地產博客
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文亮言
預測樓價每月上升1%,99%錯
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年11月7日

  有老友問香港樓市明年走勢,是升抑或跌,我話暫時未可以預測,因為中美貿易戰尚未簽署第一階段協議,雖然似乎進展理想,但一日未簽,一日都不可以作實,尤其是大家都知道特朗普反口覆舌,隨時再最後一刻要求更苛刻的條件,就算雙方順利簽署,中美雙方都要一段時間來復原,畢竟貿易戰令中美都受到損失,這並不是我亂講,而是聯合國的正式報告,特朗普當然唔同意,他認為美國在貿易戰佔盡上風,在中國身上攞到不少著數,其實,美國也是慘勝,美國人是知道的。
  

  除了中美貿易戰之外,香港正在受社運活動煎熬,而且愈來愈激烈,政府除了譴責之外,根本沒有其他辦法,而事實上已經譴責了百幾次,亦沒有人夠膽講社運幾時可以完結,預測樓市走勢不能不考慮社運這個大因素,不過,社運亦對樓市帶來了正面訊號,就是政府會強制性增加供應,解決長期供應不足的老問題,以及放寬按揭保險至上限1,000萬元,令到有能力供樓但沒有足夠首期的人可以買樓,受到這個消息刺激,大約6至800萬的住宅單位受到歡迎,不但成交量大增而且樓價急升,很多人認為樓市會作出V型反彈,於是紛紛轉軚睇好樓市,我認為這只是曇花一現,成交量很快回復低水平,樓價亦會作出回調,畢竟買樓的人了解到,供應增加最後都會令到樓價下跌,至於跌幾多就要視乎香港局勢以及經濟環境如何,如果以為樓市會V型反彈,未免是太樂觀。


  有老友唔同意我的見解,並且話我危言聳聽,佢話有大行分析員表示樓價已經見底,明年每一個月都會上升1%,我話我的見解經常都被人否定,已經是見怪不怪,但我沒有危言聳聽,我以事論市而已,至於明年樓市會不會上升12%,我不敢說沒有可能,但以每月1%速度上升,這應該很難做到,因為即使明年上升12%,有可能時多時少,甚至有兩三個月下跌,不過整體就上升12%,其實預測樓市,不需要那麼仔細,估到明年上升抑或下跌,已經是很叻,太過仔細反而有機會被人笑預測不準確。

 
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1. 危言聳聽 2019-11-07 12:07:25
上星期半夜睇新聞,果條越南村落,有個家姐哭訴怪責自己勸唔掂佢細佬唔好去偷渡
佢話佢細佬同佢講有四人房車車佢去英國禾
DXYZ 咁都有人信嘅?
信都唔緊要,咁見到嚟果㗎唔係房車而係密封嘅凍櫃車就唔好上啦嘛
咁冇計喎,幾皮野係成副身家,錢已經俾左蛇頭,唔上就 total loss 啦喎,冇人會 refund 架喎
果三十幾人,都係十八廿二,你上我又上,為威喂,慘劇因此發生
都唔講理智嘅
2. 十一哥 2019-11-07 13:10:44
國際關係…始終由拳頭話事、劃哂押夠惡都可以唔認數、唔好迷信簽文件有乜咁大不了。

美帝慘而不勝蝕哂章、整痛阿爺…痛而早知病。

磚頭供應再多…唔夠印銀紙快、公家負責滿足合格嘅剛需…私家就由得各自賭到上天入地…先係正路。


5. 十郎 2019-11-07 14:23:21


      語言藝術 , 睇相佬話每月1% , 冇講會升幾耐 。幾蚊雞嘅股票 , 一年都升唔到12% , 留意番“中很”五年來走勢。樓價每個月唔駛做升10萬 ?你去同了哥講。

6. 十郎 2019-11-07 14:32:41


      呢d係危機 , 還在沾沾自喜 , 這些民生野 , 比譽豬肉個個月升1% , 亞爺都暴動。

7. 真真薯片 2019-11-07 15:45:50
以前因為供應過份不足,再加上400/600萬按保門檻,做成市區靚地點靚樓同大西北單棟舊樓呎價一樣既奇怪現象

