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人生最怕「落錯車」
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
有人說，人生最怕「上不了車」，我認為人生最怕「落錯車」。上不了車的人起碼知道，不能上車就安於現狀，沒有希望就沒有失望；但上了車未到達終點，卻又在中途落了車的人，往往不知道自己的錯，就像賣了樓拒絕再上車，就是一種悲哀。
置業是人生大事，千萬別落錯車。根據一項香港居民置業意向調查顯示，過去10年有61萬名市民曾賣出 物業，當中有36萬人沒有重新買回，儘管有16萬人原本擁有多個物業，但仍然有多達20萬人至今沒有重新上車。而這班沒有再上車者，基於面子和條件問題，不想或不能租住公屋，絕大多數人只好選擇租私樓。
20萬人賣樓的原因眾多，有些是急需賣樓變現周轉，有些是年齡大了要留錢退休傍身，也有些是為了子女供書教學或出國留學等，這些都是生活上的需要，情非得已需要賣樓。然而，在這班賣樓者之中，估計有超過10萬人，所持的另一個重要理由是什麼？是看淡後市，他們希望在高位變現，等樓價下跌後再重新入市，俗稱「高沽低買」。
高沽低買 樓市罕見
高沽低買在股市經常見到，但在樓市卻罕有發生，能做得到的人少之又少，各位讀者最好不要亂學。印象中似乎只有97年高位沽樓，幾年後買回的人才得到好處，其他時間賣樓而沒有立即重新入市者，其實是做了一個非常危險的動作。他們並非沒能力買樓，忽然變成無殼蝸牛，是在拿人生作賭注。
為甚麼很難做到高沽低買？這是因為成本的關係，股票升1成沽出可以賺很多，樓價升1成賣出卻是要虧本。比如說，賣掉一個1千萬的房子，再於9百萬時買回，表面上賺了1百萬，實際上是輸錢，因為物業印花稅+佣金+律師費+裝修費等，合共大約最少需要100萬，還没有計算搬遷費以及浪費的時間等，一買一賣談何容易！
散戶常說股市很難玩，樓市又不易投資，皆因物業印花稅愈加愈多，買樓的成本愈來愈大。香港政府才是真正的大贏家，當局一邊打壓買樓人士（包括投資者及海外人士），一邊徵收極重的印花稅，高樓價也是當局的辣招稅引起，買樓人士對庫房有很大貢獻，既然樓價的一成只夠支付各項行政成本，那麼賣樓等跌買回，樓價須跌2成或以上才有好處，難怪這麼多人慨嘆：「賣咗買唔返」！
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1. 另一市民 2017-12-13 12:43:51
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2. Danny 2017-12-13 12:44:39
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同意蔡生文章!做不到高沽低買,在樓市更加難!長線收租就可以,短期免問,不夠支付政府稅等等! [為甚麼很難做到高沽低買？這是因為成本的關係，股票升1成沽出可以賺很多，樓價升1成賣出卻是要虧本。比如說，賣掉一個1千萬的房子，再於9百萬時買回，表面上賺了1百萬，實際上是輸錢，因為物業印花稅+佣金+律師費+裝修費等，合共大約最少需要100萬，還没有計算搬遷費以及浪費的時間等，一買一賣談何容易！]
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3. 其有大 2017-12-13 12:54:48
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有多達20萬人至今沒有重新上車。而這班沒有再上車者，基於面子和條件問題，不想或不能租住公屋，絕大多數人只好選擇租私樓。
最近又有賣樓後租樓住及有定期存款的人士出來買低水位的平價樓了......因為其有大量現金.
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4. 支持者 2017-12-13 12:58:35
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5. 合其意 2017-12-13 13:10:03
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在股票投資市場, 龍頭股經常帶領大市上升, 有一部份股民喜歡追逐落後高息股作為行動指引, 頗為見效, 買賣樓宇亦類似, 地產代理經常介紹一部份低水樓盤給投資者, 投資者如果採用先購入後等候大市上升後才沽售是沒有問題的, 輸出的人都是先沽後買的一類別……大市並不配合其意願.
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6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-12-13 13:54:48
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7. 東方竹 2017-12-13 14:43:16
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印鈔票嘅年代,磚頭只是保值,有一層自住物業是必需嘅,蔡生長期苦口婆心叫我們留住一層樓,各位讀者收益良多,好友們應該多謝佢.
大家睇文章求甚麼呢?就係求讀到一個好像蔡生肯講真話,肯教導他人嘅評論文章.
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好文章, 能説實話的人不多, 蔡生, 汪生的確值得敬重 !
