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點解樓價會飆升
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月21日
如果有人問我點解樓價會飆升，我會答有很大原因是估價所惹的禍，近日銀行估價，比成交價高的個案非常多，這是一個不正常的現象，按正常情況，銀行是比較保守，估價大多數是會低於成交價，除非，有一些物業是以超低價成交，銀行的估價才會高於成交價，況且就算銀行估價高於成交價，銀行的按揭審批都是只會採用成交價或者估價的較低者，所以，銀行估價高亦沒有什麼大作用，不過，就會影響買樓人士的心理質素，他們會認為買平咗，照計，這亦不會影響樓價上升，同樣地，這亦是一個心理問題，下一個有同類物業要出售的業主，並不會以成交價為準則，他們會採用銀行的估價作為他們叫價的標準，甚至會高於銀行估價，這亦是做成樓市拾級向上的主因。或者樓價向上，銀行應該負部份責任。
反過來說，當樓市下跌，銀行的估價又會大幅低於市價，這個情況在2008年金融海嘯的時候出現過，不過，當時並不是由銀行作出估價，而是由測量師行估值，而有心買樓的人出價就一樣會以估價為參考，最後，亦做樓價拾級向下，若果不是香港的小業主及物業投資者早有準備，平時準時還款，銀行沒有藉口向小業主追收差額，不過就以按揭物業資產值下跌，向物業投資者追收差額，當時，亦曾經做成一陣騷動，但好彩投資者早有準備，亦能夠適時還清差額，否則，在骨牌效應下，樓市必然會大冧，這亦是當時點解測量師那麼有信心樓市會大跌，這亦令到銀行家知道估價對樓市後市舉足輕重，自此之後，銀行風管部做估價，測量師的報考只不過是輔助性質，或者是做一些門面功夫，但點解最近銀行估價又如此寛鬆。簡單講一句，借得少，小業主借得少。
由於受制於金管局條例，銀行對於物業的按揭的成數相當低，除了只有單一物業的細價樓可以按足七成外，其他的按揭都有不同程度遞減，如果擁有多個物業的小業主，他們買物業的按揭可能低至三成，試問，銀行只需借三成，樓宇估價又有何作用，估1000萬只能借300萬，就算估1200萬，亦只不過借360萬，所以，銀行對擁有多個物業的小業主所報物業的估價就不太在意，做成估價向上，但該物業的市價又未必會是銀行估價，甚至遠低於銀行估價，銀行家亦不知道，他們這樣做，無形做了樓價飆升的幫兇，若果能夠放鬆多些按揭成數，銀行的估價就會小心得多，不敢大幅高於成交價，對遏止樓市升勢有正面作用。其實，銀行都是想做多些生意，借三成又有抵押的生意，揾勻全世界都無，唔想辦法做就笨，提高估價，亦只不過是其中一種辦法而已。
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1. 88已上車 2014-08-21 09:04:24
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呢期睇左個工廈位, 銀行話最多只做4成按! 真係有樓有得買...冇樓冇得買... 救教...有冇師兄可以點點我? |
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2. 亮劍 2014-08-21 09:14:00
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喺1979年阿超出世。 在2000年他大学畢業。 同年年尾佢開始供MPF。 2014年8月20日，周教授話有樣嘢益大家，就係如果你65歲仲唔死，每月有3K！！ 阿超在2017年中，開始要夾份供多成仟銀去填氹。 到2026年，呢个周氏騙局開始入不敷支。 到2041年，政府話騙局就來爆煲。 到2042年，周氏騙局正式爆煲，但阿超仲未退休…… 25年白供，一毫子都收唔倒，阿超說了一句……超那麼！ 現在实施全民退保的国家，呢个制度一係瀕臨崩潰，一係就來爆煲。 香港人均壽命之長，世界前列。 而香港嬰兒出生率之低，亦係世界前列。 你香港東施效顰，怎能獨善其身？？ 於60年代出生的港人，加上於70~80年代游水、爬山、坐快艇落來的同胞，佔主要人口比例最高。 他們將會喺2025~2035年分批攞老年金，如果見者有份，條数肯定非常驚人，唔爆真是天無眼！！！
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3. 亮劍 2014-08-21 09:35:46
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俾我会向每年賣地收入同補地價呢度埋手，以取代僱主及僱員供款，唔夠撥部份差餉同地租落去个計劃果度。
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4. 法子 2014-08-21 09:40:13
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法子《樓價升了，為何衡平比只是微升？》
2014年8月20日
很多人問我 衡平比=樓價÷衡平價 為何樓價升了這麼多，衡平比只是微升？
因為租金是衡平價其中一個的自變量，再看一看下面的附錄，就知道為何衡平比沒有大升。
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節錄自2014年8月20日太陽報
【太陽報】報道，太古城租金跑贏樓價。本港樓價正值歷史高峰，不過部分換樓屋苑受辣招限制升勢，令租金升勢罕有快過樓價，其中鰂魚涌太古城及康怡花園現時租金較年初出現高達約13.8%及11.9%升幅，反觀樓價僅升約3.7%及6.2%。有學者認為，部分中價樓「買樓無着數，按又按唔足」，樓價升勢較租金慢，相信一日不撤辣，租金走勢仍會較好。
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5. 望東樓 2014-08-21 09:41:41
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Dear 亮劍, +1. In theory I should be supporting it as I should not be paying much salary tax after 2014; then I will have hopefully 15-20 years of freebies (rewards substantially larger than contributions). But my 良心 is telling me the opposite.