依家放寛按保+大西北大量農地釋出,香港未來樓市將會差別化發展,地區同樓宇質素對樓價既影響將會顯現,大家買樓要睇真d, 揀真d先好落注
8. 龍虎豹 2019-11-07 19:18:08
真兄有見地,地區優勢分野將會反映出來。
9. 鳥5 2019-11-07 19:46:08
都話樓市瓜咗。。。 最後呢浸。。熱潮過啦。。。 
出年嚟緊係幾多人破產?
多咗幾多銀行個抵押品價格要跌幾多?
失業率幾多幾多?d人焗住 賣 樓或者要破產。。
出年全部材仔本 呢?啲財仔都要皮費㗎。。 瓜咗㗎喇而家上車三年攞又要罰息點玩呀... 都話啱啱做咗個洪水橋財仔盤2400。。11年買入上嗰排千一萬出蝕咗差唔多一半。。。 仲話30年按揭9成上會...
10. 鳥5 2019-11-07 20:03:53
本來暴動嗰個係08年美國 ...因咁多銀仔出街.
今年19年 十幾個國家暴動呀 ..有機會經濟最金嗰個係香港
仲qe 邊個國家行呀? 仲玩危險嘢
 全部玩定向降準逗住落 加咋...
11. 鳥5 2019-11-07 20:07:12
一人 畀多蚊就乘數效應 .一人少一蚊係除數效應... 就好似個圓球 元州 小一吋 .表面個面積就少咗唔止一 寸 㗎啦... 唔好喺呢個時間千條30年嘅合約 調製好甘 實體乘數效應
12. 鳥5 2019-11-07 20:10:41
香港而家冇乜生錢入㗎咋 嚟緊大部分都係政府開支嚟㗎咋...   食自己係 生唔到仔..
13. 鳥5 2019-11-07 20:14:28
唔係睇真啲先好落住呀.... 係見到週街死人冧樓之後嘅一年陸住呀... 唔係執平嘢呀 係要執死雞呀 週街都係死雞嗰陣時先出嚟執.... 係 係選擇timing 唔係選擇價格 時機同價格 梗係先搵過靚Timming先啦
14. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-11-07 20:57:48
預測樓價每月上升1%,99%錯;預測天氣有甚麼了不起

驚現11宗史上罕見街舖爆蝕讓潮  擺在眼前已是引刀一快啦

香港示威衝突升級,重創零售舖位市場。自今年六月份起,全港各區共錄得至少11宗街舖蝕讓買賣,超過一半帳面損失逾10%。當中,灣仔為重災區,佔有4宗,區內駱克道早前有地舖勁蝕近六成轉手。市場人士指,短時間內錄得多宗街舖大幅虧蝕,相信是歷來未見,且情況勢再惡化。

旺區舖位鬥劈價

灣仔屬本港核心商業區之一,區內食肆林立,亦有林林總總的各式商店,但過去五個月,該區成為暴力衝突的主要地方之一,直接拖累商戶生意出現近年罕見的慘淡情況。部分投資者在多年前高峰期買入的商舖,價值亦大插水。

據土地註冊處數據顯示,該區早於七月份已經開始出現蝕售個案,區內主要街道駱克道一個面積約200方呎的舖位,以損手價推出放售,最終以980萬元沽出,較八年前的購入價約1,330萬元,帳面大幅跌價約26%或約350萬元。

油尖旺區九月連錄3宗

隨後在八月份,上述個案毗連的地舖,面積約95方呎,以398萬元易手,較二○一二年購入價910萬元,帳面大幅蝕約512萬元或逾56%,成為近年來蝕得最甘的街舖買賣個案。該舖現由小型地產公司以每月約8,500元承租,租約期至二○二一年初。

至於在九月至十月份,該區再錄得兩宗舖位蝕讓成交。灣仔道單號地舖,面積約124方呎,以約1,750萬元沽出,較一三年購入價約2,020萬元跌價約13.4%。而同區霎西街一個面積約400方呎的單號地舖,則以約1,300萬元易手,較一二年買入價約1,830萬元,低約29.7%或約530萬元。

