地產博客
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文亮言

什麼時候最適合撤招

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年7月30日

  如果問政府官員,十之八九都會答樓價最少要下跌兩、甚至三成才可以考慮撤招,在他們來說,樓價下跌越多,撤招時所產生的反彈效力越大,平服樓市的創傷越見明顯,換句話說,政府用辣招控制樓市的政策是正確,但我反而覺得不會如此簡單,當樓價下跌至某一個水平,就會失去自我保護的作用,就算撤招,都不可以挽回下跌頽勢,所以,官員們認為樓價下跌越多,撤招時的效力越大的想法其實是相當危險,一不小心,可能會搞跨整個物業投資市場,繼而危及香港經濟,官員們應該有這些危機感。所以,在樓價下跌的時候撤招並非最佳選擇,我相信有人不同意我的說法,他們或者會反問,如果不是在樓市下跌的時候撤招,唔通等樓市上升時才撤,咁樣即是玩火,不由你不信,真的是要等樓市上升的時候才撤招,是否很奇怪。
 
  香港樓市現在好似一個病人,暫時以辣招壓止,但辣招不但未能藥到病除,現在好似效用漸失,這個現象亦表示樓市在康復之中,根本不需要再出招,甚至可以因應形勢而撤招,有人擔心,以現時環境,若果撤招,樓價一定會攀升,其實,這個擔心是多餘,樓價攀升只不過是回復到它的健康水平,但若果等到樓市下跌,甚至大跌的時候才撤招,就會類似雪崩現象,樓市會作出崩潰,到那時候,政府更加無能為力,唔通再出招,如果這樣做更加會死多兩錢重。
 
  撤招亦要講一些技巧,首先當然是要撤SSD,增加市場供應量,減低樓價上升速度。繼而撤銷大型住宅的DSD,此舉可以令一些有能力買大型單位的人可以考慮買大型單位,而不會貪付少一些印花稅而一窩蜂爭購細價樓,直接會令細價樓上升的速度減慢甚至下跌,若果在撤銷這兩招後,樓價仍然保持平穩,才可以考慮撤銷其它辣招。

  大家要明白,辣招不是穩定樓市措施,而是壓抑樓市措施,效用就好似戒嚴令,泰國軍方在較早前推出戒嚴令,紅黃停戰,市面回復平靜,但這些都是假像,因為基本問題仍未解決,因為若果撤銷戒嚴令,雙方又會再起衝突,不過,即使是如此,泰國軍方仍然要逐步取消戒嚴令,因為他們知道,以軍法統治的社會並不是一個正常社會。同樣情況,以辣招來控制的香港樓市亦不是一個正常的樓市,就算撤招會令樓價上升,都不可能不撤。不過,香港政府仍未有膽量撤招,甚至未能訂出撤招的時間表或者條件,這才是令人最擔心的事,市民擔心,辣招會不會永遠不撤,永遠有辣招的香港樓市又是否正常,我相信,這不是現任問責官員會做的事,唯有寄望下一屆。

 
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1. Matrix 2014-07-30 09:34:17

大家要明白,辣招不是穩定樓市措施,而是壓抑樓市措施,效用就好似戒嚴令,泰國軍方在較早前推出戒嚴令,紅黃停戰,市面回復平靜,但這些都是假像,因為基本問題仍未解決,因為若果撤銷戒嚴令,雙方又會再起衝突,不過,即使是如此,泰國軍方仍然要逐步取消戒嚴令,因為他們知道,以軍法統治的社會並不是一個正常社會。同樣情況,以辣招來控制的香港樓市亦不是一個正常的樓市,就算撤招會令樓價上升,都不可能不撤。不過,香港政府仍未有膽量撤招,甚至未能訂出撤招的時間表或者條件,這才是令人最擔心的事,市民擔心,辣招會不會永遠不撤,永遠有辣招的香港樓市又是否正常,我相信,這不是現任問責官員會做的事,唯有寄望下一屆。

 

Very well said Dr. Tong

2. 88已上車 2014-07-30 09:35:13
無錯, 下跌時撤招實屬不智
但現時減辣, 不能說亦不敢做.