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6. To 2, re 周氏騙局 2014-08-21 09:58:49
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懶人兄/ 劍兄: 其實睇周永新苦瓜乾個樣, 就知佢係傀儡啦, 學者不一定能發揮獨立思考, 尤其是長期寄身在制度裏的, 陶源明哥今時今日都係落得在酒樓硬銷鮑魚矣。話樣樣唔夠應該點點點嘅都係學者, 佢地又唔諗吓冇左納稅人幫浦佢地在白象塔熱烈地進行知識的傳承, 佢地就甚麼都不是, 連擔泥紥鐵的體力活都冇佢地份, 睇吓佢地點樣回報納稅人? 開新稅、加稅、徵僱主或是僱員新費用, 心水清嘅一定會想到擔子最終全是落在盤生意, 大企業有優勢, 中小企一定更難做, 與菜爺鼓勵創業搞高增值背道而馳。 正苦的算盤是, 就如醫保, 難得有人陪/ 賠, 多多少少都好啦, 不過果啲所謂利益, 唔會益到我同你的。可以惠及家庭主婦禾, 子女就唔會扭計減家用? 有利益的人為左搞野係無所不用其極的。
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7. To 5 2014-08-21 10:03:47
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良心? 在愛民如此嘅正苦管治下, 村官與見祭派魚肉香民, 話監察正苦的也可以不務正業, 魚貫行出蟻事堂作壁上觀, 仲有幾多傳統價值留下?
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8. 老年金 2014-08-21 10:12:08
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強積金搞咗咁多年怨聲載道，揾狗笨實，強積金變強廹金，而家呢個老年金第日又變老點金，又喺揾狗笨實。
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9. 引刀一快 2014-08-21 10:42:42
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咁如果2025年爆煲，今年就籌備移民囉，人喺大陸搵錢，攞香港福利，避開香港果陣災難除，依傢咪入貨。 |
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10. 巨大夢想顯得我太渺小 2014-08-21 11:08:33
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| 新盤湧現細單位 炒風勢必再升溫 | | | | (太陽) 2014年8月21日 |
| 今年細價樓走勢嚇人，升幅大幅跑贏豪宅，無論一手、二手上車盤及二手居屋，都成為搶購對象，發展商亦即時改變策略，各區新盤均加插細單位，務求以「細細粒容易食」來滿足市場需求。但從另一角度看，亦反映樓價升幅開始遠超一般市民負擔能力，細單位供應大增，只是發展商希望透過降低入市門檻，能夠在樓市出現轉勢前加快去貨，由於需求大、銀碼細的關係，細價樓炒風勢必再升溫，預期癲價持續出現之時，距離樓市爆煲期已不遠。 香港經濟出現按季萎縮，零售業表現大不如前，政府再三提出警告經濟有下行風險，豪宅市道放緩，但市場對細價樓追捧卻有增無減，與實體經濟預期表現背道而馳，唯一可以解釋的是本港住宅剛性需求實在太大，由於細價樓供求不平衡，早前被壓抑的購買力爆升，賣家惜售，買家追貨，令成交價不斷創新高。 上世紀八十年代，香港經濟開始起飛，當時本港發展商因應市民購買力，大量推出實用面積約三百呎的細單位，由於涉及銀碼較小，市民較容易上車。 香港進入九十年代至二千年，社會逐漸走向富裕，發展商已絕少供應這類小型單位，現在發展商重彈舊調，可說是本港樓市開倒車，是港人居住環境倒退的絕大諷刺。 細價樓持續受到追捧涉及眾多因素，最主要是港人平均居住空間狹窄，有能力的都想擁有自置物業，令市場的剛性需求持續不墜。 