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地產博客
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蔡志忠
2019年1月2日

孰真孰假的樓市小陽春

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

　　日前某報財經記者來電，開口就問：「蔡生，樓市現在的小陽春是不是假陽春，農曆年後會消失嗎？」筆者有點愕然：「現在不覺有小陽春，我倒認為小陽春會在農曆年後出現。」原來這位年輕記者剛入行，聽人家說如今樓市是小陽春，於是想了解何時會結束。

　　初入行的財經記者，對地產市道不太熟識可以理解，於是筆者與她談了超過半小時市況。坊間的確是有個別評論員說現在是小陽春，可以形容其為斷章取義，全香港就一個地區 - 官塘，有一個新樓盤熱賣，大家可以說這裡出現小陽春，但一個地區不能代表整個香港，其他地區的交投量比08年「沙士」時期還要少，與其說現在是小陽春，不如形容為冰河時期更貼切。

　　外界對樓市的誤解往往源於媒體的報導，就如近期總是看到大幅劈價賣樓的個案，甚麼低於市價兩三成急放，重回幾年前價格大平賣等，查實是業主開價高過市價兩成，經議價後減三成售出，真正成交價只是低於市價一成，沒甚麼大不了；而部分新樓要價過高，尤其是所謂特色單位，幾年後仍然沒有升價空間，這並不出奇。

貿易戰是樓市方向盤

　　樓價指數從今年大約188點的高位，跌到今天約174點，只跌了14點，即7%左右，殘酷的事實顯然會讓淡友們失望。不過，筆者告訴大家，成交價格的數字滯後登記，相信今月份還會錄得相當的跌幅，整體樓價今年會從高位回調10%左右。

　　那麼為何認為農曆年（2月份）後會出現小陽春？原因有兩點：(1) 農曆年前假期很多，人們不是放假出門旅行，就是碰上公司年底結帳，無論打工仔或老闆都很忙，買樓之事大都放在農曆新年後才進行。(2) 樓價累積一定跌幅，剛性需求也累積不少，準買家通常選擇在農曆年後才出動，此時樓市出現小陽春，作一個小反彈甚為合理。

　　執筆之時新聞正在播放，國家主席習近平和美國總統特朗普通電話，雙方形容會談融洽，大家都期望在明年3月份加徵關稅限期之前，貿易談判可以達至圓滿結果。雖然外界對特朗普隨時反口的性格有所保留，但筆者還是較為樂觀，所謂和則雙贏，鬥則兩傷，做生意沒理由使出「七傷拳」，搞到兩敗俱傷，美國商界不會同意，相信他們正在背後發功。

　　中美貿易戰正正是樓市的方向盤，貿易談判順利，樓市向上；談判不順利，樓市向下。一部分談得攏，一部分談不攏，樓市處於拉鋸狀態。
 
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1. 香港 2019-01-02 12:20:24
貿易戰一定唔係樓價的方向, 他只是部分的影響. 重點是... 今日開始匯豐又畀多咗利息我.  3.xx%. 買樓收租回報幾多?
2. 引刀一快 2019-01-02 12:34:03
依家阿爺打代購，香港零售會受打擊。
3. help 2019-01-02 12:36:54
今日開始公司發大信封!
4. 基層市民 2019-01-02 13:38:31
宜家一定唔係小陽春,靜到死嘅市場,人人掛住明日大嶼,填海工程又有人反對.
5. 東成 2019-01-02 13:42:16
我同意蔡老闆講,貿易戰如果講掂樓市升,講唔掂樓市跌.失業?好少啦,03年曾經8.4%失業率,現在仲講緊請唔到人呀!
6. 香港 2019-01-02 15:15:20
貿易戰我敢肯定講得掂,  因為不單止是成個市場都知道佢哋一定講得掂. 係投資人都知的結果. 問題係中美簽約的時候.就係大跌的開始"Buy on rumor  sell in fact", 
7. 東成 2019-01-02 16:54:19
貿易戰講得掂,樓市重回正軌,3月份大家留意,唔好睇得咁差.
8. 親子網的王老五 2019-01-02 17:06:39
既然叫鷄日日賺，又何必入親子網留言。

