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點解今年睇好樓市的人比去年大幅增加
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年9月1日
我相信很多專家都不會明白，點解去年9月只有15%被訪者相信樓價會上升，到了今年8月，則有40%，這個升幅不但驚人，而且打破了過去一年，睇樓市下跌多於上升的人這個規定，已經有專家表示政府要再出招，其實，他們並不知道，因為辣招有效，才多了認為樓價會上升的人，如果沒有辣招，就算樓價上升，但預測樓市下跌的人則會越來越多，我不是引用什麼理論，而是從實踐中得到的資訊，雖然不是十拿九穩。但雖不中亦不遠矣。
在政府的辣招下，最不受影響的就是買單一物業的人，在以往，當那些人未有物業的時候，他們當然會預測樓市下跌，但當他們買了物業之後，他們就會轉而預測樓市會上升，這是不是很合情理，一來一回，結果就會出現很大的分別，情況就好似不少在這幾年賣走所有物業的專家，當他們在買入物業之後，在未賣走之前，說樓市前景是如何美麗，但當他賣走所有物業之後，便反轉豬肚，說樓市如何暗淡，他們已經身體力行，將所有物業都賣走，並自稱是聰明人，嘲笑那些仍然持有物業的人錯過了最後的逃生門。今日，他們當然是笑唔出，尤其是見到樓價繼續上升，但他們又不敢回購，因為如果回購即是認輸，以今日的我打倒昨日的我並不緊要，萬一樓市下跌，就會被人笑到面黃，所以，大多數專家都選擇沉默，除了那些上海博士，不過，他又無有怕，輸咗最多走回上海，一、兩年之後又再來港，又預測香港樓市會大跌一半，我見到他的情況，真的是佢唔厭我都厭，但又很奇怪，依然有報章不時引用他的預測，作為評論樓市標準，其實，就算唔係頂白，都要跟紅，上海博士可以一走了之，但報章成檔生意在香港，走到和尚走唔到廟，撰文員點解唔自己好好分析，就算唔做，都揾一個有良好紀錄的專家跟風，否則，經常被人引用舊評論來恥笑就非常無癮，亦有算報章盛名。
另外一個原因就是很少人將最後一個物業賣走，如果是小業主擁有多個物業，就算賣走三分之二都不會預測樓市會下跌，只有那些連自住物業都賣走的人才會大聲疾呼，樓價已經到了不合理地步，一定會大幅調整，就算不調整，政府亦應該出招將樓市整治。不過，從預測未來樓市上升的人大幅增加，可以反映出辣招是成功，因為多了很多置業者只是持有單一物業，政府官員亦應該開懷大慰，如果認為樓市上升，政府要再出招，受損傷的將會是那些持有單一物業的人，因為他們的借貸比率最高，所以，政府真的要再出招，首先要清楚了解，解讀樓市所發放訊息，千祈唔好認為將樓價壓下去便完成任務，就算是勝利，亦只不過是慘勝。
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1. 睇得通 2014-09-01 09:16:14
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政府真的要再出招，首先要清楚了解，解讀樓市所發放訊息，千祈唔好認為將樓價壓下去便完成任務，就算是勝利，亦只不過是慘勝。??? 我沽算/我沽測: 政府不應該再出招!!! 不會: 將樓價壓下去??? 因為 梁先生 手握140萬張支持 反佔中 票...........