市民是否入市，主要視乎整體經濟、個人收入與樓市走向變化。現時由於雙辣招沒有令樓市出現預期的跌勢，積壓的購買力突然湧現，細價樓更由於需繳付的雙倍印花稅遠低於豪宅，無論自住或投資收租都有較大靈活性，成為追捧對象。 上車盤在盤源短缺下，樓價不斷創新高，新界大型屋苑入場費動輒逾四百萬元，肯定嚇怕部分準置業人士，令成交減少，但樓市熱度則不減，並出現量縮價升的怪現象。 發展商數年前致力推出豪宅，目的是迎合內地買家的需求，但眼見近期細價樓愈升愈有，審時度勢下已改變售樓策略，紛紛推出細單位或微型單位，目的不外是搶奪市場客源，以將軍澳區為例，四個新盤同時都加插上車細單位，可以預見細價單位受追捧程度有增無減，令人憂慮炒風愈演愈烈。 市民希望盡快上車，發展商在商言商，提供入場費較低的細單位以滿足需求，這是市場規律，無可厚非，但同時反映市民對政府所謂增加樓宇供應的承諾投下不信任票，在樓價持續上升下面對現實，以有限財力加入細價樓的搶購行列。 新盤細價樓銀碼細，對初次置業人士確實有很大吸引力，但並不代表風險較低。 現時樓市價格已到了極高危水平，現時入市必須考慮清楚若美國加息，樓市轉勢，個人能否承受樓價下跌的風險。 |
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11. 代理仔 2014-08-21 11:08:43
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To :1樓 88已上車 現時購買所有非住宅類物業，不論你是否自用，最多只可做4成按揭，呢個係金管局規定，無得變。 另外要提你一點，所謂4成按揭唔係表面睇咁簡單，做個例子當你買$1000萬物業： 按金管局規定，只能做4成按揭，因此當估價充足，你只可借$400萬。 但銀行會計條數，就係以你個入或公司每月收入4成，可否供$400萬。 如你個人或公司每月收入4成，只能供款$300萬，咁銀行就只會借你$300萬，咁變相你就只可做3成按揭。 以個入或公司收入計就睇你用個人名義或公司名義去買。 如你以空殼公司買物業，銀行就會睇你而家買個物業有無租收，如果係連租約物業，佢就會用個租金當收入，都係用以上4成計法。 但如以空殼公司買交吉物業，就會收該公司有無其他物業收租計，有租收就會減去其它物業供款(用以上4成計法)多出淨租金收入計，又係將此淨租金收入當為此空殼公司每月收入。 另外一樣重點要提，現時工商類物業大部份估價不足，而銀行就只會以估價去同你做按揭，即係就算你買個物業$1500萬，但銀行估$1000萬，銀行都只會以$1000萬去做4成按揭比你，所以勸你做左估價同可做按揭金額先好去決定買物業。 上述經驗係我之前幫個上市公司老闆買物業，銀行回覆計法，銀行知佢係上市公司老闆，但佢當時只考慮用空殼公司買，所以銀行覆都要用上述計法，唔會因為佢公司上市就批多D。 如果唔想一大筆錢做首期Hold太耐，銀行會教你買入物業後，再用此物業向佢地做工商貸款，但成交果一刻首期都一樣要比咁多，只不過成交完後佢地可以再借錢比你。 上述回覆少少經驗之談希望解決到你問題。
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12. e_kam 2014-08-21 12:51:18
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其實銀行估價高 is very good for people who want to 加按變現. That's how people do 100% mortgage. For example, someone own a residential property at 9mill. He can ask bank to borrow 4.5million. The 4.5 million is probably good enough to buy a small flat with rent yield at 4%. The monthly rent is going to cover the monthly mortgage payment.
