地產博客
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蔡志忠
2018年2月21日

「寸土原來一寸金」

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  年初二車公廟為香港求得中籖,樓市評論員演繹參差,不少評論認為香港樓價被過度炒高。其中籤文提到「寸土原來一寸金」,很多人覺得香港寸土只值寸金,筆者反而認為古時尚且寸金尺土,如今土地當然更加價值不菲。

  對於樓市而言,中吉代表平穩向好,屬於好事。現今樓價這麼高,就別再得上籤了,否則樓價會再次飛升。大家期待的是一個健康穩定的樓市,房屋供應和需求平衡發展,樓價不要大升大跌,市民可以置業安居。

  供需如何達至平衡,說易行難,一般是從人口的增長速度來計算房屋應該蓋多少。政府對於公屋和私樓的興建比例,大致上分為6比4,假如私樓每年的目標是2萬個,那麼公屋就是3萬個,合共要興建5萬個才可滿足居住需求。可惜過去經歷樓市暴跌,當時政府為救市而停止賣地,引致今天香港全民尋地,仍然追趕乏力。

房屋供需數字 計法不一定準

  對於官方用數字來計算房屋供需,筆者認為不一定準確。先說需求,經濟好景時,老板賺錢多,市民收入也增加了,房子的需求就會變大。比如原本一家5口三代同堂尚可一起住,如今財富增加了就想買多一層樓,兒媳和孫子也可以搬出去住,房子的需求一下子就變大一倍。這情況在內地大城市甚為普遍,很多富裕的家庭都擁有好幾套房,父母經常要為未成年的子女作未雨綢繆。

  至於供應方面,除了一手物業,二手市場也是一個選擇,樓市辣招之一額外印花稅,將買家捆綁3年難以放盤,引致二手樓供應驟減。此外一些手持多個單位的業主或投資者,由於賣出之後再買回另一層時,需要繳交15%的雙倍印花稅,因此這些人寧願將單位丟空,也不想放盤賣樓,以免「賣咗買唔返」,以上種種因素,導致今天的二手市場出現供應斷層。

  新盤供應來不及,二手供應被禁止,每年正常的樓宇買賣應該達到12萬宗甚至以上,今天卻只有5到6萬宗左右(新樓約1.8宗+二手樓約4萬宗),顯然購買力沒有釋放出來。時代不一樣了,內地經濟突飛猛進,香港庫房儲備滿溢,兩地民間財富不斷累積,單是港人現金存款已比97年多了3倍。這巨大的樓市潛在購買力一旦爆發,將會是災難性的上升,所以,如果今年樓市如車公靈簽一樣平穩發展,對香港會是一件好事。

 
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1. Danny 2018-02-21 14:13:45
絕對是正確:
"至於供應方面,除了一手物業,二手市場也是一個選擇,樓市辣招之一額外印花稅,將買家捆綁3年難以放盤,引致二手樓供應驟減。此外一些手持多個單位的業主或投資者,由於賣出之後再買回另一層時,需要繳交15%的雙倍印花稅,因此這些人寧願將單位丟空,也不想放盤賣樓,以免「賣咗買唔返」,以上種種因素,導致今天的二手市場出現供應斷層。 "
2. Danny 2018-02-21 14:15:39
土地就是黃金!房屋就是財富!蔡生講得好!
3. 傻牛 2018-02-21 14:24:33
引刀兄,唔信我傻牛都信下神明,買返間沙一395啦⋯⋯

🐮
4. 同意蔡生 2018-02-21 16:06:37
我也有间空置單位在東涌。2008年買的,真是賣了買唔返,用來作為渡假屋好正!

有土斯有財,有財才有尊嚴。香港樓市不敗!
5. 天眞的儍牛 2018-02-21 16:13:20
引刀窮淡一個,沙一太貴,佢買唔起。塔門村屋佢可以諗諗。
6. 支持者 2018-02-21 18:52:55
蔡生文章往往講中要害,你唔好唔信佢,信其他淡友你死梗!
7. 基層市民 2018-02-21 20:02:24
這點我也支持!

