地產博客
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文亮言

賣有風險,不賣也有風險

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年5月28日

  有網友認為我寫文章,做預測,有每況愈下,每下愈況情況,叫我收筆。其實,每況愈下,每下愈況雖然有貶意,但起碼以前寫得唔錯,預測幾準,否則就唔會被人講每況愈下,不過,歸根究底都是我的爆煲論太誇張,現在樓價未跌,立刻惹來不少抽水聲音,但我的爆煲論說,就算政府出招,樓市仍有力上升多三個月,然後回調,所以,到現時為止,我的預測仍然準確,如果大家唔信,可以買我的新書「細價樓爆煲論之始末因由」睇吓,就知道我所言非虛。

  有小業主問我,話收到一個創新高offer,應唔應該賣樓,今次我醒目,無謂以後俾人抽後腳,於是我引用汪敦敬先生名句,不過改為賣有風險,不賣也有風險,點知又唔啱,小業主話,這些阿媽是女人道理,唔使問我,問汪生便可以,他希望我可以具體一些講。大家唔好認為只是賣或者不賣,很容易做出決定,其實絕對不是,否則,莎士比亞就唔會寫出 To be or Not to be,因為To be 有風險,Not to be 亦有風險。

  於是我問小業主夠四十歲未,佢話只得三十一,如果未夠四十歲,可以考慮賣楼,因為以後還有機會再買回,過了四十歲就千祈唔好。我又問他住的物業是否很差,或者是很低層,佢話三十幾樓,有全海景,我說不能賣,除非他所住的單位是非常低層,面對垃圾房,又沒有景觀,這樣就可以趁現在高價賣走,因為只有市況在最癲的時候才可以賣走最差的物業。最後我問他是否有財政壓力,他支吾以對,我知道事有蹊蹺,於是對他說,如果財政有壓力,每月供款有問題,甚至要向財務公司借錢解困,就應該賣樓,而樓價在這幾年已經升了不少,他所得利潤足夠同類型物業十年租金,不如賣樓,無謂做樓奴,人應該生活得開心一點,無謂為了一個物業而犧牲個人及家庭生活,不過賣樓始終是關乎一個人重大決定,其他人是很難表達意見,除了財務公司,當物業變成銀主盤,他們便會代業主出主意,將物業賣走。

  至於若果有人問我是否應該買樓,答案比較簡單,並不是他是否需要,而是有沒有能力,是否能夠通過壓力測試,並不需要向財務公司借錢買樓,如果答案是正面,買多多都得,倘若有人說不要買樓,他的意見是出於嫉妒,不能作準,所以,我認為,買有風險,不買也有風險並不是最好答案,不過,就非常保險。

 
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1. 十兄弟 2015-05-28 10:12:06
我好鐘意睇汪先的文章,好到位好有point,佢話如果有自住需求,喺今時今日樓價咁高,買雖然有風險,但唔買風險更大,分析得好好!
2. 樓蟹 2015-05-28 10:14:57
多口提提個位問博士嘅小業主, 除非真係供唔到, 否則自住得一間樓賣咗真係好大。起碼98年尾落咗車等跌嘅朋友十中有九都輸。 三思。
4. KH 2015-05-28 10:40:39
請問如果有自住需要,今年亦都只能買得起細價樓350萬新界西果D,到底先租一年預10K per month. 還是gogogo 好呢?新手,求指教
5. 引刀一快 2015-05-28 10:56:18
到咗樓價跌嘅時候,到處都係盤,慢慢揀,依傢要爭嘅話,俾一大舊錢買唔正心水,呢個風險都好大。
6. 想上車的80後 2015-05-28 11:05:28
小弟真的不知何去何從,樓巿會在這年內回調多少嗎?真的有置業需要,但真怕高追,望各高人指點一二