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13. To 1. 2014-08-21 13:04:57
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Try HSXC, I have same case in May 2014. They can loan extra 10-20% but only 10 years amortization with same mortgage rate.
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14. 貼紙佬 2014-08-21 17:44:32
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如果到了銀髮之年，人老、房子也老，一心寄望「以房養老」，原來一場空，那是多麼令人張皇失措。近日內地就房產土地使用權熱議一番，擔心房產土地使用權只有七十年，無法以房養老。那麼來港買房養老又如何？恐怕讓您更為擔心。
現在港人買樓99%都沒有注意土地使用權，更遑論內地人。其實，大部分香港樓房的土地使用期到2047年為止，距今只有34年使用期。如果擔心土地使用權期限，買港樓比買內地樓的風險更大。內地於1998年實行房改，以住房享有70年期計算，這批落成的住房到2068年才到期；而住房於之後落成的，到期年份更為順延，可享的居住權更為長久。 香港除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外，所有土地及物業均是批租土地，早年批租年期有75年、99年及999年三種；其後，香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年，並容許交地稅續期；新界及新九龍由於是租借地而非割讓地，所以土地契約由1898年7月1日起計，年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年中英兩國簽訂《中英聯合聲明》，附件三規定一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約，亦可續期至2047年。
然而，港九及新界土地使用權實質可有很大差異。西環豪華屋苑寶翠園於2030年9月5日到期，距今只有17年，樓價實用呎價高達近兩萬港元。薄扶林花園於年前續期，直至2056年為止，仍有43年使用期。太古城獲得999年地契租期，於2899年到期，剩餘年期 886年。理論上，年期愈長，價格愈高；但現時有趣的現象是：999年期的太古城，呎價是13000港元，比17年使用期的寶翠園便宜得多。 內地富人來港買樓早成趨勢，去年全年內地人在香港買入2000萬以上亳宅佔36.4%，今年因辣招而下降至一成。選購港樓，現時鮮有注意樓宇使用年期；然而這或許是一個隱藏炸彈。當心急需把樓宇變現時，剛好來一個土地期限紛爭，樓價可能落後大市，吃虧了。2006年薄扶林花園土地使用權屆滿，問題一度懸而未決，出現法律真空，該樓宇的價格曾落後於附近屋苑。再說，「一國兩制」五十年不變，於2047年大限屆滿，相信北京與港府於20年內便會就此磋商。香港前終審法院首席法官李國能曾表示：「一國兩制的去向與未來，得早於2047年，恐怕在2030年左右便得解決。」
數年前筆者專訪一些地產界大戶，包括中原地產主席施永青，問及2047年補地價問題，他們都不約而同說：「不用擔心，屆時要補地價，各家各戶一起補。」答案似是實非；無論如何，從法理上看，香港土地至2047年將租約期滿，是否續期？如何補地價？涉及金額多少？這均有待中港政府未來磋商。筆者相信，香港房產地契問題懸而未決，於不久將來困擾投資者，期時或會出現價格震盪。正如八十年代初期，商人不清楚1997年香港主權回歸，導致投資疑惑。 談到土地使用權，值得一提現任香港特首振英對中港兩地的參與。梁振英於多年前接受筆者訪問時表示：「八十年代初期，中國重視意識形態，國家不能出賣土地，但商人及市民對土地需求殷切，遂建議效法香港實施批租。」1988年中國修改《憲法》，容許土地使用權有償出讓、有償轉讓，上海率先賣地。他說：「當年並建議上海進行土地公開招標，為了標書中英兼備，日以繼夜趕工。」於八、九十年代主政上海的朱鎔基，期時已過六旬，向當年只有三十多歲的梁振英請教有關土地批租及使用。結果上海市政府同意，請他和上海市官員共同起草；期間他也義務協助深圳招標賣地。至於香港方面，1984年初，英國同意於1997年「交回」香港。因內地尚沒有私人房地產，北京不認識新界地契年期於1997年6月30日屆滿的問題，中國政府遂找他寫意見書，後來成為《中英聯合聲明》附件三的主要內容。
