地產博客
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文亮言
政府不能因地產商不賣樓而減少供應
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年2月14日

  據測量師統計,今年潛在供應量將會達到35,000個單位,幾乎是雙倍需求量,潛在供應量雖多,但不代表政府會全部推出,意思是叫政府減少供應,如果政府聽他們的說話就大件事,因為現時所列出的潛在供應量是包括9,000個已入伙新樓單位,只要地產商減少推出新樓盤,即使到入伙的時候都唔賣,可以入伙的單位就自自然然變成潛在供應,以去年5,000個單位計算,若果情況保持,表示未來潛在供應量就會每年增加5,000個單位,既然每一年的潛在供應量如此多,政府就要減少供應,結果是每年推出市場的供應量只得一萬多個單位,根本追不上需求,樓價不繼續上升才怪。

  我認為已入伙的空置新樓單位已經浮上水面,應該不屬於潛在供應量,現在有9,000個類似單位,如果將今年35,000個潛在供應量減去已入伙的空置單位,其實只得26,000個潛在供應,雖然仍然大於需求,但要穩定樓價,供應量必定要大於需求量,地產商可能因為購買力減弱而減少推出新樓,做成已入伙的空置新樓單位不斷增加,同時做成潛在供應量增加,如果政府因為現時的潛在供應量增加而減少推地,即是因為地產商不賣樓而減少供應,應該負上樓價飆升的責任。

 
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1. 真真薯片 2018-02-14 10:23:17
呢個就係在下一直以黎不斷重複指出既局, 正苦要既只係數字上既供應, 地霸囤貨幫正苦造數, 正苦有數就減慢推地, 而正苦亦想咁做因為佢本身唔夠熟地, 現有既地要拖到2022錦上路一帶熟地可以賣, 所以正苦本身想減慢推地, 地霸全力配合囤貨賣貴樓賺盡, 結果係正苦同地霸雙贏

正苦呃人遠水不能救近火呃左8年, 在下唔呃人, 大家睇住林鄭上場後頭兩年正苦推幾多熟地就知佢底牌
2. Johnny 2018-02-14 11:25:42
本來每年2萬供應目標就係定得太過低,連找返以前幾年條數都唔夠,何以見得供大於求?
3. 真真薯片 2018-02-14 12:00:37
Johnny兄,

之前欠左既就算數, 當冇左嫁啦

正苦唔夠地, 新既熟地要幾年後先到位, 依家有既地係要數住黎賣, 賣一塊少一塊, 最好地霸補多d農地地價黎填數, 拖足5年, 年年砌到數字上供應出黎當交左功課, 5年後錦上路同新界東北救兵就到, 頂住先啦
4. 十一哥 2018-02-14 15:11:46
痕窿…屯積居奇、多幾個大孖沙咁玩…仲使有樓住嘅、有樓唔捨得賣冇問題、可惡係長期丟空都唔出租、連屋係比人住嘅良知都冇、泗叔唔賣都租比人住先、有價先番新嚟賣、所以呢條痕窿真係講嘢就高智慧…心地就好污穢 !


5. Koichi Fuyumi 2018-02-14 17:35:38
真真兄,雖然你不斷重覆,但我仍然未能接受囤貨一事。例如為什麽97-03 大地主們不透過囤貨去減少供應去救市呢?

我個人看法是08/09年和15年兩次回調時間短,每次回調地主們均會按兵不動觀察情況,結果不夠半年就已經市況回順。自然繼續賣樓,造成好像囤貨半年谷樓市上升的錯覺。(凝聚購買力倒是常有發生,因為不想有貨尾,希望可以一Q清袋)

97-03年則大為不同,97亚洲金融風暴,00科網爆發,03沙士接二連三。市況一旦有所好轉又立刻面對新的衝擊。地主們按兵不動觀察情況後,不單沒有囤貨,反而爭先恐後出貨,因為遲一天出貨就啲貨就要賣平一點,那段時間是近二十年來一手樓銷售量最高的日子
6. 真真薯片 2018-02-14 18:53:37
FM兄,