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2. 中女社社長 2014-09-01 10:29:24
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剛好和朋友談過這問題, 我已經說過會以+/-1.5以防止假突破, 我的計算如下 | Projected Wave 3 Top | 1.618 | 1.764 | 2.000 | 2.236 |
| 125.01 | 131.17 | 141.13 | 151.09 |
可是三浪現在以5浪形式運行, 三浪現正以五浪形式運行, 以下是 小五浪的五浪頂預測 | Projected Wave 5 Top | 0.236 | 0.382 | 0.500 | 0.618 | 0.764 |
| 124.142 | 128.449 | 131.930 | 135.411 | 139.718 |
可見131 (+/- 1.5點子, 這只是小問題, 預左會穿), 及由135.41至141.13, CCL是寸步難行, 極有可能引發大四浪發生, 而MACD也預視是次樓市升浪會於135.41至141.13結束. 因現時MACD指標只是到達1.45左右, 而MACD也顯示成交正在增多.  問題是大四浪下跌浪如何運行! 由於第二浪係以簡單形式運行, 所以估計未來四浪必定以極復雜的形式運行, 雲兄你估算是下跌, 我估算是牛皮直至有壞消息引發下跌. 估計四浪運行時間為三年, 加上現時還在運行的三浪, 共四年, 即2018年. |
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3. 打工仔 Andy 2014-09-01 10:52:49
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To 2 社長兄 CCL已上升到MACD的頂部運行, 而MACD的頂底幅度正在拉闊！這是否正引育出更大的升浪？
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4. 睇得通 2014-09-01 10:56:41
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| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2014/08/29公佈，反映2014/08/18至2014/08/24(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 |
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5. 睇得通 2014-09-01 11:14:48
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二手住宅
成交宗數 | 香港 | 554 | 429 | 471 | 646 | 813 | 923 | 3,836 | 291.72 | 965 | - | - | - | - | - | 0 | 0.00 | 0 | 0.00 | - | | 九龍 | 776 | 581 | 735 | 1,016 | 1,144 | 1,228 | 5,480 | 269.76 | 1,389 | - | - | - | - | - | 0 | 0.00 | 0 | 0.00 | - | | 新界 | 1,526 | 1,217 | 1,511 | 2,242 | 2,789 | 2,723 | 12,008 | 463.71 | 3,206 | - | - | - | - | - | 0 | 0.00 | 0 | 0.00 | - | | 總數 | 2,856 | 2,227 | 2,717 | 3,904 | 4,746 | 4,874 | 21,324 | 1,025.18 | 5,560 | - | - | 二手住宅
成交宗數 每月增強中......
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6. 啦啦隊 2014-09-01 11:23:47
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滙豐：美升息(支那爆煲)時間 可能提早  滙豐環球資本市場指出，有鑒於美國勞工市場改善情況比預期來得理想，聯準會可能將提前升息。 聯準會到底什麼時候會升息，全球市場都在關注。日前全球知名投資管理公司貝萊德(BlackRock)也表示，若美國經濟持穩，聯準會很可能會在9月的FOMC會議上，公布第一次升息的時間點;貝萊德也預估，首次升息，將可能落在明年3月份。 滙豐環球資本市場指出，有鑒於美國勞工市場改善情況比預期來得理想，聯準會可能將提前升息。圖為聯準會主席葉倫(Janet Yellen) 《中央社》報導，滙豐環球資本市場亞太區財富策略部總監葉劍雄也表示，美國新增就業人數持續增加，今年前7個月，每月平均就業人數就增加22.9萬人，失業率亦由年初的6.6%，緩慢下降至6.2%。 此外，葉劍雄也指出，美從最近公布的美國通膨數據可以看出，7月消費物價指數與核心消費物價指數分別為2%及1.9%，已經接近聯準會的目標水準，代表通膨的下行風險已經逐漸消失。 目前市場普遍預估，聯準會的購債計劃將於10月結束，且就業市場改善情況較預期理想，因此預估聯準會將可能提前升息時間。 ![[369]](http://hkgalden.com/face/hkg/369.gif)
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7. 樓價黎緊會跌的簡單想法 2014-09-01 11:24:14
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而家再講加息等基本因素, 實在不合時宜, 因為而家市場氣氛及心理已經主宰了一切. 我一直唔覺樓市會跌, 因為基本因素向好. 但今日看調查發現愈來愈多人覺得香港人樓價過高，但又同時認為樓價會更上一層樓. 完全絛大跌市先兆. 97年個個香港人都覺樓價過高，但亦係同樣認為樓價會更上一層樓, 排隊買樓. 而同上年唔同, 上年普遍認為樓價過高，樓價將會下跌. 今日的細單位熱賣, 豪宅成交量卻沒有跟上, 明顯小市民入市意欲遠超有錢人. 傳統智慧話比我地知, 有錢人之所以有錢, 係因為佢地眼界一定高過小市民, 如果唔係, 就你係有錢人, 而唔係佢地, 當然佢地唔入市, 可能係睇唔通, 寧願保留實力, 而唔係睇淡, 但既然佢地都驚, 我地得少少資產, 有有無必要咁勇? 個人意見, 而家只要有一下跌藉口, 樓市將會爆煲.
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8. 中女社社長 2014-09-01 12:36:12
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3樓打工仔兄
MACD正指示升浪會持續至最少135左右, 而數浪方面135-141有大量阻力位在, 相信135-141正是這次升浪目標
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9. 留意市況最真 2014-09-01 13:12:06
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有樓人士當態想樓價再升，事實未必！ 1）吉鋪多了，酒樓優惠多了，即生意難做！ 2）經濟週期到了頂，每逢羊年hk 經濟不好！ 3）美國最後也要加息，有冇可能hk不加息！ 4）多個指標也是HK樓價太太高！ 大家醒一醒，HK 及外國政治動亂多 ,樓價可獨善其身！ |
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10. 東 2014-09-01 13:21:00
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to 7
有唔少因素, 令樓市無咁易跌
1.