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9. 浪子心聲 2017-12-13 15:55:12
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當全世界啲人話「唔可以賣樓」就係賣樓的時候，尤如2003年全世界話「唔可以買樓」就係買樓的時候，蔡生這編文就話畀大家知現時係「唔可以賣樓的時候」，如果你有智慧就應明白宜家究竟是什麼的時候?
兩三年後大家就應知道什麼是智慧！！
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10. 過路人 2017-12-13 16:24:52
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@浪子心聲 但我宜家確係聽到多數人叫「唔可以買樓」多....
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11. 浪子心聲 2017-12-13 16:40:44
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路過人，你聽到咁多人叫你「唔可以買樓」，你仲唔去買樓，你還等什麼啊?
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12. 孟波 2017-12-13 16:54:44
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13. 東方竹 2017-12-13 16:55:37
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我認為蔡生呢篇文章是叫人唔好賣咗樓沽空,幾時都應手持物業,當然係有能力者,如果賣咗樓去租樓,等樓價跌是好危險嘅!
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14. 阿拉丁 2017-12-13 16:55:50
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浪子兄年年睇淡就年年升，可謂從來都沒有睇啱過，只要浪子兄繼續睇淡，樓市仍然好安全。
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15. 孟波 2017-12-13 17:04:20
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同全世界一致講法反其道而行的做法，不敢說是對或錯但機會只會出現在底和頂兩次，那麼中間時又如何?智慧只會在市况極端時才出現?由最低上到最高那段時期，D智者去左邊?
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16. 見得到 2017-12-13 17:21:45
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17. 浪子心聲 2017-12-13 17:46:54
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孟波兄，
我無咁叻03年買樓，但01年買當時都好多人唔想買樓，我覺得是差不多可以買，我真無能力預測到沙士會在03年出現，到今天我依然認為我當時的決定是啱的，因為在股市賺到第一桶金，更重要我當時對香港長遠發展有信心。
我還記得在1994至1998年，家人日日要我買樓，同事更在97年紛紛入市，我就依然固我做相反動作，一於不買。現今香港社會充滿「買樓必賺、樓價只升不跌」的思想病態，應該是可行反向思維的時候，最重要的係要計清楚你輸得起才好做，人各有志，97年我唔買樓，人家笑我，到01年買樓人家又笑我，今天人人在笑我，我更覺有信心！！
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18. 浪子心聲 2017-12-13 17:56:01
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孟波兄，我認為香港樓市現在一定唔系中間期，你還感覺唔到現時是樓市在價格和心態都在高位嗎 ?
反而現今香港在一個非常特別的時期，樓市在心態上是高位，股市的心態還不算高，中央及香港政府都想樓價有調整去穩定民生，同時希望大力發展證券市場，未來會出現什麼情景，就要用你的智慧去分別喇！！
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19. 孟波 2017-12-13 18:01:27
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浪子兄多謝你咁詳盡的回覆，的確買定唔買；賣或唔賣都係個人决定，唔使別人認同。
呢度好得意，我試過問人買左邊度物業畀人寸我想起佢底，講下朋友經歷又畀人窒話冇新意冇單開，似乎非友即敵好重。 |
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20. 馬榮 2017-12-13 19:08:36
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22. 楼上还信高官 2017-12-13 20:28:02
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半年前預警樓市泡沫 陳家強近3,400萬購中半山珀苑
沒有過渡至新政府，剛卸下財經事務及庫務局局長官職的陳家強，半年前還提醒市民要關注樓市風險，半年後「口裡說不，身體卻很誠實」，剛以近3,400萬元購入中半山豪宅珀苑一個豪宅單位，他直言買樓因為「屋企有需要，唔關睇唔睇好樓市事」。 提醒市民關注樓市泡沫會否像97年爆破之際，按土地註冊處資料顯示，堅尼地道珀苑中低層B室，實用面積1,404方呎，建築面積1,732方呎，上月中以3,393萬元成交，登記該單位買家正是陳家強(CHAN KA KEUNG CEAJER)，與前財經事務及庫務局局長陳家強中英文名相同。加入政府工作十年的陳家強，未有過渡新政府，現時出任香港科技大學工商管理學院院長資深顧問、金融學系兼任教授，他今年中曾就樓市提供預警，提醒市民要關注樓市風險，因樓價遠超市民購買能力，利率及供應上升等因素均會影響樓價走勢，他不希望重現97年樓市泡沫爆破情況。他上月購入的珀苑，物業鄰近灣仔鬧市及金鐘區，步行2分鐘到灣仔合和中心，算是鬧市中豪宅。物業樓齡36年，勝在實用率逾八成，設大露台，景觀以灣仔樓景為主，高層有少許海景。原業望主2003年沙士期750萬元買入，14年升價2,643萬元，升幅3.5倍。
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23. 見得到 2017-12-13 23:55:33
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陳家強最了解資金走向,佢入市你明嘅! 北角都5-6萬元一呎,點算呢? 賣咗之後冇買返是後悔莫及!