廖美香是《南華早報》中文網副總編輯
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15. 睇得通 2014-08-21 22:55:00
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16. 亮劍 2014-08-22 06:02:47
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香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契早前到期嘅九龍倉旗下嘅海運大廈！ 當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位. 對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方，都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接令地價居高不下。
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17. 亮劍 2014-08-22 06:40:22
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薄扶林花園地契到期攪到一團糟，唔好以睇大戲心態而觀之！！ 2012年06月17日
九倉旗下尖沙咀海運大廈連碼頭地契續約終於塵埃落定：重新批出21年租期，九倉須就海運大廈補地價79億元，而應付年租由舊契每年10萬變為1,473萬元。坊間又有聲音認為：為何不拿出來公開招標，而要選擇與九倉續約，似有「四字成語」之嫌，大家想一想：住宅的官契遲早都會到期，比如界限街以北的九龍及新界的土地在1997年7月1日自動續期50年，只需交地租不用補地價，難道又說是「四字成語」？
除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外，香港所有土地及物業均是批租土地，早年批租年期有75年、99年及999年三種；其後，香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年，並容許交地稅續期；新界及新九龍由於是租借地而非割讓地，所以土地契約由1898年7月1日起計，年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年，中英兩國簽訂《中英聯合聲明》，附件三規定一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約，亦可續期至2047年。
問題是1997年7月1日至2047年6月30日到期的官契，如何處理呢？海運大廈只是其中一個例子，另一個較矚目的是港島薄扶林花園，該屋苑官契於1931年6月12日批出，為期七十五年，到2006年6月11日屆滿。早在1997年之前已有人留意此問題，所以當年的樓價與成交量都不及隔鄰的置富花園，據稱一度有多年只有一間銀行願意承按，要待回歸後特區政府回信屋苑法團為屋苑續期。
到2006年6月12日，政府批出新官契，問題是薄扶林花園早已成立業主主案法團，由於舊地契及大廈公契會經已失效，根據舊公契成立的業主立案法團亦要解散，而新法團卻未成立，出現法團法律地位真空，屋苑的基金不能動用。到新法團成立後，舊法團一千二百多萬元基金基於法律漏洞未能過戶新法團，最終要根據《公司條例》向破產管理署申請將舊法團清盤。破產管理署通知屋苑，處理舊法團清盤程序時，會按資產比例收取服務費，每一千元收取五十元，即該屋苑千多萬資金估計要繳付高達五十八萬元費用，另加每小時計之文書處理費，若再加上律師費及會計師處理帳目費用，估計花費不菲，令業主蒙受損失。後幾經周旋，破產手續服務費獲得豁免，但法團仍要支付相關法律費用。
根據南區區議會會議紀錄（http://www.districtcouncils.gov.hk/archive/
south_d/chinese/doc/DC/DC%20Min%2021.1.pdf）討論該個案，政府、法團及管理公司事前已做了相關的準備工作，包括：地政總署於2004年已正式聯絡業主及法團，並與業主、法團及管理公司召開會議，通知各方有關續租程序；法團及管理公司已於2004年委託律師與當局接洽；政府於有關地契屆滿後翌日（即2006年6月12日）批出新契，亦於新地契生效前兩個月與舊業主商定安排，小業主只須於6月到律師樓辦理轉讓契約手續即可。問題是出於沒有先例可援，各方面都不知有何漏洞。