而近月多次成為衝突重災的油尖旺區,於九月份單月連錄3宗街舖虧損個案,蝕幅全都在一成以下。當中旺角太子界限街雙號一個地舖,面積約1,100方呎,九月份以1,800萬元易手,較購入價回落8.6%。

而油麻地彌敦道雙號地舖,面積約500方呎,以1,520萬元沽出,帳面蝕讓7.8%。尖沙咀柯士甸道單號地舖則以3,100萬元成交,較購入價低5.5%。

筲箕灣舖虧損四百萬

其他非核心區更加難逃同一命運。鄰近深水埗楓樹街遊樂場的鴨寮街單號地舖,面積約200方呎,十月份以510萬元售出,較一二年成交價820萬元,大跌37.8%或310萬元。此外,筲箕灣工廠街雙號地舖同樣以510萬元易手,較一三年買入價930萬元,勁蝕420萬元或45%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,近月市場上連環出現街舖蝕讓,主要是因為該批舖位業主於零售高峰期入市,惟現時消費市道極為疲弱,舖位價值隨之而回落。而且部分業主可能因資金緊絀而需要應急錢,故劈價出售持有的舖位,並止蝕離場。

他又估計,若投資者於二○一二年至二○一三年旺市時買入舖位,現時普遍都要蝕10至15%。

施襲者一開始向何君堯送上鮮花,繼而用刀插向何的胸口,最後被制服。(互聯網圖片)

大家見到你的努力啦

四旺區恐逾600舖丟空

對於未來舖位前景,他認為,現時市場只是「剛剛開始轉差,未到最差」,預計未來訪港旅客數目進一步下跌,加上失業率有機會上升,令市民不願消費,預料舖位市況將會進一步轉差。而租金走勢亦會一浪接一浪下跌,若果舖租下挫三成,舖位價值也將會回落兩成。

事實上,近月各行業的生意也受到重大打擊,不少商戶結業離場。據該行報告,截至九月份,四大核心區合共有481間吉舖,但由於利淡因素充斥市場,零售商擴充審慎,預計上述地區明年吉舖數目或超過600間,勢挑戰有統計以來的新高紀錄。

15. 鳥5 2019-11-07 22:01:28
14F.. 年頭 商業店舖 都已經  話 出咗事㗎喇
16. 鳥5 2019-11-07 22:04:53
17年頭小巴牌跌一半又話佔中..的士牌跌到接近一半又話要uber ...全部都係跌咗落去但唔返...根本就係咁散水... 三年前酒店啲價格跌咗根本就未上過...
17. 鳥5 2019-11-07 22:30:34
山頂 週啟邦 放租年頭講緊六十七蚊 一尺 呀陰公。。。 呢幾年啲資產係由高向下跌呀。。。 最弱雞嘅 平價住宅樓 頂。。。 咁你話危唔危險啊後市。。。 97年跌最後嗰個係天水圍。。。 我點樣表述而家個狀態呢咁樣講 揸ak47都死到週地係 而家成班街坊著條底褲, 衝入市。 成班巴斯達戰士大叫贏梗只要執平嘢。。。 咁個狀態囉
18. 望東樓 2019-11-08 14:29:58
每月香港銀行住宅
按揭貸款增減
(百萬港元)
2018年9月                 12,389
2018年10月                   9,062
2018年11月                   6,985
2018年12月                   5,827
2019年1月                 13,467
2019年2月                   3,218
2019年3月                   4,218
2019年4月                   4,836
2019年5月                 13,967
2019年6月                 18,893
2019年7月                 18,477
2019年8月                 14,804
2019年9月                 12,049
好有趣嘅係過去半年一、二手樓市成交死寂,但銀行樓按金額就飆升,原因係。。。。。
19. 龍虎豹 2019-11-09 11:33:18
原因係舊業主轉按/加按套錢出來用,在這半年內還能隨心借平錢的,磚頭的真實價值除了自住還可套錢用,業主真幸福。