在下認為, 囤貨成功與否, 要賣樓有幾大競爭性, 同囤貨量是否超過左臨界點有關, 當市場上有強勁既競爭對手係度出貨, 持貨既人就只能被迫賣樓, 冇得囤貨

97-03年, 港英臨走前留低超大量供應, 每年有4萬私樓+4萬居屋, 淨係一年私樓供應已經打爆晒臨界點, 就算地霸團結唔賣, 將供應由4萬減到2萬, 另一邊正苦一年推4萬居屋, 盡吸市場購買力, 有超大居屋供應 做對手, 地霸既囤貨策略完全打唔響

今日有幾多私樓同居屋供應? 其實在下都建議過, 要打破地霸囤貨壟斷, 正苦要提供大量居屋, 一年起碼要過萬, 同地霸打對台賣樓, 地霸自然冇得囤貨, 可惜正苦優先照顧私樓地供應, 再照顧幾乎唔準有入息既公屋, 居屋供應係最少仲要同綠表分, 係咁既情況下有收入申請唔到公屋又抽唔中居屋既人只有私樓一條路, 為地霸制造壟斷條件, 係低居屋供應之下, 地霸壟斷私樓供應, 庫存又遠未到臨界點, 所以今日地霸可以好有效率咁囤貨, 97-03就唔可以
7. LC 2018-02-15 03:16:27
美金如果keep 住低水,香港現樓價好可能就成為常態,試諗諗,政府自己賣出黎既居屋都係市價既七折only , 都好接近 10000 一尺。 香港既外資唔會噤易走,因為係國策想香港代為收發人民幣同外資,今年如果美金keep 住係低位,以至再跌落去的話,係香港同大陸買既所有 service 都會加價,香港物資無論大件細件都係大陸運過黎,rmb 噤樣升法,今年香港既通帳極可能有 4%,加埋政府收左 1600 億稅,一定會還富於民,到時所有野都會加價,由大陸黎既食品,家私,裝修用材料,平價日用品,生果菜,等等,就算大陸無通帳,因為滙價問題香港都必定通帳,加埋大陸通帳的話,你本來有既購買力就會越黎越低。

美國要做通帳,油價必定係要做既其中之一,到時全世界生產成本向上,局住黎多獲勁既通帳。正所謂,買樓又X唔買樓又X。美國其實打晒底,買樓既稅set 到好高,如果樓唔升,但係所有物價升,自然人工都會升,我諗佢係用E 樣野黎合理化之前所有升多左既資產,如果佢要樓跌既話,分分鐘黎多次 08 翻版,反正邊個買樓美國每年都收地稅,似中國人去投資的話,其實美國都不停收緊錢,情況就似香港一樣,香港政府收噤多稅,你估佢真係有心控制樓價?我諗佢都係只有一招,就係令香港通帳向上之餘,再令樓價升慢少少,始終,租樓住既人只有 60 萬人,而業主有120 萬以上,真正香港大部分人既財富,其實係係樓度。政府要做只係照顧中下階層人士,無必要全民做業主。除非有好突發既事情,我諗樓要爆黎講,係唔再急升既情況下,只會離危險期越黎越遠。問題係政府收bsd,令到收租而買樓既人無肉食,本來就可以解決樓比投資者買晒問題,但係佢估唔到美金由強勢一個回馬變成弱勢,想起日本前幾年對hkd 要對到 9 算既日子,唔知會唔會再黎,如果對其他外滙都係一樣重有兩三成既空間,噤港樓現在既價錢,以致美國樓現在既價錢,都可以變得好合理。假設香港正常應有既樓價大約在 CCL 120 ,現在 170 噤計,只要通帳同外滙加埋 有 30% 既升值 ,噤港樓就唔會算貴,大陸既人工物價係會一直向上,所以E 30% 絕對唔會係天方夜譚,只係時間問題,我諗香港未來幾年會不停加人工,但係加左人工既人會覺得加左同無加無乜分別,因為美國大玩數字游戲,香港只有X 跟,美國經濟會唔會爆?我諗以美國實力黎講,三五十年以內都會係世界重要既角色,所以香港人不如估下美國會做乜,好過估下林鄭會做乜實際得多。