改辣反為合理. 
政府又想壓抑樓價, 又話高危云云. 但又准許細價樓做7成按. 需知道買得細價樓上出人士財政普遍一般, 此舉豈不將其推入火堆? 
3. 解鈴還需繫鈴人??? 2014-07-30 09:59:36
市民擔心,辣招會不會永遠不撤,永遠有辣招的香港樓市又是否正常,我相信,這不是現任問責官員會做的事,唯有寄望下一屆。

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解鈴還需繫鈴人???

4. 亮劍 2014-07-30 10:02:39

觀塘重建流標 標價遠遜下限
1700 市建局9月捲土重來

 

【明報專訊】港府增加新單位供應大計再觸礁。市建局歷來最大重建項目觀塘市中心第23期發展區,宣布流標收場。事實上,由於項目規模甚大,投資風險相對高,接近市建局消息人士向本報透露,是次參與入標的發展商出價極審慎,個別出價甚至遠低於招標條款下限80億元,令當局無法接受。港府原計劃本財年首季(46)推地供應量為3200伙,如今涉及1700伙的觀塘重建觸礁,意味首季度達標率不足一半,要趕上今年1.88萬伙的供應目標有一定壓力。

市建局觀塘市中心重建項目規模龐大,加上「入場費」高達80億元,令中小型發展商只能望而卻步。雖然市建局早前邀請10家發展商入標,惟項目僅收4份標書,反應冷淡,導致流標收場。

出價差距「令人嚇一跳」

消息人士透露,市建局接獲的4份標書入標價,遠低於項目「入場費」80億元,甚至形容「差距令人嚇一跳」。另發展商在招標期間,曾就觀塘市中心住宅項目的巨型商場平台、及公共交通交匯處工程,表達不少意見,擔心工程風險造成上蓋建築期延誤,從而引發超支問題,故第二輪招標將修訂項目相關工程的延誤風險條款,減低中標發展商面對的不明朗因素。

另市建局亦擬同時放寬原來計劃全部興建600800方呎大單位規定,容許發展商「拆細」單位,回應市場對上車單位需求。

地基相連 無意拆細地盤

為加快項目重新推出,消息指市建局董事會在第二輪入標只會邀請早前10家已提交發展意向書的入圍發展商,不會重新展開整個競投程序,9月底前會為批標作決定。市建局重申,項目於20192020年度提供約1700伙住宅單位目標不變。

據悉第二輪招標仍不會把項目拆細推出,消息人士解釋,由於住宅平台和4幢上蓋住宅樓宇,地基緊密相連,工程複雜,若分拆項目予多間發展商興建,在建築上難以實行。今次有份入標的會德豐地產,主席梁志堅認為,項目是次流標原因仍未清楚,可能發展商提供的標書內容與市建局的要求有距離。梁續稱集團會研究市建局的修訂條款內容後,再考慮是否再度入標。

至於是次棄投的長實(0001),集團執行董事趙國雄回應指觀塘項目位置優越,若市建局稍後再次招標,若條件合適的話,長實將積極考慮入標。

首季推地達標不足一半

政府本財年首季(4月至6)原計劃出售6幅住宅用地,涉約1500伙,加上觀塘市建局項目,首個財季的推地供應量應約3200伙,惟如今觀塘項目流標,即首季達標量已不足一半,距離達至全年1.88萬伙的供應目標有壓力。高緯環球測量師張翹楚表示,流標消息短期內對市場或會構成心理壓力,但長遠需視乎其他官地及鐵路項目的發展進度,相信對樓價不會構成太大的影響。

明報記者 李宛婷、林可為

 

好似市建局官塘及MTR大圍呢D項目,总投資講緊百幾弍佰个億,香港有能力、有本錢、有心情,又食得落呢D大嘢嘅發展商,根本寥寥可數。

但是你政府不斷提醒人,楼價再升我們会做嘢,咁發展商負責計數嗰班人,是否要將呢个咁重要的風險因素打落去先?

1012年,唔少土地以高價成交,發展商的如意算盤係那些項目有幾多件特色、天池、屋仔賣俾同胞;又有多少件貨俾投資者賣來收租。

要是自己伙記計錯數,估錯美國加息日期及其他經濟因素,咁抵死啦!