[對於官方用數字來計算房屋供需,筆者認為不一定準確。先說需求,經濟好景時,老板賺錢多,市民收入也增加了,房子的需求就會變大。比如原本一家5口三代同堂尚可一起住,如今財富增加了就想買多一層樓,兒媳和孫子也可以搬出去住,房子的需求一下子就變大一倍。這情況在內地大城市甚為普遍,很多富裕的家庭都擁有好幾套房,父母經常要為未成年的子女作未雨綢繆。 ]
8. 偉雄 2018-02-21 21:23:25
現在D專家講到無野講,就求神問卜,悲哀!
9. 不肖 2018-02-22 01:29:46
專家一味唱好會累死人,應該好似官員提醒市民買樓的風險,現在入市隨時成為蟹貨!負資產遍地!
10. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-02-22 10:09:52

 

新年快樂!足大家今年事事順境!

講返今個新年,筆者見到好多親朋戚友,大家問了好多買樓、租樓意見之餘,亦都同筆者分享了很多匪夷所思的事件,其中一件,就是與抽居屋有關,聽完之後,筆者笑到收唔到聲,但如果我係事主,相信會係喊到收唔到聲。

是咁的!話說筆者身邊都有一班三十多歲的「不婚人士」,他們賺的錢不算多,亦不算太過少,但就是無首期買樓,所以抽居屋似乎成為他們上車的唯一出路。不過人人都知,單身人士配額長期不足,抽得到仲緊要過中六合彩。

就在新年期間,一班親戚就在討論新一批居屋好唔好,邊個盤前景最好,忽然間表姐講了一句:我個朋友之前抽到單身人士一號籌,但係都買唔到!大家自然覺得好奇,點解一號籌都買唔到呢?表姐就話:因為佢budget有限,剩係買到細單位,但係之前的家庭客已經買曬所有細單位,到單身時只有大單位可以買,所以咪買唔到囉!

對唔住啊!表姐個朋友!我知你咁慘我唔應該笑你!但我真係笑咗!因為係人都知,單身人士抽中居屋係一件有幾難的事,好似剛剛對上一次推售居屋,超過10萬個申請中,就有接近6萬個係單身人士身份申請,但分配予綠白兩表單身人士的可售單位,僅共100個,咁都抽到1號籌,你話係幾好彩呢。

好!笑完之後,講真,筆者都未抽過居屋,好多細節都未必夠一般參與者清楚,於是上網研究下到底係點運作啦,原來,新居屋的揀樓次序,是在家庭申請者選樓後,一人申請者才可以選購餘下的任何單位,而無論是家庭客或單身人士,都無規定他們選哪一類單位。

雖然,理論上,家庭客人數多,應該買大單位的機會大,到單身人士揀樓,都可以買到細單位,不過,新居屋與市價掛勾,就算打個七折,整體樓市上漲下,居屋售價都水漲船高,以最新一批居屋為例,啟德及長沙灣兩個屋苑呎價都接近一萬元,故此,部份家庭客負擔不起較大的單位,唯有退而求其次,購買細單位,情況同私樓市場一樣。結果輪到單身人士揀樓,細單位已經無貨,而單身人士更難支付大單位的價錢,才出現1號籌都買唔到樓的慘況。

=========


11. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-02-22 10:21:56

文:Purple弟弟

公屋富戶政策上年10月1日已經生效,筆者同家人一直都過住樸素節儉嘅生活,心諗同「富戶」理應扯不上任何關係,於是一直都無留意個政策實際內容係啲咩。

直至最近,屋企人同我講,原來我哋屋企竟然係富戶,如果今年4月審查過唔到,就要遷出現有公屋單位。

公屋富戶:224萬買唔到三人單位

咁我知道咗之後,即刻上網睇睇呢條例究竟係咩料子!原來三人家庭資產超224萬元就叫富戶,換轉喺其他地方,224萬元可以叫做好使好用,但呢度係香港!呢224萬都係我同屋企人工作多年嚟死慳死抵兼投資有少許回報嘅成果。如果我哋一家人被踢出公屋,用呢224萬最多都係買到一個150-200呎單位,點住三個人!