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24. 回浪子心聲 2017-12-14 08:00:05
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香港股市重有得升，下一波樓價升浪將來自套股換樓，及一大批基建的落成效應。所以你這個大淡友重會被人恥笑多最少幾年。香港樓市這一波的升浪時間之長，遠遠超過淡友們的預期。最大原因就是排山倒海的辣招打壓了升幅，所以樓市只好延長上升期來補償。沽咗樓的淡友們被挾淡倉挾到生不如死。何苦！
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26. 孟波 2017-12-14 11:43:14
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出過聲一排留意到出言窒我的原來都屬這地盆淡友陣營，那我便被打成盲好友或地代。
其實主觀願望和看後市我係睇樓市會開始下行的，我在等機會入多一間後收工。 |
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27. 各有所 2017-12-14 11:58:08
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賣樓/買樓, 各有所需要, 何需要勞氣, 最重要是管理好自己的事......
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28. 我要說： 2017-12-14 12:14:52
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小波啊！士别三日#要另眼相看#反其道而行你都懂!這是老祖宗留下密碼之一#但是不能亂用#錯了方向就回不到家!你說呢？我想說的是加上置於死地而後生一起用可成!#這個亦是密碼之二
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29. 孟波 2017-12-14 13:04:14
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30. 我要說： 2017-12-14 14:20:52
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我們老祖宗留下的東西當然是留在地球啦！不对我又忘了你是天上人间來的仙人!你說呢?我要說的是再能見到你真開心#這是個想象空間#多美#清静無雜音!
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31. 同意 2017-12-14 14:41:31
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同意27各有所，自由市場商品買賣平常不過，事後孔明擦鞋仔都識講啦
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32. 我要說： 2017-12-14 14:52:52
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《笨小子》啊！放了一天假＃有正事不幹在跟誰聊天？老錢有啥事？你來說說《老陳》這個盤如何？樓上不是有人講過了！你說呢？這個是老房子＃36年＃1404呎＃估計還有二十五年租金可收＃80000×12×25=24,000,000元＃之後賣给市建局去重建按現在估算收購呎價35000×1404=49,140,000元＃怎麼樣？好盤不愧是《老陳前司長》你說呢？我要說的是你跟那《小仙女》有完没完呢？
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33. 孟波 2017-12-14 15:10:04
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老火星啊！地球祖宗留下的格言《物極必反》四字已經道盡一切，可是這個(極)卻頗具爭議，我的(極)不是他的(極)，隨著時間推移今天的(極)變了他朝的起點，反正地球和火星都是圓的，你說呢?
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34. 我要說： 2017-12-14 17:12:22
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孟波啊！你說的是格言才叫《物極必反》如果是我說的密碼該叫《物極必死》你說呢？我要說的是這個《極》還有争議就是不对＃無極＃太極如何＃當然地球跟火星不會碰上的＃如能它們碰撞到！你說呢？
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35. 對不對 2017-12-14 18:14:49
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現在爭論買樓/賣樓事項, 根本是多餘的, 現在買樓者必須做好所有投資風險管理, 現在賣樓者完全是收割的心態賺取投資回報利潤, 有什麼對不對呢???
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36. 孟波 2017-12-14 23:44:41
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老火星啊！你說到太極正是陰中有陽；陽中有陰。陰陽不斷交替變化。好中藏淡；淡中有好豈非樓市玩家寫照,買賣之間只是順勢而行。你說呢?
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37. 我要說： 2017-12-15 10:19:27
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小波啊！不对該叫孟波大兄弟才成#現在連陰陽互動都懂#看來隨意偷師派要換掌门了?你說呢?我想說的是只有股市才會有玩家/炒家#而樓市是比真材實料/沒花也無假#陰陽互变#用不上!