CY因應民粹主義出BSDDSD,後果是立刻令入咗贵地嘅發展商,要將D貨賣俾实力較弱的港人及上車客,仲要補貼、折讓及加佣,有D地仲坐緊艇,咁佢哋見識过政府点打横來玩,还会再出「高價」入地,然後任人宰割嗎 ??

5. 亮劍 2014-07-30 10:42:25
今年政府仲有幾件大型住宅土地項目,準備推出招標,在此預估發展商会出幾多錢AV才同你搏:
馬鉄大圍站……3,300~3,550
西鉄元朗站……2,350~2,700
荃灣楊屋道……3,500~4,000
大埔科進路……3,150~3,500

至於觀塘愚民謊呢件嘢,你市建局一係同人起埋D無聊嘢,外加商場部份分成,咁80億入埸費还有可能,否則直接將AV 減到 4,700 最多亦可!
6. alan 2014-07-30 11:26:24

Although I do not agree of 3Ds imposed by HKSAR gov, I think the 3Ds are reasonable and logical measures to cool down the property price.

Tighten LTV ratio -- reduce local money purchase power 

1. SSD -- to drive out speculators.  Successful to drive out speculator. Failure: Speculators become long term landlord.

2. BSD -- to drive out foreign money supply. Failure: Local demand is greater than supply.

3. DSD -- to increase transaction cost.  Failure: Reduce local 2nd hand unit supply and channel all demand

(Medium size tenant purchase small units, 1st home buyers, investors) to small units.

They think they can buy time and control with this 3Ds. In fact they did buy a lot of time during the past 2 to 3 years and many should have opportunity to purchase first property.

Some have warned that those time are the last opportunity for 1st property purchase.I remember few months back, a reader here named Jason asked whether he would purchase his first property here, and many good advices were given to him.

Now, it is demonstrated that the fundamental of HK property market is extremely strong.Even without speculative value, the price is historical high. And rental price is catching up to historical high in small A,B units too.

As demonstrated by PP, the property supply should be less than 72K in the next 3-4 years.Even with 72K units, the market demand is higher and can absorb.

I think the property market is not healthy(normal income not affordable) but fundamentally strong now due to:

Rent is catching up and supportive

Negative real mortgage rate = mortgage rate - rental yield

Option value --- potential withdrawn of 3Ds(this has tremendous value embedded in exiting property market) With this option value, bubble may never happens and thus making the market more healthier.

Here I thank Dr Tong, PP, 法子, 亮劍 and many other for their sharing. I personally have benefited from sharing in this forum these years.

My questions now are:

1. Beside increase land supply, if time can travel back, what could government do to better solve housing problem/property price  escalation in end of 2010, before the first SSD?(My guess is not much different than existing measures)

2. Beside increase land supply, what other good measures can government apply now?(I dont think they will further increase the level of 3Ds. rent control? property gain tax? Vacancy tax?...) 

7. mt4money 2014-07-30 12:33:40
回6樓,政府最錯的不是3D,是689講出冇地的真相。當然他的目標不是講真話,只是打撃上手而提高自己的技掚。
可惜他沒有大智慧,只有小聰明。
8. 大寶二寶 2014-07-30 12:58:28
特衰正苦自己 lorry jean, 依家進退兩難。平賣地又比人話官商勾結, 賤賣資產。 貴賣又流標, 供應又會吾達標, 兼且厙房就快乾塘,正豬八介照鏡。

自白石角底低地價批出我都已經講正苦已露底技窮, 我係發展商又点會出高價投地? 所以今次流標一D都吾意外, 係遲早都會發生。

共勉之, 哈哈!
9. To ----6/f alan 2014-07-30 13:03:00

今年年頭我咁寫-------5. 亮劍 2014-01-07 10:04:50

 

要評估今年香港樓市何去何從,首先要知政府呢個打房政策點運作先。

現在政府係用「需求管理」來整頓「過熱」樓市,從成交個案來睇,佢非常成功,但從樓價角度來看呢,普普通通囉!

香港私人房屋需求,大至有兩種,就是租或買,在舊年年初未有DSD之前,呢度夾埋每月枕住有萬多宗,租置比率大約37左右,但由 20133月開始,呢個租置比率就變成73左右。

政府實施3D政策,其實真是好成功,因為佢「好成功」咁將本來想置業嘅人,變成租客,焗佢哋睇多一兩年。

但需求管理實施之後,供應有否增加呢?