公屋富戶:綠表無著數

退一步,反正層公屋都要畀返人,抽綠表又如何?抽中雖然可以豁免壓力測試,但係個單位係清水樓,裝修費都一筆,仲交管理費!最大問題係香港樓價日日升,供私人樓都叫有得享受升幅回報,綠表居屋冇得出租,升值只是紙上富貴,唔關我事,咁我點解唔住返公屋。

公屋富戶:人工太低過唔到壓力測試

好啦我當呢224萬元畀做首期去私人市場,想買個400呎單位已經唔洗諗,因為實用面積350呎多少少已經叫價接近400萬,以我人工$15,000嚟計,連壓力測試都過唔到!剩低唯一解決方法就係父母除我名,自己出去租又好,搵朋友屈蛇又好,瞓街都好…總之就要自己死掂佢啦。

喺香港想向上流真係好難,當你儲到少少錢果陣,仲要畀人逼出去租屋燒曬你筆錢,你話心唔心嗡!如果唔係一下子中六合彩,都無乜機會可以住到一個居住面積合理少少嘅地方。

12. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-02-22 10:24:27

人工$13,000由劏房搬到去公屋 終於明白香港人無理想係好正常

文:Purple弟弟

筆者係啱出世無耐,就面臨家道中落危機,住嘅地方每況愈下,到我升上小學5年班果陣就已去到住劏房嘅局面。一張雙層床,上層係我同家姐,下層就雙親;煮飯就用gas爐,廁所我就唔會用共用果個,而會選擇去最近運動場嘅更衣室,因為實在乾淨得太多太多!

好多人都會驚曱甴,我都係!但自從住過劏房之後,對曱甴就無乜感覺,最差係試過夜晚起身想去廁所,貪方便一下跳落地下唔用梯,結果我感覺到我赤裸嘅腳板有一陣涼氣…為咗改善居住環境,申請公屋當然一早做咗,只係一年又一年,音訊全無!

結束3年劏房生活

而我老豆係房署嘅看更,眼見其他人條件同自己差唔多,申請時間仲遲,但都已經排到樓,於是都忍唔住趁啲高層落去食lunch果陣捉住佢地問清楚!雖然唔知關唔關事啦,但一個月後我地就收到通知,係天水圍嘅單位,如是者結束咗我3年嘅劏房生活!

住咗公屋之後,我唔洗再去更衣室沖涼,唔洗再去自修室同人搶位,我明白到住係幾咁重要!但現實總是殘酷嘅,樓價天咁高,我大學畢業第一份工先$13,000多少少,你唔好同我講咩理想,我想先有地方住!

如果根據馬斯洛的需求層次理論去睇嘅話,實現理想應該就係最高嘅第五層-自我實現需求,咁要去到第5層一定要先行完頭果4層,我又睇睇自己行到去邊?

第一層-生理需要?我唔愁衣食住行,都叫做過關;第二層安全需求又如何?無地方住要日曬雨淋喎,不過用呢個做例子實在太唔貼地,換一個例子,我買唔到樓逼住租,要比業主威脅甚至加租搞到你精神健康受壓,生活唔穩定,原來我只係去到第一層…

依家諗返先發現,無理想其實都好合理……

13. 風高浪急 2018-02-22 12:22:13

TO11樓:

你宜家上咗車梗係講風涼話,有冇諗過未上車者嘅感受?

好多人見目前咁嘅樓價,個個唔單止唔買樓,仲好憤怒!

