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熟讀「3D辣招」才能 治標治本
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
財政司司長陳茂波日前在一個論壇上表示，如果現時港府對「3D辣招」進行任何減辣，樓市一定炒上 去，所以政府一點都不會考慮「減辣」，各位不要存任何幻想。陳茂波重提樓價給炒家炒高，證明在官員心目中，高樓價是由炒家炒起，這種觀念已經存在幾十年。
筆者經常呼籲港府檢討辣招，是因為一個實施多年的政策，既然沒有明顯效果，又引起坊間質疑，就應該拿出來檢討才對。樓市辣招表面上是要遏抑樓價，其實最大的作用是遏制交投量，說得白一點是封鎖二手樓市，陳茂波身為財政司司長，將減辣釋放二手成交，理解成刺激沙風，難免令人費解。
自從「3D辣招」推出後，市場上炒家絕跡，這是人所皆知的事情。今天香港樓價創出新高，證明不是炒家所為，而港府打壓樓市炒風的政策，已錯誤了很長時期，起碼將對象搞錯了幾十年。今天港府應該重新認清樓價高企的真正原因，才能對症下藥，治標也治本。
二手樓冰封 樓價創新高
筆者願意不厭其詳地在這裏，和大家再次分析何謂「3D辣招」：
1. 額外印花稅（SSD）：三年內轉手徵收樓價10%至20%，目前已絕少人在3年內將單位轉售，假如轉手即須加價3成才能平手。不利因素是市場沒有人再放盤，如放價錢都要加3成或以上，因此引致樓價短期急升。
2. 買家印花稅（BSD）：所有公司買家及境外人士（包括未住滿7年的香港居民）買樓一律要支付樓價15%的買家印花稅，另外外地客須再支付物業印花稅15%，合共為樓價的30%。措施引致海內外人士只能選擇新樓巿場，二手業主唯有望門興嘆，近年來外地客已經絕跡二手樓巿場。
3. 雙倍印花稅（DSD）：購買第二層樓的本港居民，一律徵收15%的雙倍印花稅。此舉令買家惟有以家庭成員（直屬關係者）名義買樓，提早釋放及增加了需求，但並沒有增加供應，措施將買第二層樓的投資者也趕出市場。
「3D辣招」實施多年，政策誤中副車，二手樓被成功冰封，樓價卻屢創新高。很明顯，樓市沒有炒家價格更高，試問用家開價高還是炒家開價高？懂樓市的人自會明白。假如讓二手市場恢復正常，一手樓就不能做獨市生意；假如適當地減少或放寬印花稅，買家的成本降低，賣樓時價格自然有條件低一些。還有……，篇幅所限，下回分解。
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1. 對牛彈琴 2018-01-17 12:56:23
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2. iPhone 炒家 2018-01-17 13:46:00
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每年新iphone上市，供不應求的情況下，不打擊炒風，一定會炒上天，供應增加炒家撤退，價格回落，今年X 上市，價格偏高，需求銳減，炒家失手，炒貨價格也不會高。樓市一個道理，供應暫時未見充足，所以一定不能放開3D，否則炒家一定會出重手，把樓市炒到太空，然之後，大崩盤，累及香港經濟，好可能一蹶不振。好多專家話3D另樓市上升1-2倍，如果沒有3D可能似深圳炒高5-01倍，現在已經大崩盤，累及全球經濟
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3. 支持者 2018-01-17 16:10:31
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蔡老闆言之有理,樓價高是供應少引致, 冇二手樓個個唯有買一手,政府仲唔減辣係錯誤!
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4. 見得到 2018-01-17 16:22:55
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TO:2樓:
你搞錯咗,放SSD或DSD是增加供應,即時多咗5萬個盤供應,減買樓印花稅也是減成本,樓價就升得冇咁多!
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5. Danny 2018-01-17 16:35:30
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我同意蔡生呢個講法:
「3D辣招」實施多年，政策誤中副車，二手樓被成功冰封，樓價卻屢創新高。很明顯，樓市沒有炒家價格更高，試問用家開價高還是炒家開價高？懂樓市的人自會明白。假如讓二手市場恢復正常，一手樓就不能做獨市生意；假如適當地減少或放寬印花稅，買家的成本降低，賣樓時價格自然有條件低一些。
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6. 3D辣招應該懂 2018-01-17 20:25:00
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1. 額外印花稅（SSD）：三年內轉手徵收樓價10%至20%，目前已絕少人在3年內將單位轉售，假如轉手即須加價3成才能平手。不利因素是市場沒有人再放盤，如放價錢都要加3成或以上，因此引致樓價短期急升。
2. 買家印花稅（BSD）：所有公司買家及境外人士（包括未住滿7年的香港居民）買樓一律要支付樓價15%的買家印花稅，另外外地客須再支付物業印花稅15%，合共為樓價的30%。措施引致海內外人士只能選擇新樓巿場，二手業主唯有望門興嘆，近年來外地客已經絕跡二手樓巿場。
3. 雙倍印花稅（DSD）：購買第二層樓的本港居民，一律徵收15%的雙倍印花稅。此舉令買家惟有以家庭成員（直屬關係者）名義買樓，提早釋放及增加了需求，但並沒有增加供應，措施將買第二層樓的投資者也趕出市場。
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7. 唔到你 2018-01-17 22:09:36
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現在叫人買樓是沒有意思的好心,現在叫政府減辣招施政更加沒有必要的好心,多人買貴樓樓價先會跌,此是香港常識,唔到你唔信.