SSD 綁死左新上車/最近換樓的人;
無論升定跌, 佢地唔係話想走就走得.
2.
無俾SSD綁死的人, 大部份都已經升左唔少;
要錢用可以加按, 無事無幹, 佢地唔會賤賣.
3.
有一班有現錢的所謂"淡友";
呢班人, 跌一成好可能已經立即出手.
唔係話唔會跌, 但如果要大跌,
你講的一個下跌藉口, 應該要係一隻好黑的黑天鵝先得.
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11. 430 2014-09-01 13:37:52
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你覺得美國真的會大幅加息?! 美國佬只要睇睇自已賣出去的債卷數目 , 加息等如攪返自已 ! 成日話加息 ,白痴 !! 歐洲佬仲想加大印銀力度 ,美國佬又月英德咁friend,你話點加息 !日本又日日係咁印 ,唔好諗壞腦啦!! 美國攪咁耐量化 ,都係想失業及就業有改善 ,錢越貶值 ,對佢D債越有利 ,D釘永遠咁低 ,又繼續印 , 你地自已諗 ,你有30張信用咭爆哂 ,你會唔會叫自已間銀行加息 ? 正一白痴....
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12. 路人 2014-09-01 14:24:51
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13. 小學生 2014-09-01 14:40:23
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如果美國唔加息 , 還不停印銀紙 唔知各投資者會希望楂美元還是楂其他會升值既貨幣呢. |
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14. to 430 2014-09-01 14:55:03
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好明顯, 你完全唔識經濟. 如果真係咁荀, 美國點解要前3,4年前先突然唸到可以低息減債? 如果有咁荀, 佢應該90年代開始已經耍比零息你, 駛等今日? 美國既低息係指佢壓低佢自己借比你地既利息(即借平錢比你去投資), 而唔係以低息問你借錢. 當然佢不斷借平錢比你, 當市場水浸, 佢發行既債券利息亦會壓低. 到呢一刻, 呢一招都work,係因為人地仲信美國債券, 但濫印銀紙後果係通貨膨脹, 人們開始唔買treasury bond, 到時, 利息自然上升. 記住, 美國政府無可能可以叫人低息借錢比佢, 等如你唔可以迫人低息借錢比你, 美國只係自己低息借錢出街, 從以令到利率下跌.
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15. To14 2014-09-01 15:05:42
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16. 我是aa 2014-09-01 15:26:07
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外資( 包括北水)在港正積極參與大額買賣活動是千真万確
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17. 剛上車的人 2014-09-01 15:58:05
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18. 大寶二寶 2014-09-01 16:07:28
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請教各師兄師姊。如果同一曰買兩個物业(假設成交期同一曰而本身係冇物业)， 是否需要比DSD?
共勉之， 哈哈！
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19. 廢佬 2014-09-01 16:37:08
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20. Oscar Lam 2014-09-01 16:41:27
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| 18. 大寶二寶 2014-09-01 16:07:28 |
| 請教各師兄師姊。如果同一曰買兩個物业(假設成交期同一曰而本身係冇物业)， 是否需要比 DSD?
共勉之， 哈哈！
I think the answer is yes. The buyer can select the cheaper one to pay the DSD.
共勉之， 哈哈！ |
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21. CD ROM 2014-09-01 17:19:18
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To 中女社社長
唔通你就係Discuss地產版, 中西區果個post既版主???
我都剛開始係果邊傾, 裡面你同d ching都好helpful, 好理性討論~~~~ |
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22. 大寶二寶 2014-09-01 17:41:21
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To 20 Oscar CHing
Did you come across this experience in a real case? I once heard from the Discuss forum a CHing said that no need to pay for DSD under this situation.
共勉之， 哈哈！
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23. Oscar Lam 2014-09-01 17:59:03
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| To: 22/f. 大寶二寶 2014-09-01 17:41:21 |
| Actually I did not come across this experience in a real case. I just think that it is unreasonable to avoid payment of DSD under this situation. Please check it carefully.