14. 危機再現 2018-02-22 15:58:58
通常個個以為安全就會危機降臨,爆煲論冇人提就係到危險期.
生於憂患,死於安樂!宜家買樓保佑你!
15. 女超人 2018-02-22 17:49:24
13 樓,咁你見到「好多人」見到李嘉誠、湯博士d物業資產分分秒秒、日日夜夜咁升值係咪好暴怒呢? 呢d人大多是廢青葡萄狗,對社會絲亳沒有貢獻之餘,只係識眼紅一d自己永世不明白的經濟現象。樓市仲會再升多一段不短的日子,買定花生吧⋯⋯葡葡L
16. 儍牛 2018-02-22 20:04:42
To 14樓,
只有3%嘅人認為而家係買樓嘅好時機,依照你嘅邏輯,現在應該非常安全
🐮
17. 有排煩 2018-02-23 12:44:56


在香港,千祈唔好遊說實力不足的人買樓,此類型人士上車又騰騰震,落車又騰騰震,攞苦來呻, 而澳門啲旁邊鶴又經常喃喃自語嚇吓你......有排煩啊.上唔上車好呢?


首先要分享是貨幣的量,如果不計去年10月因為認購新股而衍生港元急增的因素,最新12月香港的M3(貨幣供應量)是新高,更加重要的是外幣M3裡面的美元亦創歷史新高,而且外幣M3按年增加8.3%,外幣存款按年增加5.9%,換言之香港仍然吸引大量資金湧入。


18. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-02-23 17:39:33
中原城市領先指數CCL» 
    23/2/2018 更新  
中原城市領先指數CCL
本週公佈本週公佈
171.59
171.59
上週比較 
1.77% 

上月比較 
2.36%
(*按建築面積計算)本週公佈上週比較上月比較
大型單位領先指數最新!171.57
3.23%
2.23%
中小型單位領先指數最新!171.59
1.50%
2.38%
港島178.62
1.46%
1.21%
九龍169.19
2.16%
3.33%
新界東182.04
0.91%
2.54%
新界西155.70
0.82%
1.43%

除了皇崗口岸24小時通關外,又將迎來多一個深圳灣口岸,加上未來的講豬奧大橋24HR通關及高鐵一地兩檢開通,香港已經完全勝任成為大灣區的首善之都,為港樓奔向火星再添動力已無法改變。

傻燦•土著•自醉•浪子 幾位傻淡是否應該問問大富豪,能正確預測到2016年細價樓爆煲跌落3月時CCL的低位127點,卻無法預測之後的升災為何會到達今天的171.59點,或是不夠兩年時間上升44.59點,又或+35.11%升幅,未夠兩年時間反彈己超過1/3,如2016年3月不買樓或是沽貨賣樓者,真系信者失救!


19. 實事求是 2018-02-23 18:26:22
樓價再升就亂了!

[新盤供應來不及,二手供應被禁止,每年正常的樓宇買賣應該達到12萬宗甚至以上,今天卻只有5到6萬宗左右(新樓約1.8宗+二手樓約4萬宗),顯然購買力沒有釋放出來。時代不一樣了,內地經濟突飛猛進,香港庫房儲備滿溢,兩地民間財富不斷累積,單是港人現金存款已比97年多了3倍。這巨大的樓市潛在購買力一旦爆發,將會是災難性的上升,所以,如果今年樓市如車公靈簽一樣平穩發展,對香港會是一件好事。 ]
20. 跌幾年 2018-02-24 12:18:52


唱跌香港幾年,毫無建樹,何苦搞到自己精神咁緊張呢???


香港住宅樓價升勢瘋狂,所有區域及各類別二手單位樓價齊創新高。代理行公布的八大樓價指數同時破頂,大型單位指數按周升逾3%最癲。全城業主隨即加價,天水圍嘉湖山莊呎價連創新高後,有該屋苑業主即時以意向呎價逾1.2萬元癲價放盤


22. 升災 2018-02-27 00:47:25
新盤供應來不及,二手供應被禁止,每年正常的樓宇買賣應該達到12萬宗甚至以上,今天卻只有5到6萬宗左右(新樓約1.8宗+二手樓約4萬宗),顯然購買力沒有釋放出來。時代不一樣了,內地經濟突飛猛進,香港庫房儲備滿溢,兩地民間財富不斷累積,單是港人現金存款已比97年多了3倍。這巨大的樓市潛在購買力一旦爆發,將會是災難性的上升,所以,如果今年樓市如車公靈簽一樣平穩發展,對香港會是一件好事。