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41. 另一市民 2017-12-15 12:44:42
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我好同意蔡老闆講法,要樓價跌,政府減辣稅,印花稅咁貴增加很大成本,一轉手樓價當然更加貴! [散戶常說股市很難玩，樓市又不易投資，皆因物業印花稅愈加愈多，買樓的成本愈來愈大。香港政府才是真正的大贏家，當局一邊打壓買樓人士（包括投資者及海外人士），一邊徵收極重的印花稅，高樓價也是當局的辣招稅引起，買樓人士對庫房有很大貢獻，既然樓價的一成只夠支付各項行政成本，那麼賣樓等跌買回，樓價須跌2成或以上才有好處，難怪這麼多人慨嘆：「賣咗買唔返」！]
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42. 遊樂場 2017-12-15 13:18:42
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樓市, 一直是玩家市場的遊樂場, 過去, 沒有各項辣招前, 好多人士/各形各色代理都以確認人角色入貨, 此類人士以低價與原業主落訂金完成臨時買賣合約, 簽署長成交期, 無本生利, 以高價找尋另一個真正的買家, 此類玩家, 個個得手, 現在, 有咗各項辣招後, 形成咗只有大量現金的實力投資者在此現今環境中玩遊樂遊戲, 以低水價入貨, 等待到高水位盈利收穫......
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43. 好友淡友 2017-12-15 13:46:31
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其實淡友和好友都沒有錯，只是大家用的時間果把尺不一樣 好友無錯 原因： 如果不理會中間的升跌調整，樓市長遠怎樣都會上升。這只是人口上升而引發的土地需求的必然後果。
淡友無錯 原因：進入加息週期，美國稅減帶來的資金不穩，香港游資過二三年的數目與今年將會不同，有減少的風險。當游資離開香港，銀行必然啟動加息不止一次。當連續幾次加息後，樓市肯定會調整。而且三年後現在的一手樓借足「呼吸」plan 9成沒實力的新手業主要轉按，但發現要補一大筆錢才可轉否則要捱貴息（P 甚至P+)時，他們的防守力會很低，只需有幾個跳樓貨先例，就有機會引發骨牌效應。因此二三年後的樓市會在高位調整。
我很喜歡看大家的觀點。因為公開發表的專家博士各自都有各自的身份而唔敢講太真心話。即使想轉軚也不敢，但網上的comment 則比較能反映大家的真正想法。 |
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44. 浪子心聲 2017-12-15 14:18:45
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我好客觀再思考過這個落錯車的名題，香港在這歷史樓價高峰期及明顯將會有房屋政策的範式改變的時刻，我個人認為：
人生最怕「上錯車」
就真，尤其是以高按上納米樓的年輕人，三年後他們就知什麼是「上錯車」，什麼是樓奴！！
年輕人，現今網絡世界人人都可發表不同言論，大家必須運用個人智慧分析內容，我個人的體現是
「天下假聞幻似真」！！
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45. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-12-15 16:30:52
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似乎不是五大中標財團發神經，(不怕加息更不怕縮表)，就是浪子腦退化症急劇惡化中，租樓被強姦已變麻木甚至認為是享受。
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46. 見得到 2017-12-15 17:11:12
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作者蔡生是比較中肯,實而不華,沒有語不驚人字句,不過他好實在好準,現時市面上那些所謂作者都是亂估又沒有責任,讀者真係要好小心,否則落錯車鑄成大錯,沒有人可憐你!
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47. 陈家强 2017-12-15 17:52:41
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48. 遲上車 2017-12-15 20:12:22
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49. 好輕易 2017-12-15 20:41:44
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數月前已講咗: 中原城市領先指數上升到162至165點將會是好輕易的事......
| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2017/12/15公佈，反映2017/12/04至2017/12/10(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 |
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50. TO:14樓 2017-12-17 03:57:31
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樓上:我話陳家強唔係上錯車,首置名額買樓自住,自己計得掂數,幾時都正確. 最怕就係果班落錯車人士,佢地拒絕買返樓,眼金金見樓價一路上升,心情惡劣可以理解.
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53. 正確 2017-12-18 19:23:56
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十分同意蔡SIR所講,樓市難做到高沽後低買返!
"高沽低買在股市經常見到，但在樓市卻罕有發生，能做得到的人少之又少，各位讀者最好不要亂學。印象中似乎只有97年高位沽樓，幾年後買回的人才得到好處，其他時間賣樓而沒有立即重新入市者，其實是做了一個非常危險的動作。他們並非沒能力買樓，忽然變成無殼蝸牛，是在拿人生作賭注。"
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54. 落錯車 2017-12-19 16:26:43
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55. 風險 2017-12-19 19:53:20
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宜家落車起碼冇風險,樓市即將爆煲,咁高位大家應小心!
計我話變現袋袋平安至係你嘅錢!
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56. 現在買 2017-12-20 11:09:03
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物業，當中有36萬人沒有重新買回，儘管有16萬人原本擁有多個物業，但仍然有多達20萬人至今沒有重新上車。而這班沒有再上車者，基於面子和條件問題，不想或不能租住公屋，絕大多數人只好選擇租私樓。
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