理得别人不智去結婚入墳墓，或者生兒育女自找麻煩揹一生責任。

總之最醒係你了，自己選擇獨身去番自己天地無敵吧。
9. 親子網的王老五 2019-01-02 17:06:39
既然叫鷄日日賺，又何必入親子網留言。

理得别人不智去結婚入墳墓，或者生兒育女自找麻煩揹一生責任。

總之最醒係你了，自己選擇獨身去番自己天地無敵吧。
10. 初心 2019-01-02 18:08:26
絕對贊成!　　
[中美貿易戰正正是樓市的方向盤，貿易談判順利，樓市向上；談判不順利，樓市向下。一部分談得攏，一部分談不攏，樓市處於拉鋸狀態。]
11. 實事求是 2019-01-02 20:07:51
好正常的見解,樓價跌唔跌還看貿易戰談判,如果談判順利就一天光晒,樓價掉頭升番都有可能.大把人等緊買樓.
12. 拭目以待 2019-01-02 22:16:35
過三個月就明朗,樓市冇問題,淡友唔好嬲!
"貿易戰是樓市方向盤"
13. 博士 2019-01-02 22:25:38
現在無人講講中美戰走向！因為有大變數。又或，勝利或敗後的走走向也沒有。但我我可講幾年後，中國一定無問題。
14. 貿和解 2019-01-02 23:22:46


孰真孰假的樓市小陽春!!!現在最重要唱好,以大擘價作招徠,以貿易戰和解作理由,就會引到大量買家出現,想唔小陽春都唔得,只要多啲人買樓,盤就可以好易銷嘅啦...


16. 井 2019-01-03 00:14:43
2019有排跌，準備搵定水啦，借錢炒物業個班人睇路啦
17. 引刀一快 2019-01-03 04:06:50
所以依家要睇樓，就睇大灣區，齋睇。
18. 攞苦申 2019-01-03 11:21:13



睇大灣區？？？去睇就得,  在香港工作的人難以早出晚回歸...攞苦來申.



19. 自然回 2019-01-03 11:26:50


貿易戰是樓市方向盤???   1+1=2  ???  或  1+1=0  ???  好消息派貨是香港傳統的智慧,凡高追者經常會出現 1+1=0  ???  的自然回報現象.




20. 東成 2019-01-03 13:23:31
不是不提醒大家,香港樓價冇得大跌.政府把關把得好,接揭成數又低,銀主盤俾淡友唱極都係得幾間.
平一成好入市了,否則農曆年後反彈就來不及.
叫小業主大平賣,簡直係妄想,得一層樓唔會平賣,身家財產來的,寧願市場冇成交,苦了地代啦!
21. 亮劍 2019-01-03 15:03:24
任何時間都有人突然因患病、失業、離婚、爭落大耳窿或屋企有人逝世而被迫賣樓，如果市況向好，因為好多人揾盤，咁業主好輕易就可以以市場價出售單位。
但要是市况低迷，準買家呢一次仲唔趁你病攞你命，普遍會拎把開山刀出來劈價，還價一成起碼，兩成正路，加上地產經紀推波助瀾，如果真係有業主要江湖救急，咁咪有成交囉。
但究竟有無另一個業主要跳樓，才是樓價會唔會出現螺旋式下跌的關鍵。

小弟由始至終都認為，樓市出現斷崖式下跌，通常有幾個「條件」要出現……
1 經濟唔好失業率大幅度上升。
2 業主槓桿普遍過高而物業又成為負資產。
3 金融機構不問價持續劈價沽售斷供物業。

總之補唔到孖展畀人不問價斬倉，每每就是泡沫爆破的主因。
22. 實事求是 2019-01-03 15:20:30
亮劍兄嘅分析有紋有路,大冧市嘅時機未到.
23. 眼前虧 2019-01-03 23:05:09

作為理性論述者似乎睇唔到高追後果低價走貨的賬目......每天都想他人高價追樓明天會更好,好漢不吃眼前虧現在已經虧緊,

蝕讓成交


【蝕讓成交】兩大樓市指數反映樓價回落，發展商吹淡納米樓跌三成，而事實上，最真實反映投資者情緒的車位更體現大市表現，特別是投資者聚集的細價車位屋苑，如嘉湖山莊、豪景花園等。


二手成交：瑆華一房戶持貨7年　蝕讓145萬沽


世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得大坑瑆華成交，單位為低層B室，實用面積383平方呎，一房間隔，座向北面望少海景。單位以800萬元沽出予新買家作收租用途，實用面積呎價20,888元。

