今年年頭我咁寫-------5. 亮劍 2014-01-07 10:04:50
要評估今年香港樓市何去何從，首先要知政府呢個打房政策點運作先。
現在政府係用「需求管理」來整頓「過熱」樓市，從成交個案來睇，佢非常成功，但從樓價角度來看呢，普普通通囉！
香港私人房屋需求，大至有兩種，就是租或買，在舊年年初未有DSD之前，呢度夾埋每月枕住有萬多宗，租置比率大約37左右，但由 2013年3月開始，呢個租置比率就變成73左右。
政府實施3D政策，其實真是好成功，因為佢「好成功」咁將本來想置業嘅人，變成租客，焗佢哋睇多一兩年。
但需求管理實施之後，供應有否增加呢？
政府同學者死都話有，但愚見認為呢啲係掩耳盜鈴、揾夠扮賊先真。
眾所周知香港呢弍叄拾年主要嘅土地來源，係有幾條水喉嘅，分別係：
政府土地庫
市區重建
港鉄項目
土地改變用途（主要係農地）
------你政府實施打擊需求措施，又同時將手頭上剩餘土地，來做一個大曬冷盡推，呢下講就兇狠，實際含忍！你政府有多少彈藥喺手，全港地產商如果唔估倒七八成，摺咗九世破埋產啦！你一兩個月推咁多地，一係流標幾件，一係低位成交！這就有如我哋睇燒煙花嗰陣，緊係臨尾先來過總爆發，但之後點呢？你唔係叫大家「請遵照警察指示，和平疏散」嗎？
------政府一方面就話去增加土地供應，但叧一方面又玩自殘，出3D去整鬼人家，等万惡嘅地產商打手喺收樓嗰陣增加成本，加強難度，所以現在市區私人重建唔少項目，就因為咁樣收唔齊業權份數，因而陷於半停頓狀態，情況點惡劣，大家睇下田生呢隻股點被洗倉就一葉知秋。
------MTR以前每年枕住有幾千伙供應，呢條本係大水喉去助你政府救火，但對上幾季，港铁咪得條毛咁大把，呢個問題點解，你 CY 心中有數，總之你話地產商冇夾埋玩嘢，我亮劍就打句問句都唔鬼信！
------最後改變土地用途亦然，大型項目欠奉，政府本來預呢度嗰幾千個供應嘅，現在九成無疾而終啦，連四叔都心淡拒絕再玩，費事同你政府再糾纏落去浪費時間，情願捐去起老人院做順水人情算了！
咁供應明加實減，同需求同步下降，而購買力現在唔係被消耗，而是被隱藏，那樓價又跌乜叉嘢先？
呢年幾我寫好多次------
本來呢個打房政策政府想做到的預期應該係：
樓價有序調整下滑----但結果跌嘅係那些成千万以上嘅豪宅，細碼樓繼續升到爸爸聲！
減低銀行整體風險----但結果係比較安全嘅有抵押貸款做少咗，而無抵押貸款的比重就增加！
打擊境外投資人仕----但結果係嗰班人可用比較合理嘅價格買一手樓，而 BSD及DSD有發展商睇數，總體上佢哋除笨有精！
阻止小投資者短炒----但結果係令呢班人變成長線收租客，變相焗佢哋執深啲，同時收窄 2 手樓放盤盤源！
阻礙買樓收租投資----但受 DSD 影響最深嘅一群，係那班有實際需要的換樓客，而且他們換樓不成，就不能釋放樓仔出市場！
迫使發展商增供應----但結果令地產商更加保守，唔敢去投MTR大型項目，又唔敢為旗下農地補地價！
為熾熱樓市澆冷水----但結果被淋謝的一班，係實力比較弱嘅邊緣上車客，而「惡貫滿盈」嘅炒家，就得享呢幾年之低息優惠如虎添翼！
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