謝謝
7. 十兄弟 2015-05-28 11:08:55
TO:4樓KH
如果我係你,銀行又借到2.5厘左右的貸款,絶對可以go啦!你用10K都係租到新界西啲4佰實用樓咋!
8. 小强 2015-05-28 11:12:07
老實說之前我其實都係講湯生"不是"的其中一人,今天見湯生那打不死的小强精神,不得不說個服字,再諗深一層要湯生喺短短一篇BLOG到解釋"爆煲論"一個咁大的論文題目,你話佢講那數百字講得唔啱,的確對作者有點不公平,今天看到湯生開始明白一個道理,即使替別人提供最佳答案也不一定討人喜歡,什或遭人白眼,..這樣倒不如來個無稜兩可,留點空間讓讀者自行思考,可能會更顯作者智慧@@
9. Hong Kong People 2015-05-28 11:16:37
叫人儲錢買樓本身冇錯,但如果一個大把樓嘅人叫啲無錢又無樓嘅人『儲錢買樓』就非常非常錯,不但顯出這人的生活已和正常人脫節。也顯出這人的無知無覺無同情心。

大家試想想,如果一個大有錢佬酒醉飯飽之後,對街邊無錢食飯嘅窮人說『儲錢食飯』,你會有何感想 ?

10. To 雲兄 2015-05-28 11:32:37
941 幾時可上200; 謝
11. 常游畢竟空 2015-05-28 11:33:09
講得好!本人正不知賣不賣好,看了博士文章,決定傾向賣。
12. thanks 2015-05-28 11:46:24
thanks for sharing Dr Tong
13. 無奈 2015-05-28 13:38:59
自住樓如非必要,不能賣。
投資物業賣了之後資金有沒有更好出路?
14. 兩餐一宿 2015-05-28 13:42:06
博士分析得非常透徹! 我之前都考慮過賣不賣的問題。

不過,我有多一個想法。如果是30多歲,而財政問題不是太嚴重。如能轉按,借盡30年; 借餘金額不變的大前題下,每月供款壓力細一點,可以守耐一點。而且租屋都是要俾錢,我寧願拉長來供了。
15. 買賣都睇下價錢啦 2015-05-28 13:48:06
16. 十兄弟 2015-05-28 13:58:04
想再補充一些有自住需求買不買樓的問题.....其實今後樓價升同跌都係五五波,强如首富的團隊都無法準確預测,因令樓價升跌的变數實在太多太多,所以如有自住需求又有能力,点解唔買?即使買了但明年跌左两成,除心理不舒服外,其實對你都無乜影响,因你已预左呢條數,兼且歷史話比我哋聽遲早會升返凸,記住你每月的供款假使1萬蚊其中有7成即7仟蚊係本金。但如果你租樓,除左每月的全额租金损失外,仲要承受每年的加租,甚至要迫遷再揾樓租,加上自住樓点搞都得最緊要舒適,出租樓你係無心機無動力去搞的,唔會住得舒適。
17. 引刀一快 2015-05-28 14:23:24
To 9樓 Hong Kong People女士

其實,劉生可能講漏咗句啫,如果佢講埋:”儲定錢,儲得嚟樓市就會冧架喇!“我諗好多人俾like佢。
18. 明報 2015-05-28 15:02:54
http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20150528/paa01/lam1.txt

【明報專訊】樓價不斷破頂,不少年輕人都怨恨說樓價太高買樓難,但又覺得買樓只會買貴,不會買錯,所以就算要勉強借首期,也要急於入市。知名股評人胡孟青就認為,買貴就是買錯,她自己1997年時便是沒有好好研究下便急於入市買樓,結果樓價跌了六成,要十多年後才可平手離場;她認為,現在買股肯定好過買樓,不要錯過這次百年難遇的股市大升浪。

胡孟青回憶首次買樓是在1997年,當時準備結婚,並在工餘時間在城大讀碩士進修課程,希望有自己的空間和書房,遂向家人借了約120萬元的首期,買入薄扶林一間建築呎價約5900元的30多年舊樓單位,誰知之後便爆發亞洲金融風暴,樓價跌到2003年,跌了六成多。