原業主於2011年11月購入上址投資，當時作價945萬元，持貨至今沽售蝕145萬元離場，單位7年間錄得跌幅15%。


二手樓價繼續下挫，蝕讓個案由豪宅蔓延至大型住宅屋苑，為今年罕見。東涌東堤灣畔一個頂層複式單位，先後累減逾510萬元後，以1,180萬元易手，呎價約10,250元，屬市區未補價居屋呎價水平。原業主持貨僅約三年，帳面損失逾10萬元，若連同交易使費及佣金計算，是次料損手共約80萬元。



24. 喜歡用 2019-01-03 23:14:39

中美貿易戰正正是樓市的方向盤，貿易談判順利，樓市向上；談判不順利，樓市向下。。。。。。

我喜歡用陰謀論來評論樓市,採用相反的論證睇起跌......中美貿易戰正正是樓市的方向盤，貿易談判順利，樓市向下；談判不順利，樓市向上。。。。。。信不信由你.



25. 引刀一快 2019-01-04 05:58:36
“樓市出現斷崖式下跌，通常有幾個「條件」要出現……
1 經濟唔好失業率大幅度上升。
2 業主槓桿普遍過高而物業又成為負資產。
3 金融機構不問價持續劈價沽售斷供物業。”

1，樓價懸崖式下跌同失業率關係未必係咁直接，因為失業率好少火箭式上升，除非出現動亂。失業人員總數係累積嘅。

2，只要市況有足夠下行征兆，就會有人趕快走，繼而鬥快走，就可能會出現懸崖式下跌。賣樓不可能只係“等錢駛”一個原因，想賺錢、怕蝕錢會係更大更廣更普遍嘅原因。

3，負資產既可以係樓價跌嘅因，亦會係樓價跌嘅果，不過如果係懸崖式下跌，咁負資產就一定係果大於因。

4，早幾年我就話大陸經濟唔好，亮劍兄你依家信未？
26. To 亮劍 2019-01-04 08:19:57
早幾年我就話中美有贸战啦，亮劍兄你依家服未？
27. To 亮劍 2019-01-04 08:42:33
早幾年我就話中美有贸战啦，亮劍兄你依家服未？
早幾年我就話侵侵當選啦，亮劍兄你依家服未？
早幾年我就話CCL 終有一跌啦，亮劍兄你依家服未？
28. 向泛民说不 2019-01-04 10:01:29
楼上，胡锦涛时期，老美已经有人宣扬中美必有一战，而且是热战。所以中国提出和平崛起。
贸易战发生是时间问题，如果等到2025先发动，美国不可赢。今日其实都系55波。不过对中国来说，和局也是赢。
29. 真實情況 2019-01-04 10:06:14
自己落地產鋪問下, 睇下樓就知真實情況。近排有朋友買多層樓收租, 睇D大型屋苑的細單位, 雖然比起7~8月最高峰時都已低左10%左右, 但好多業主已企硬個價, 仲好似止跌回升左少少咁, 而且唔止一區有咁的情況。

依家係咪假小陽春, 之後幾個月係升係跌, 我唔識睇, 但實際情況係, 呢一刻真係跌停左。好多淡友淨係識睇新聞, 某D個別業主等錢洗急放盤減得多D, 就以為全港樓市都係咁。
32. 湯瑪斯 2019-01-04 10:35:07
蔡生分析農曆年（2月份）後會出現小陽春的兩個理由，真係老生常談，冇也特別。其實每一個農曆年之後的財經大局都有分別，點可以「一本通書睇到老」！若大埔新盤及新一期居屋繼續消耗用家的購買力，農曆年後沒有小陽春也是有可能的。
33. 呢一刻真係跌停左 2019-01-04 10:54:19
香港從來都係睇外圍因素, 從來外圍帶契升就升帶契跌就跌, 否則一個咁嘅冇產出嘅消費型地方靠咩搵食? 阿爺免費送隻豬俾你食? 現在向前望三年, 明明係勒緊褲頭, 有咩更好同更唔好嘅因素呢?
35. 引刀一快 2019-01-04 12:02:41
向飯