政府同學者死都話有,但愚見認為呢啲係掩耳盜鈴、揾夠扮賊先真。

 

眾所周知香港呢弍叄拾年主要嘅土地來源,係有幾條水喉嘅,分別係:

 

政府土地庫

市區重建

港鉄項目

土地改變用途(主要係農地)

 

------你政府實施打擊需求措施,又同時將手頭上剩餘土地,來做一個大曬冷盡推,呢下講就兇狠,實際含忍!你政府有多少彈藥喺手,全港地產商如果唔估倒七八成,摺咗九世破埋產啦!你一兩個月推咁多地,一係流標幾件,一係低位成交!這就有如我哋睇燒煙花嗰陣,緊係臨尾先來過總爆發,但之後點呢?你唔係叫大家「請遵照警察指示,和平疏散」嗎?

------政府一方面就話去增加土地供應,但叧一方面又玩自殘,出3D去整鬼人家,等万惡嘅地產商打手喺收樓嗰陣增加成本,加強難度,所以現在市區私人重建唔少項目,就因為咁樣收唔齊業權份數,因而陷於半停頓狀態,情況點惡劣,大家睇下田生呢隻股點被洗倉就一葉知秋。

------MTR以前每年枕住有幾千伙供應,呢條本係大水喉去助你政府救火,但對上幾季,港铁咪得條毛咁大把,呢個問題點解,你 CY 心中有數,總之你話地產商冇夾埋玩嘢,我亮劍就打句問句都唔鬼信!

------最後改變土地用途亦然,大型項目欠奉,政府本來預呢度嗰幾千個供應嘅,現在九成無疾而終啦,連四叔都心淡拒絕再玩,費事同你政府再糾纏落去浪費時間,情願捐去起老人院做順水人情算了!

 

咁供應明加實減,同需求同步下降,而購買力現在唔係被消耗,而是被隱藏,那樓價又跌乜叉嘢先?

 

呢年幾我寫好多次------

 

本來呢個打房政策政府想做到的預期應該係:

樓價有序調整下滑----但結果跌嘅係那些成千万以上嘅豪宅,細碼樓繼續升到爸爸聲!

減低銀行整體風險----但結果係比較安全嘅有抵押貸款做少咗,而無抵押貸款的比重就增加!

打擊境外投資人仕----但結果係嗰班人可用比較合理嘅價格買一手樓,而 BSDDSD有發展商睇數,總體上佢哋除笨有精!

阻止小投資者短炒----但結果係令呢班人變成長線收租客,變相焗佢哋執深啲,同時收窄 2 手樓放盤盤源!

阻礙買樓收租投資----但受 DSD 影響最深嘅一群,係那班有實際需要的換樓客,而且他們換樓不成,就不能釋放樓仔出市場!

迫使發展商增供應----但結果令地產商更加保守,唔敢去投MTR大型項目,又唔敢為旗下農地補地價!

為熾熱樓市澆冷水----但結果被淋謝的一班,係實力比較弱嘅邊緣上車客,而「惡貫滿盈」嘅炒家,就得享呢幾年之低息優惠如虎添翼!

10. 打工仔 Andy 2014-07-30 13:08:34

每次外遊回來總覺得香港是最好!最可愛的城市!

撤招或不撤招都不重要了!

11. 讀者 2014-07-30 15:32:10
政府推3D同按揭比率控制話係逆週期政策, 咁啲人話美國加息週期逆轉, 所以應該美國一加息就撤招!
12. To 7/F 2014-07-30 16:59:28
I guess all property developers and professionals know there is a shortage of land, even CY
did not spell it out. Layman like me also know by reading Dr.'s articles. We just don't know
what further measures the gov. will introduce to cool down the market.
13. 維廉 2014-07-30 18:56:49
而家係最好嘅時機去開始撤招,第一樣要做嘅係無論有幾多樓係手,容許一間換一間,照舊stamp duty 唔使DSD ,即刻可以釋放部分樓仔出市場,令到樓仔冇咁熾熱。2
14. will 2014-07-30 19:11:37
想向法子兄請教!