共勉之， 哈哈！ |
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24. AH-HO 2014-09-01 18:37:21
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To 18/F,
問： | 一名香港永久性居民，在香港沒有任何住宅物業，在同一日，他簽署多份買賣協議，購入多個住宅物業。那份買賣協議可按第2標準稅率繳納「從價印花稅」而那買賣協議須按第1標準稅率繳納？ |
| | | 答： | 最先簽立的買賣協議會按第2標準稅率，徵收「從價印花稅」，而其他買賣協議則會按第1標準稅率徵稅。該名香港永久性居民須就每一份聲稱可以第2標準稅率計算的「從價印花稅」的買賣協議，作出法定聲明，聲明他在購買有關住宅物業時，是否在香港擁有其他住宅物業。 |
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| 32. | 問： | 一名香港永久性居民，在香港沒有任何住宅物業，他簽署一份買賣協議，同時購入多個住宅物業單位。那一個物業單位可按第2標準稅率繳納「從價印花稅」而那些住宅物業須按第1標準稅率繳納？ |
| | | 答： | 印花稅是以文書為基礎來徵收，由於只有一份買賣協議，所有在合約內的物業單位均可按第2標準稅率，繳納印花稅。事實上，在買賣協議內的所有物業單位會被視為單一的「住宅物業」。 |
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25. 大寶二寶 2014-09-01 19:16:26
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回24 AH-HO 兄
明白。 謝謝。
共勉之， 哈哈！
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26. 引刀一快 2014-09-01 20:20:02
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“你地自已諗 ,你有30張信用咭爆哂 ,你會唔會叫自已間銀行加息 ?”
碌爆30張卡嘅人多數係準備走佬，或者燒炭嘅。
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27. 引刀一快 2014-09-01 20:23:21
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To 19樓
“我北上起上飛俾一飛錢得唔得？我諗我打橫返落黎羅。”
如果你有兩條，同時使用，應該一個價錢。 |
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28. 引刀一快 2014-09-01 20:29:31
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To 7樓
呢度嘅普遍睇法，要個人財政上軌道，必先置業，呢點我好同意。
不過我著眼于，咩時機首次置業。 |
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29. 睇得通 2014-09-01 21:19:11
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回應: 13. 小學生.......... 如果美國唔加息 , 還不停印銀紙 唔知各投資者會希望楂美元還是楂其他會升值既貨幣呢.??? 回應: 當然楂樓房貴價資產,高息股票增長股........
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30. Oscar Lam 2014-09-01 21:49:17
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有親友為了迫自己儲錢，計畫於西環買一層住宅收租，budget 4m 左右。昨天我陪他們去西環睇樓，入去中原，經紀幾經辛苦，才找到二個鎖匙盤。印象中，在過去的10多年，不管是樓市上升或下跌，從來沒有像現在一樣缺盤。都是辣招之過！我們現在分析樓市，不能單以正常的經濟理論去分析，因為樓市已被辣招扭曲了。
現在泛民入閘無望，在未來的幾年裡，一定會事事反對政府。政府要增加土地、房屋供應，談何容易！如何評估未來樓市的發展，真的頭痕！ |
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31. 打工仔 Andy 2014-09-01 22:56:42
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To 30 Oscar Tam 兄 全城欠盤是事實! 泛民真係好討厭! |
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32. 引刀一快 2014-09-01 23:03:14
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Oscar Lam兄
大陸人，特別係土豪，好多買咗屋丟空都唔出租架，到時有人等錢使掟物業，你就知道喇。 |
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33. 打工仔 Andy 2014-09-01 23:11:23
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幾個月前去過千島湖旅行, 湖邊好多獨立屋, 不過都是吉屋, 導遊話都係比人買晒,不過無人住的!
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34. 中女社社長 2014-09-02 03:40:17
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35. Oscar Lam 2014-09-02 06:59:56
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32 樓引刀兄， 自從政府推出辣招後，最近二、三年大陸人在香港買樓的比例比以前已經少很多了，實力不夠的大陸投資者在這二年也陸續將物業出售。因此，大陸人出售物業引至香港樓價下跌的情況應不會出現，反而我們要考慮影響樓價的其他因素。 |
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36. abc 2014-09-02 07:52:11
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請教各位
14樓的觀點係指出美國可能爲保美債的信譽地位，
因此會加息？
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37. 引刀一快 2014-09-02 08:12:59
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To 35樓 Oscar Lam兄
點解冇大陸人現時持盤量嘅數據呢?係咪有而我唔知呢？ |
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38. 胖師奶 2014-09-02 08:17:04
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在這裡提醒提醒各兄弟姐妹, 除辣招稅外, 政府另有16％賣樓利得稅(炒家稅), 這稅種並不明顯, 很多置業的人甚至不知道有這樣的稅而落入這種賣樓利得稅陷阱, 小心 ^ . ^
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39. 引刀一快 2014-09-02 08:42:14
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16％賣樓利得稅(炒家稅)！！！
咁咪即係同大陸嘅20％個稅差唔多？
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40. 望東樓 2014-09-02 09:01:12
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Technically, if you buy a property (or stocks etc) for a quick flip, the profit is taxable. However, if you buy a property as investment, then its not taxable given HK has no capital gain tax. As far as how to draw a line between trading/speculation vs investment, ask your accountant/tax adviser.