26、27樓果條廢奶，你就唔使理佢喇，要講嘢起碼都揾亮劍嘛，哈哈哈哈
36. 引刀一快 2019-01-04 12:10:15
To 33樓

更好或更唔好嘅差別在於，阿爺猛話經濟好，同阿爺叫大家做準備，一個係掩飾，即係等住爆，一個係修復，即係慢慢等住復完。
依家問題浮出面，盡力修復，好多計劃都比以前有遠見，依家阿爺唔呃你，偏偏你要自己呃自己。
37. 向泛民说不 2019-01-04 12:23:37
引刀，未食药啊。中国不做美国的附庸国，也想过好日子，必定会跟老美摊牌。这只是时间问题。老美在过去20年，出现了两派，一派是中国威胁论---他们对中国崛起的论点比中国的厉害了我的国更加夸张。他们号称这样说”黄祸“，所以美国必须加以打击中国崛起。另一派是中国崩溃轮，用来洗脑对手，让对手以为自己能力不足，必须投降。你应该是属于中国崩溃论那派吧，不过既然是崩溃，为什么还叫人去大湾区？
38. 向泛民说不 2019-01-04 12:28:19
33楼，你搞错了概念，老美的QE，不是免费送只猪你食。所以楼价疯狂上升。但是大陆自由行就真真正正的送比你啦。需知道旅游业就是真正的创汇现金环保工业。
做过厂应该知道，厂也是创汇工业，但是不环保，同时随时比美国鬼拖数拖到破产，分分钟话你产品吾达标。跟住咩都白做。同时破坏本土环境。今日经过坐车经过观塘骁道，看到观塘和旧机场跑道的避风塘，海水干净左，分分钟仲可以游水。可以见到的是旅游业取代香港工业真系好啦。

当然香港工业没有升级，是香港人的问题，英国和美国佬的问题。90年代之后，香港低端工业北移，英国佬因为回归所以不肯帮香港工业升级，同时美国佬也不相信香港人。加上香港人的概念是high tech high 野，low tech low 野，所以个个不做失业，只做投机。

中央就真心想帮香港升级，可惜饭民为反而反。看来香港还是要和深圳融合，香港的金融业和深圳的高科技融合，同引刀讲的大湾区的工业，香港的经济才能真正的繁荣。
39. To 36 2019-01-04 12:30:23
快哥, 好幾年前, 在下已經話「平穩較快發展」哩個 term 已經消失左好幾年, 代表住粗放型會慢慢收緊變成穩打穩紥實事求是, 以前唔認真會開始認真。其實唔止阿爺, 本市都係, 隨住無間道犯民連燒帶打一人扣一次差餉, 差管處阿蛇阿吱阿左幾年唔想做都要做改系統, 哩一改非同小可, 同步加上債股實名制, 好快想隱藏資產都幾難, 只係阿爺拍唔拍門咁解。
40. 引刀一快 2019-01-04 13:08:20
To 39樓 兄台

穩扎穩打係三年左右，亦唔係全國，主要係廣東省，從來都係最務實嘅地區。

兄台何不留名交流？
41. 基層市民 2019-01-04 17:11:52
農曆年後,3月份吧,小陽春會出現,貿易戰者傾掂數!
44. 亮劍 2019-01-05 13:42:31
向泛民說不C兄

我們作為中國人，不要頭腦發熱，亦不要妄自菲薄。
歐美各國領袖，最希望你中國人鬼打鬼，最好係發生埋內戰！
其實若你站在歐美國家立場來看，要是中國大陸四分五裂，好似春秋戰國時代，咁係咪好肥仔呢？
美國嘅軍火商為何接到天文數字嘅訂單？
如果唔係美國挑撥離間，合縱連環四處去點火挑起戰禍，大家又邊駛買咁多軍火？？
其實讀歷史真係學到好多嘢，歐美各國為可以過富足的生活，或多或少係佢哋嘅祖先夠曬心狠手辣……
例如強搶別人國家土地，之後進行種族滅絕，或捉咗D女人做洩慾工具，男人就做奴隸，再唔係就做海盜去強搶！
比較「文明」啲嘅，就把呢啲國家變成殖民地，「合法」掠奪這些國家嘅資源。
直到最近呢幾十年，隨著世界各地嘅殖民地紛紛獨立，前宗主國就用挑撥離間嘅方法，搞到呢啲國家一鑊粥，好似印度咁。
隨著世界進入it時代，掠奪要間接啲，例如壓低呢D國家的產品輸出價格，搞到你就算做到唔停手，都係緊緊夠。
衰D嘅就間唔中上下其手引爆呢D國家嘅金融泡沫揾着数，要你一生一世為奴為婢。
45. 阿Q都 2019-01-06 14:17:34