大家可以想想，2047年全港大部份物業官契同時到期，有沒有可能把物業拿出來拍賣重，又或者要上百萬計的業主去個別商討補地價，還是像1997年7月1日那樣自動續約，只需繼續交地租即可？如能從此角度出發，就可知今次海運續約，為何未到最後一刻，都不會將項目拿出來拍賣，以免製造先例。
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18. (轉載自2012年6月14日am730C觀點) 2014-08-22 06:44:16
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2047年地權齊約滿怎辦？ 為了寫海運大廈補地價的評論，使我想到2047年將有大量土地使用權的批租齊齊期滿的問題；政府將怎樣去面對呢？ 以政府處理海運大廈的取態來看，政府似乎打算依法辦事，如要求續約，就得按市值補足地價，但這種做法是否可以在大量土地齊齊期滿的時候一起套用呢？我覺得困難很大。 海運大廈的問題是單一的問題，而且對手是一間以謀利為目標的商業機構。政府比較容易處理。大部分市民都會支持政府向九倉徵收補地價的費用，而且愈收得多愈好。 然而到了2047年，整個界限街以北的土地都會齊齊租期屆滿，政府要面對的就不是一間公司，而是數以十萬戶計的家庭。由於上次1997年地權租約屆滿時，鄧小平為了減少民間對回歸的阻力，齊齊送多50年，免補地價；今次有關的市民很容易有合理期望，以為又可以不用補地價。 可以預期，政府若然要收補地價的話，有關的家庭一定群起反對。有這麼多的人利益一致，一定會有政黨想加以利用，使之變成自己的政治籌碼。這些政黨一定會替有關的家庭出謀獻策，與政府對著幹。 他們不但會聯合起來示威抗議，亦會循正常途徑與政府展開談判。他們會找獨立的測量師自行評估，提出不同的角度與政府爭拗，政府不能拒絕受理。當數以十萬計的家庭都一齊要與政府談判如何補地價問題時，有關部門根本沒有足夠的人手按慣常的程序去處理這類談判。若果政府不按既有的程序去做，市民又可以申請司法覆核，情況實不容易應付。 現時尚未能預期2047年的政治環境，但無可避免得面對一些重大的轉變，譬如一國兩制是否繼續，還是北京想把香港正式融入大陸。如果真的需要進入一個新的過渡期，北京為了維穩，就可能願意在經濟上作點犧牲，不要求補地價，齊齊續多五十年算了。 倘若特區政府屆時很需要錢，而政治局面又相對穩定，政府亦不會選擇以與個別家庭逐個去討價還價的方法去解決問題。集體的事情只能用集體的方法去處理。 要一次過把問題解決，政府就得想出一個大家都一聽到就接受的方案，那就必須真的是「賣大包」。若然要市民一次過付一筆補地價費用，一定會有人付不起，一定會有人搞事。最有可能的做法是：先作一次真正的市值估價，然後告訴市民可以半價收貨(其實兩折也值得考慮)，並且可以用不計息的方法分期付款，夾埋地租一起交算了。 如果真是這樣做，那又一城與新城市廣場等商場是否也可以獲得同等待遇？如果有，那對海運大廈豈不是很不公平，為甚麼一個要補足地價，其他的卻可以打大折扣呢？ (轉載自2012年6月14日am730C觀點)
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19. 亮劍 2014-08-22 06:56:30
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呢篇「地契年期危機」講嘅嘢，14/F 貼紙佬 點睇？ 自從由美國回歸香港以後，我住在西環已經有4年了。頭一年時租樓住，第二年就在堅尼地城購買了一個小單位自住。近年，我有見西環未來地鐵開通以後的發展，都打算在西環再置業。
近日與朋友談及置業這個問題，他帶出了2047地契年期的問題。他說甚麼我們現年3X歲，到2047年我們6X歲，地契年期到期，政府有權收回土地，到時便一無所有了，用數百萬去擁有一個物業數十年值得嗎? 那我們又為什麼要置業呢? 真是一連串的好問題! 於是我在網上尋找資料，找找我現時居住的物業以及一些西環名牌樓盤的地契年期資料，看看究竟!
現時居住的物業-------地契年期 2877 (尚餘 868年)
有興趣購入的物業 ----地契年期 2886 (尚餘 877年)
泓都 ------------------地契年期 2052 (尚餘 43年)
寶翠園----------------地契年期 2030 (尚餘 21年)
我現時居住的物業尚餘 868年，相信我那時候已經不在人世了! 而樓宇能否經歷一百年也成問題，2047地契年期危機看來與我現時居住的物業不太扯上關係。有趣的是一些近年新建的物業如寶翠園及泓都等，反而有地契年期危機!