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41. 肥師奶 2014-09-02 09:20:41
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差唔多 ^.^
基於香港稅例(Cap. 112 S.14):
1) 所有來自香港既業務利潤都應該被徵收利得稅
2) 資本性收益係例外
所以投資所得利潤應該被徵稅.
咁稅局如何決定賣樓係唔係業務性質呢(sell for profit), 這就需要睇 6 badges of trade as below:
1. 出售物業的性質;
2. 擁有期的長短;
3. 出售物業的次數;
4. 有否為物業增值;
5. 在何種情況下出售;
6. 出售的動機。
若被稅局認為係業務性質(sell for profit or 炒樓)要徵稅的話，以個人入息稅計，稅率是賣樓所獲溢利的15％。若以公司名義持有物業，經炒賣後獲得的溢利需報利得稅，稅率則是16.5％.
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42. Oscar Lam 2014-09-02 09:45:22
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41/f 肥師奶， 你的資料很正確，但中間有許多巧妙的地方。現在要準備上班，下班後再交流。 |
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43. Fan 2014-09-02 09:48:54
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樓價暫時唔㑹跌，係有很多強國人支撐著，如我賣出的樓宇是強國人！ 出租的細單位又係強國人，但幾個月就買了一手新樓！ |
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44. 路過人 2014-09-02 13:25:46
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""記住, 美國政府無可能可以叫人低息借錢比佢, 等如你唔可以迫人低息借錢比你, 美國只係自己低息借錢出街, 從以令到利率下跌"" 好似係美國自已印俾自已喎
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45. 路過人 2014-09-02 13:34:12
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你地自已諗 ,你有30張信用咭爆哂 ,你會唔會叫自已間銀行加息 ?” 碌爆30張卡嘅人多數係準備走佬，或者燒炭嘅 政府係冇必要燒炭及走佬 ,政府應該繼續狂印錢找數,狂印再狂印,鬼叫佢同黃金,石油掛鉤咩 ,總知就乜都貴哂啦 |
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46. Oscar Lam 2014-09-02 21:54:55
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To: 41/f 肥師奶，
稅局在決定賣樓所得的利潤是否屬於資本性收益，即不用交稅，主要考慮以下因素：
1. 出售物業的性質;
2. 擁有期的長短;
3. 出售物業的次數;
4. 有否為物業增值;
5. 在何種情況下出售;
6. 出售的動機。
其中第2項擁有期的長短最為重要。以我個人了解：1. 如擁有期少於一年，一般會被視為炒樓，要交稅。如擁有期超過三年，一般會被視為資本性收益，利潤不用交稅。如果擁有期超過一年，但少於二年，則要考慮以上六個因素。 2. 稅局在考慮以上六個因素時會全盤考慮，不會只考慮某個因素。 3. 其他有利物業擁有者的因素還有：很少買賣其他物業，購入物業後曾經用來自住，購入物業時財務穩健，有足夠能力長期持有，由於特殊原因如小孩換學校須賣樓搬家等等。
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47. 打工仔 Andy 2014-09-02 22:08:19
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To 46 Oscar Lam兄
你說得對, 其實我以前都打過電話去稅局問過, 答案就是你所說的一樣! |
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48. 肥師奶 2014-09-05 14:59:46
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個人愚見, 出售動機更重要, 從法律角度來看, 如果換樓賣掉房子, 目的是自住既就無需繳納利得稅, Time shouldn't be a concern in this case.
當然啦, 官字有兩個口! 現在稅局是常常話你欠稅先, 再慢慢torture你既 ^.^
如果你不幸遇到這種情況，我只能給你一首詩打打氣, 你需要自己決定為唔為你既權利與政府在法庭上見.
P.S.
福無常命戲弄,避浪順流懦如蟲,大好兒郎莫太聰, 縱使身碎不悔痛.
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