現在買樓的人的心心態與過往投資失誤的重新作出決策的行為多,與及對形勢作出無可奈何的投降而選擇再次買樓的決定,沒有什麼小陽春大陽春的開心情懷而可以開慶祝會的必要......不過,現在買樓的情況總好過在三個前的188點高位搶奪高價值貨樓盤好好多,中細價樓價錢相差100萬致200萬,而豪住宅價錢可以相差500萬至5000萬.  阿Q都會考慮吓.




46. 誤落疊 2019-01-07 11:22:38


樓價指數從今年大約188點的高位，跌到今天約174點，只跌了14點，即7%左右，殘酷的事實顯然會讓淡友們失望。不過，。。。。。。

188點的高位思維衝動買的樓,2019年難平手,聽人點一族都幾難受,錯誤落疊,怕執輸一族盤點將不斷擁現,。。。。。。

(星島日報報道)樓市進入調整期，非住宅物業造價的下調幅度甚至更高。世紀21分行經理魏仕良表示，將軍澳慧安園2樓雙號車位，原業主以159萬放盤，大減50萬，減幅逾31%，以109萬沽出，低市價30%。
　　對比去年9月1個同層雙號車位以162萬售出，造價亦低約33%。據了解，原業主於2017年9月以120萬購入作投資，月租2900元，至今以交吉形式出售，帳面蝕11萬，1年多貶值9%




47. 論樓市 2019-01-07 21:12:32


想不到現在時勢仍然有人叫買樓,有什麼著數,好多網友三個月前已自覺停止叫人買樓,早已經發出停一停,等一等的信息,信者得救,凡188點高追者睇情況有排等到可以反返回家鄉......評論樓市根本不需要用大好友大淡友去溪落其他網友提出不同見解者......



天水圍嘉湖山莊近月車位價急跌，令市場續現蝕讓個案。據土地註冊處資料，該屋苑景湖居B樓一個雙號車位，上月以112萬元售出，相比業主去年6月時的購入價149.5萬元，僅僅半年已貶值25%，帳面蝕37.5萬元。

事實上，過去幾年炒得火熱的屋苑車位，近期價格不但跟隨整體樓價回落，而且跌得比大型屋苑的樓價更急，去年接貨的買家不少都要損手。除嘉湖山莊外，早前將軍澳慧安園2樓雙號車位大幅減價50萬元或逾31%出售，以109萬元沽出，業主帳蝕11萬。另外，上月沙田第一城更連錄兩宗車位蝕讓個案，亦錄得有車位約4個月就貶值14.5%。

【慧安園車位低市價30%沽　業主帳面蝕11萬】
https://bit.ly/2RcF38l

【炒燶咗！沙田第一城車位4個月帳蝕18.5萬】
https://bit.ly/2ABgK9Z


48. 有盤算 2019-01-08 23:50:47

三月前188點高位搶購樓盤, 大膽預言2019年度難平手, 如果這麼簡單的推算唔到, 此人的思維必另有盤算......



觀塘新盤凱滙熱銷，但未有推動毗鄰地區二手交投，將軍澳海天晉錄得4房蝕讓成交個案。

美聯營業經理林志堅表示，上述海天晉5座中層A室，實用1090方呎，屬4房雙套連士多房間隔，新近以2240萬元連車位易手，實呎20550元；原業主2016年4月以1827.48萬元一手買入單位，並於去年以248萬元購入車位，合共斥資約2075.48萬元入市，持貨逾2年，帳面獲利164.52萬元或7.9%。不過，由於單位額印鬆綁期未滿，扣除10%SSD稅（即約199.2萬元）、釐印及佣金等開支，單位帳面蝕約125萬元或6%


49. 凱匯創新高 2019-01-09 03:46:04
官塘凱匯造價每呎達約$23500元,真係創了區內新高價,好誇張,咁淡市蔡生一早都會知!
50. 拭目以待 2019-01-10 01:55:16
蔡生估官塘樓價創了新高,的確係應驗.
今年樓價果真先跌後穩,大家拭目以待,係唔係真?年底至揭曉.