「現在看到一些年輕人說買樓只會買貴,不會買錯,只可說是自欺欺人,買貴就是買錯,我的經歷便是最好的說明。有人會說1997年買樓,只要守得到,最終也會返家鄉,但十多年的守候,不單浪費了時間,更不見了多少機會成本?」

長時間守回家鄉 機會成本高

胡表示,她捱過了樓市最低潮,於2008年才再次入市買入鰂魚涌五年樓齡的御皇臺單位自住,其時呎價反而只是5700元,與1997年買入的舊樓單位呎價相若,便可知樓市大跌時可以如何可怕,之後再過兩年,才能將薄扶林的舊樓單位平手售出。

「早前曹SIR(曹仁超)接傳媒訪問時說得好,年輕人實在不應將所有精力和希望放在申請一層公屋,或博了命都不惜去冒可能摸頂的風險買樓。現在的樓價,若不是有父母幫助,不吃不喝十多年,都儲不了首期,已是升到了匪夷所思的水平,要冒險高追實在不值得,年輕人更應將資源和精力放在自我增值,我當年完成了碩士進修,由中銀轉出去,人工和收入增加了足足一倍,若年輕人不進修增值,要加人工一倍,只可以是發夢。」

她又指出,現在不論是中港的政府,都不鼓勵人去炒樓,要壓抑樓價,相反卻希望可以股市攀升,製做財富效應以紓社會怨氣,那為何仍要勉強買樓,不好好的去投資股票?

「我一世人,都未見過美日歐,甚至中國都一齊QE或放水,全球股市都有大幅升值空間,我可以這樣說,如錯過了這次大牛市,不能在股市賺取可觀升幅,過後一定會後悔,我看如內地A股,升到一萬點的水平也不會出奇。」

A股升到1萬點不出奇

胡孟青看好股市,認為較買「磚頭」更好的理據,還包括現時股票的股息率,不單相對高於債券和存款,且差距還是歷來最大。「就算是買樓收租,也只可收2厘租金,但恒指股息隨時有3厘以上,反映股票較『磚頭』更抵買。就算是恒基(0012)主席李兆基也說,買地產股好過買樓,他更是身體力行的不斷增持恒基股票呢,誰人又會比他更熟識香港的樓市?」

揀高息股 更勝買樓收租

「有人會怕不買樓,要捱貴租。但其實只要懂投資,要賺得足夠股息來交租,絕不困難,如越秀房託(0405),派息超過6厘,便遠高於2厘的租金回報,另一高息又穩陣的選擇,可揀合和公路基建(0737),收息也超過5厘,要穩陣又進取一點,可買埋合和實業(0054)。至於想儲首期的話,則考慮買入如盈富(2800)一類的ETF,既可追隨大市升幅,又具分散風險作用。」

明報記者 陸振球

19. 貓貓 2015-05-28 22:34:40
想問問湯博士及各位意見,我有一層細樓收租,覺得升幅有限,因為已經成萬九蚊呎,應否趁現在賣出?1. 雖然我冇經濟壓力,因租金可cover供樓,2.年紀就快40, 3. 没有自住樓,但將來不會攞這層來住。現在有点猶疑,因怕樓价下調,到時賣不出,還是鎖定利润,變現先呢?唔該比D意見?真心求教🙏
20. LaLa 2015-05-29 00:02:02
To 19
估計是趁高沽出待樓價下跌吧?沒有人知道幾時或跌幅多少,倒不如儲錢等侍機會買多一層,有兩個好處,一者是時間越久,第一層樓抗跌能力越強,二者手上資金會越多,只有一層樓不宜對賭,如果賭輸(即樓價再升),會對你日後投資心態有很大影響!當然有福者賭什麼都贏,自行決定吧。
21. be reasonable 2015-05-29 02:20:04
汤先生不是神, 雲先生也不是, 他们只是本着良心说出自己认为最大可能的方向, 如果有基本常识, 都会知道大家在討倫的是带有不确定性的事情, 即non-deterministic event, 怎可能要求人家做出百分百准确的预测, 日期, 價位丁点不能错, 不实现或者暂时未实现,就恶言相向, 好像人家欠了你似的?好幼稚!