引述法子兄所言--
我自己的做法就是:當價格低於「價值」的20%,我買入,即是衡平比0.8的時候。當價格高於「價值」60%的時候,即是衡平比1.6的時候,我賣出。

這裡的「價值」是如何計算出來或這基數是那來的?

勞煩法子兄賜教。
15. 火四郎 2014-08-01 11:20:42
http://hkcitizensmedia.com/2014/07/31/%E5%9B%9E%E8%A6%86%E6%B9%AF%E6%96%87%E4%BA%AE%E5%8D%9A%E5%A3%AB2014%E5%B9%B47%E6%9C%8830%E6%97%A5%E7%9A%84%E6%96%87%E7%AB%A0-%E4%BB%80%E9%BA%BC%E6%99%82%E5%80%99%E6%9C%80%E9%81%A9%E5%90%88/


由2010年10月26日,政府提出「特別印花稅」開始,連著的「買家印花稅」,「重價印花稅」,合稱「3D」或「3辣」,展開了政府大力干預市場的序幕。

我要更正地講,是「政府扭曲市場」的序幕。

礙於政府政客已經為這「3辣」背書,這個已是既定事實,那麼,討論的方向,就是,甚麼時候最適合撤招??

湯博士Blog的文章,本人一向有拜讀。於7月30日中的文章,提出,「該是升市時撤招好?」還是「跌市時撤招好」。

「香港樓市現在好似一個病人,暫時以辣招壓止,但辣招不但未能藥到病除,現在好似效用漸失,這個現象亦表示樓市在康復之中,根本不需要再出招,甚至 可以因應形勢而撤招,有人擔心,以現時環境,若果撤招,樓價一定會攀升,其實,這個擔心是多餘,樓價攀升只不過是回復到它的健康水平,但若果等到樓市下 跌,甚至大跌的時候才撤招,就會類似雪崩現象,樓市會作出崩潰,到那時候,政府更加無能為力,唔通再出招,如果這樣做更加會死多兩錢重。」

「大家要明白,辣招不是穩定樓市措施,而是壓抑樓市措施」

「以辣招來控制的香港樓市亦不是一個正常的樓市,就算撤招會令樓價上升,都不可能不撤。不過,香港政府仍未有膽量撤招,甚至未能訂出撤招的時間表或者條件,這才是令人最擔心的事,市民擔心,辣招會不會永遠不撤,永遠有辣招的香港樓市又是否正常」

湯博士的講法,我絕對同意,房產在政府的嚴重「扭曲」下,己經不正常地發展,無論在「版塊」(例如細價樓飛升),「產量」(不同類型住宅供應的改變),以致「流通量」,都發生根本性的改變。小市民對於這些改變未能清晰了解,結果可能會做出影響深遠的決定。

但我與湯博士看法則有分野,我認為「3辣」將會「永遠不撤」,永遠成為香港「房產」的標記。而這點,我認為應早點與各位讀者分享。

  1. 「3辣」的出現,非為認對「市場」,而是應對「民意」,這是一個「政治的措施」。
  1. 前文提過,經濟問題政治解決,是非常危險的動作。因為,政治不求「成績」,只求「取悅民意」,政治,不是說「啱」的話,而是說「啱聽」的話;
  1. 既然「3辣」是政治動作,那誰敢犯這大忌,去提出要求「修訂」或「撤招」??這可是會賠成政治生命的危險動作。
  1. 政府更犯不著去取石頭砸自己的腳。從上文的圖表,己經清晰可見,「3辣」根本對「一手樓宇銷售」影響不大,相反,由於「二手供應的萎縮」,將更有助地產發展商「貨如輪轉」。(這亦是街頭智慧,君不見,己經沒有任何地產發展商聲嘶加歇地去反對「3辣」嗎??)
  1. 「民意」亦會一面倒地支持「3辣」世世代代地延伸下去。

未置業者會從傳媒政客的搶眼球式宣傳中認為,「3辣」是政府抑壓樓市亢奮的「良藥」,當然「支持」政府能長期與地產發展商「抗戰」。

而既得利益者當然知道「3辣」正急速改變供應彈性,既提高競爭者的「入場門檻」,同時亦減少「潛在競爭者」的數目。「街貨越少,價格越易控制」,這些,相信亦是常識吧。

睇完,各位有無「倒抽一口涼氣」??