先已經摸底,清楚物業本身有足以踢契嘅問題、暗病,總之既可以創新高,又有人撻訂兼賠佣,就算唔成都有機會攞佣,退一萬步亦可全身而退。
呢個係我睇湯生講嘅故事,諗岀嚟嘅故仔,當係TVB膠劇情節嚟睇就好喇,請勿對號入座。
34. 十兄弟 2015-05-28 09:05:42
TO:丸子及引刀兄
我喺上面已經講過,我有呢方面之經驗,所以我認為賣家絶對係零風險。理由係地代為求順利收兩份佣金會做好每一步之手續,地代會叫公屋賣家開一張撻訂十萬蚊的支票,連同取消臨約的合同比第一買家簽,待第一買家簽妥後才去收第二買家的20萬支票及再簽合同。
35. 引刀一快 2015-05-28 09:10:00
十兄弟兄

睇嚟你冇理解我所謂何事。

中介、第一買家、第二買家,一家人。
36. 雷 2015-05-28 09:47:58
To 35 引刀兄,

照咁計, 堅持唔搞咁多野唔理買家2, 俾買家1踢契, 是否最少損失 (冇交易,冇錢收,冇賠錢,只係嘥左時間) ?

地代佣仲駛唔駛俾?
37. 知足 2015-05-28 09:54:45
如果買家1,地代1及2,同業主係一組,買家2高位接貨,風險才是零.湯生都唔會為賣高d而賠訂啦!好多人都唔會.
38. 不明人 2015-05-28 13:42:11
很想請教, 公屋又是業主自住, 有什么踢契的可能, 謝謝
39. 史路比 2015-05-29 15:33:32
看過現樓,簽下必買必賣,照上律師樓,有本事就試唔成交。