好理論咁講，政府可以在 2030 年後收回寶翠園土地擁有權，因為土地是屬於政府的，我們是無擁有權的。但事實上政府收回的可能性不高，因為收回土地一定會引起社會動亂。因為這不是單單寶翠園的問題，而關係到香港很多很多物業，若真的有這一天，相信到時會有上百萬人上街遊行了。很多資料顯示政府多會以徵收地租方式向所謂業主交換土地使用權，所以也不用太擔心。
薄扶林花園地契在2006年6月11日已經到期，據了解薄扶林花園的地契租約沒有續期權，故須辦理延長租期50年事宜，並要繳納地租，差餉物業估價署會向業主徵收重估差餉的3%作為地租。
世事無絕對，續租與不續租根本沒有任何保証，一切都要看2047年的香港特首及中央政府的決定了。下列一篇轉載文章 "港島樓宇重建價高" 是很值得各位"業主"去看看! 祝各位 "業主" 一切順利吧!!!
========= 參考相關討論 =====================
http://www28.discuss.com.hk/archiver/?tid-8596398.html
========= 轉載: 港島樓宇重建價值高 ============
SOURCE: http://hk.myblog.yahoo.com/kwoksirblog/article?mid=52
傳統智慧告訴我們, 港島樓價比九龍高, 而九龍樓價又比新界高, 原因之一是金融股票業, 大部份都在香港島, 再加上港島的土地供應非常有限, 要填海興建中環灣仔繞道已經這樣困難, 更何況要填海增加土地供應呢!
香港島的重建價值高, 主要是在土地用途規劃及地積比率這兩點。 港島區的用途規劃比九龍及新界靈活, 如灣仔區及中上環區, 分區規劃大綱圖中顯示多個地段規劃作C/R, 即商住兩用, 地段在重建的時候, 發展商可因應市場需求, 發展商業大廈或商住兩用的樓宇, 而九龍區方面, 自1993年起, 所有地段均限定用途, 如R(A)代表甲類住宅用地, 而C則代表純商業用地, 發展商並無其它選擇。當然他們可以向城規會申請更改土地用途, 但成功的機會, 可以說是微乎其微。
其次是地積比率, 香港島住宅用地的地積比率由八倍至十倍, 視乎地盤的種類, 而九龍區商住用地的地積比率最高也不過是九倍, 至於商業用地的地積比率, 香港島是十五倍, 而九龍只是十二倍, 足足小了三倍, 這點正反映在港島及九龍商業物業的樓價上。
值得一提的是地契年期這個問題, 1842至1848年這些早期批出的港島區土地, 年期只有75年, 而由1848至1898年間批出的港島地段, 大多為999年期, 這些土地大都座落於北角、灣仔、中上環、半山及山頂等, 999年期可以說是香港島的特式, 九龍則只有星光行及尖沙咀部份地段為999年期, 其餘的大多數為75年可續75年的年期。999年嚴格上說近乎永久地, 這點連國內的投資者也覺得驚訝, 因為國內土地的使用年期, 最多也不過是70年。 有人說國內樓價比香港平宜得多, 但當加上年期這個因素, 結果可能便不一樣, 筆者在2002年於上環購入一個地鐵站附近的商廈單位, 當時的呎價是一仟元, 現在已經升值三倍。當時我所考慮的就是年期, 一仟元一呎可用999年, 即每年只需一元, 這樣平宜的租金, 為甚麼不買, 況且建築成本也要一千元一呎, 我買的物業沒有付出任何地價, 這些投資那有輸的道理。
筆者曾向傳媒表示, 政府致力重建灣仔, 背後可能別有用心, 因為灣仔區的土地很多都是999年期, 市區重建局把這些土地收回, 再賣給發展商的時候, 批租年期便由原來的999年變成50年, 如尚翹峰及嘉匯軒等物業, 小業主在這50年內, 都要好像新界的居民一樣, 每年繳付應課差餉租值百份之三給政府, 作為地租。 本人相信政府會主力收回這些999年期的地來重建, 港島的居民應該及早自發起來, 重建物業, 否則到時後悔, 便可能太遲了。
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20. Oscar Lam 2014-08-22 07:07:25
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地契的事情，關乎100萬以上業主的事情，何需擔心？到期續租、補交一些地租便是了，難道要趕100萬業主出街？
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21. 引刀一快 2014-08-22 10:55:21
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Oscar Lam兄
你試過幫大陸貨補地價你就知架喇，上面幾段嘢，完全係紙上談兵！ |
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22. 旺市不追價買，淡市不壓價賣 2014-08-28 11:21:59
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結論是大旺巿準買家瘋狂追價，銀行陪你瘋！大淡市準賣家要賣樓，銀行給你壓價陪玩！
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