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9. 險境 2018-01-18 01:59:43
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我就話樓市話爆就爆,在市場過於冗奮時突然爆,利息一加,仗一開打,冇人逃避得到!
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10. 險境 2018-01-18 02:06:10
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所謂生於憂患,死於安樂!就係宜家境況,現在是樓市爆煲暴風雨前夕!陳芧波唔係完全冇道理,各位不可不防!
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11. 貪婪之 2018-01-18 12:14:41
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樓市上升時不適宜叫風險,風險是在無型中形成,2018年是樓股興旺年,追高者如果識走貨完全可以套利的,貪婪之人才會有風險...
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12. 廢柴 2018-01-18 15:19:10
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係司長任職發展局時，聲稱為降低樓價不惜壓低地價，而假又唔見發展商平價賣樓？大家珍貴嘅土地資源就咁白白被賤賣。 而為咗谷大落成量不惜推出大量限量地，興建割房單位，為日後爆煲埋地雷，又令市民居住質素一日不如一日。 而假做咗司長，自然可以大講風凉話。 |
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13. 危機再現 2018-01-18 18:31:04
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爆煲唔係冇可能,別以為講笑,有升就有跌,升了咁多差不多了,沒有只升不跌的樓市!
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14. 冇戲做 2018-01-18 21:07:21
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樓市不會咁易跌, 迫多啲人買多啲貴價樓先啦, 咁易跌就冇戲做啦!!!
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15. 真真薯片 2018-01-18 21:26:46
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其實DSD改做15%之後已經唔再係“雙倍”, 點解個名仲係叫做“DSD” (雙倍印花稅)??
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16. 井 2018-01-18 22:38:36
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過去幾年來，中國城市樓價快速上漲，尤其在重點城市的樓價升幅驚人，以致家庭部門債務率也快速攀升。《人民日報》海外版引述專家指，房貸已成為中國家庭債務的大頭，中國的家庭債務率已接近美國水平，需要高度警惕風險。報導引述中國人民大學經濟學院副院長陳彥斌指，在上一輪樓房上漲時出現的大量投機性行為，加上年輕家庭因提前購房不得不增加借貸規模的做法，導致中國家庭部門債務規模迅猛擴張。他指，目前中國家庭部門債務率為46.8%，與發達國家相比仍處於相對低的水平，家庭債務風險仍然可控，但看到近年中國家庭債務攀升速度明顯加快，近4年間已提高了15.8個百分點，又指目前所採用以衝量家庭債務的測算方式，有可能低估了家庭債務問題的嚴重性，認為中國家庭部門的債務分布明顯失衡，個別家庭的債務風險已經處於較為危險的水平。事實上，家庭債務急速上升是全球性的問題，國際貨幣基金組織去年發表的《全球金融穩定報告》中提到，自2008年金融危機以來，發達經濟體與新興市場的家庭債務不斷提高。至2016年八年間，新興經濟體家庭債務占GDP比重的中位數從15%上升至21%；在發達經濟體則從52%上升至63%。報告指，家庭債務的提高，短期內有助提高消費和提升房產等，均有利於經濟增長，但3至5年後則會對經濟增長產生負面影響。
爆勁d
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17. Jannie 2018-01-18 23:28:05
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哈哈哈😄政府这是在和市民抢钱呀！真要做事就先解决民生问题，而不是一味的打压楼市。
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18. 不肖 2018-01-19 01:35:23
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真係搞笑,啲人都唔知死,97年金融風暴大跌市,好多人冇經歷過,是否想經歷多一次?
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19. 井 2018-01-19 11:25:33
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【本報訊】近期借貸接連到期、頻頻高息「撲水」的海航集團，罕有承認有資金困難，集團主席陳峰在海口接受路透社訪問時承認，「流動性問題的存在」，是因海航進行了大量併購，加上美息上升及中國去槓桿政策，對海航獲取新融資「構成了衝擊」，但他相信集團能克服困難，惟「需要時間」消化收購及整合業務。
外界多次傳出海航資金斷鏈，集團均駁斥市場對其流動性的憂慮，並稱會調整收購步伐，又計劃將瑞士航空配餐公司Gategroup上市。
不過，集團前年起在港購入的四幅啟德地皮，其中兩幅地皮過渡貸款陸續到期，海航未見安排新的長期再融資代替，只與銀行協商短暫延期，而收購惠理（806）的計劃又終止，種種現象均未能釋除外界對其融資隱憂。
陳峰在訪問中，除罕有承認流動性問題，亦歸究外部環境挑戰，包括中國經濟從快速增長轉向溫和增長，對海航獲取新融資構成衝擊，美息上升及中國去槓桿，亦導致不少內地企業去年底遭遇流動性短缺。至於關於海航與中共高官家庭關聯的「無端中傷謠言」，他謂對集團帶來影響，但問題正在慢慢解決。
傳負債高達7,800億
他亦大派定心丸，謂今年將繼續獲得銀行及其他金融機構支持，能克服資金困難健康穩定發展。但由於挑戰嚴峻，期望海航集團一下子「完全掌控形勢是不切實際的」，集團需要時間並正「一步一步來」解決問題。
另《華爾街日報》引述文件報道，海航目前負債高達1,000億美元（約7,800億港元），集團正向員工推銷年率化回報率達9.5厘的理財產品，冀加強流動資金及償付債務。
集團正向員工推銷年率化回報率達9.5厘的理財產品
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20. 見得到 2018-01-19 20:04:32
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有道理:
"自從「3D辣招」推出後，市場上炒家絕跡，這是人所皆知的事情。今天香港樓價創出新高，證明不是炒家所為，而港府打壓樓市炒風的政策，已錯誤了很長時期，起碼將對象搞錯了幾十年。今天港府應該重新認清樓價高企的真正原因，才能對症下藥，治標也治本。 "
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21. 貪婪心 2018-01-19 21:15:57
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樓價高企的真正原因，!!! 是香港人要贏的心態, 見到人買樓有錢賺, 貪婪的心態就想跟風, 現在賣樓者是贏錢離場, 買樓者是隨大市風浪浮沉, 政府官員都是來自凡間, 不是天人可以主導大市浮沉...
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23. 雨黃花 2018-01-21 11:21:52
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買賣所有香港資產都應該在兩年前人們思慮困惑時提出建議主張, 現在香港樓股齊創新高先叫人買, 話自己幾叻幾叻都冇用, 人們的大腦電波還留底你的論述磁帶, 現在叫人買樓買股都是雨後黃花睇幾日???
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24. 正確 2018-01-21 16:37:23
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釋放二手樓,加上放大地積比率,就搞掂供應量!
「3D辣招」實施多年，政策誤中副車，二手樓被成功冰封，樓價卻屢創新高。很明顯，樓市沒有炒家價格更高，試問用家開價高還是炒家開價高？懂樓市的人自會明白。假如讓二手市場恢復正常，一手樓就不能做獨市生意；假如適當地減少或放寬印花稅，買家的成本降低，賣樓時價格自然有條件低一些。
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25. 昧信眾 2018-01-21 21:36:30
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今年樓股齊升,好多人都馬後炮,忘記自己往年的偉論,還好意思濤濤不絕,想不到香港仍然有這樣多的愚昧信眾.
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26. 無法阻 2018-01-22 12:48:22
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目前情況,大市無法阻止資金進入市場,臺階式上升浪,迫使香港樓市進入一個長命上升周期,搶奪大部份論說者的智慧...
(星島日報報道)政府進一步加辣逾1年，增加投資者入市成本，但市場逐漸消化辣稅的「藥力」，加上樓價持續處於高位，令每宗涉及住宅從價印花稅（DSD）的款項，於去年尾亦呈上升趨勢，由去年10月每宗約66萬元稅款，升至12月逾120萬元，升幅逾八成；業內人士估計，隨着豪宅價量齊升，有關稅款亦會將持續向上。
政府去年加辣打擊投資者入市，本港住宅成交市場即受到影響，涉及住宅的DSD成交即時急跌，同時帶動每宗成交涉及的稅款急升。
據稅務局資料顯示，去年12月涉及住宅的DSD「大豐收」，合共累收11.217億元稅款，為過去1年的高位，扣除成交宗數後，每宗成交涉及的稅款高達120萬元，較11月的107萬多元、按月上升逾12%，同時亦較去年10月低位的約66萬元稅款，兩個月上升逾8成。
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27. 何意思 2018-01-23 12:37:05
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贏者競逐的世界,唱跌者似乎沒有任何意思!!!
投資者積極入市。市場消息透露，舖王鄧成波家族以約2.5億港元購入旺角太子道西90至94號地下F舖連1至5樓及部分天台位，面積共約22,600方呎，該舖位現由老人院、找換店及藥房等租戶承租，月租合共約60萬元
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去，所以政府一點都不會考慮「減辣」，各位不要存任何幻想。陳茂波重提樓價給炒家炒高，證明在官員心目中，高樓價是由炒家炒起，這種觀念已經存在幾十年。