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投資者何去何從？
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
港府屢推辣招打壓樓市，目的是要阻止海內外人士和本地市民買樓。如今香港樓市已一潭死水，政策立竿見影，成效彰顯。外界都認為，政府是用政策來買時間穩住樓市，等待供應增加，就會撤招或減辣，地產界人士應該勒緊褲頭，共渡時艱。準確來說，政府是要地產中人以大局為重，犧牲小我。
應檢討辣招 制定退市機制
沒問題，為了港府的管治和民望，為了樓市別出現泡沫危機，地產界付出多一些又如何？可是當局必須告訴業界，他們要堅守到何年何月？他們的苦日子還有多久？自從2010年政府推出額外印花稅（SSD）開始，至今已共出了19招，最辣的三項印花稅，即SSD、BSD和DSD已經出齊了，這些幾乎是世上最辣的絕招，不經不覺已實施近4年，作為負責任的政府，應該是時候作出檢討，或者需要預備退出的時間表，就像美國聯邦儲備局一樣，制定逐步退市機制。
辣招不單對地產界有影響，連普羅大眾也無所適從。那些努力工作的市民，幾年來儲蓄增多，想作一些投資，在樓市辣招下不敢入市，投資股票或債券又高風險，把錢放在銀行利息又極低，純粹收息肯定跑輸通脹。難道當局有意打破市民努力儲蓄買樓的好習慣？鼓勵他們多多吃喝玩樂，盡情享受人生？否則這群努力的市民資金沒出路，投資應當何去何從？
近年來興起投資海外熱潮，不少本港資金流向英美和日本，此消彼長，香港樓市受壓，英美、日本等地樓價卻錄得明顯升幅。估計去年至今，上述地區樓價大約上升了1成至1成半左右。有朋友問現在是否還投資海外，本人對外地樓市和涉及稅項不太了解，不敢給予肯定回答。不過對於較為了解的香港和內地樓市，有一些經歷和體會，願意和大家分享。
大陸二三線城市和新界二手樓價 跌無可跌
去年初，本人通過石獅同鄉會，在家鄉石獅市認購了一層樓，這棟樓宇是同鄉會興建的，據說是市政府免地價相贈。一個130平方米的房子，房價大約50萬人民幣，每平方米約4千人民幣，同鄉會沒有弁利，我們所付的只是建築成本費用而已，而樓契也只是小產權，即是沒有個人業權，將來放賣要比市價便宜。本人要說的其實是，像內地二三線城市的樓價，如果每平方米在5千左右的建築成本價，應該是不會輸。
同樣道理，香港樓宇的建築成本是每平方呎4千元左右，也就是說，4至5千元左右呎價的房屋應該跌無可跌，那麼新界區現在還有眾多二手屋苑，售價只是建築成本價，便很值得購買，樓價將來能升多少不敢保證，起碼防守力一定十分強。假如閣下還想投資物業，本人認為，內地二三線城市和香港新界二手屋苑，以建築成本價購買，會是較佳選擇，投資者何須捨近圖遠，到處尋覓？
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1. 希伯來 2014-04-23 12:18:26
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我認為錢還是放係銀行比較穩陣,買樓等加息時再講,反正加息一定會來臨,何需急於作投資?
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2. 果子 2014-04-23 12:19:36
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聰明的投資者開始拋售中國房地產 http://cn.wsj.com/big5/20140423/bch083303.asp?source=whatnews ![[img]http://cn.wsj.com/photo/AM-BD133_CPROP_G_20140422112418.jpg[/img]](http://cn.wsj.com/photo/AM-BD133_CPROP_G_20140422112418.jpg) 2014年4月初，李嘉誠次子李澤楷以9.28億美元價格出售了位於北京三里屯的一處綜合物業。 ![[img]http://cn.wsj.com/photo/MI-CC508_CPROPj_DV_20140422170136.jpg[/img]](http://cn.wsj.com/photo/MI-CC508_CPROPj_DV_20140422170136.jpg) 2008年，李嘉誠旗下的和記黃埔出售了上海世紀商貿廣場。 ![[img]http://cn.wsj.com/photo/MI-CC515_CPROPj_G_20140422170241.jpg[/img]](http://cn.wsj.com/photo/MI-CC515_CPROPj_G_20140422170241.jpg) 2013年10月份，李嘉誠以11.6億美元的價格出售了上海陸家嘴31層樓的東方匯經中心。 多年來，精明的投資者一直把房地產市場作為分享中國經濟盛宴的一張最穩妥的入場券。 現在，一些最知名的投資者已經開始從房地產市場撤資，至少目前如此。 ![[img]http://cn.wsj.com/photo/AM-BD136_CPROP_NS_20140422112708.jpg[/img]](http://cn.wsj.com/photo/AM-BD136_CPROP_NS_20140422112708.jpg) 去年9月份以來，被視為亞洲首富的香港大亨李嘉誠賣出了位於上海和廣州的寫字樓和商場項目。他的次子李澤楷(Richard Li)則在今年4月初以9.28億美元價格出售了位於北京三里屯的一處綜合物業。 今年2月份，只在北京和上海兩地發展房地產項目的SOHO中國有限公司(Soho China Ltd.)以人民幣52.3億元（約合8.37億美元）的價格出售了上海的兩個寫字樓項目。
房地產私募股權投資公司MGI Pacific董事總經理博加爾(Colin Bogar)稱，目前看來，拋售房地產項目確實是明智之舉。李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司(Hutchison Whampoa Ltd.)沒有回復記者的置評請求。
在中國經濟整體走弱的背景下，房地產似乎也不能獨善其身。隨著經濟學家警告房地產市場供應過剩，開發商已開始下調小城市的住宅銷售價格。在供應過剩加劇之際，許多房企還面臨信貸緊張、回報率下降、需求減少和競爭激烈的困局。
據地產諮詢公司第一太平戴維斯中國(Savills China)介紹，今年3月份，上海甲級寫字樓每平米售價達到人民幣6萬元，較上年同期上漲1.4%，較2010年3月上漲65%。
但租金的上漲速度卻沒那麼快。地產諮詢機構高緯環球(Cushman & Wakefield)的數據顯示，北京和上海兩地寫字樓的毛收益率（稅前年投資回報率）已較上年下降。
高緯環球駐上海的資本市場主管Kent Fong說，如此之低的租金回報已經促使部分投資者重新考慮在這一領域和地理區域上的投資選擇。
據地產諮詢公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)稱，今年第一季度，中國商業地產市場的總投資規模為30億美元，較上年同期下降18%。這是2012年第四季度以來的最大降幅，當時中國商業地產的投資規模下降了57%。
中國政府公佈的數據顯示，中國第一季度的住宅銷售額同比下降7.7%，至人民幣1.11萬億元。
當然，有賣就有買，買方通常是將當前價格下探視為逢低買進機會的投資者。私募股權投資公司基匯資本(Gaw Capital Partners)執行合夥人彭慶邦(Humbert Pang)表示，他們認為現在是買入良機。
基匯資本本月從李澤楷手中購買了位於北京三里屯的零售、辦公、酒店式公寓項目盈科中心。
房地產賣家過去也遇到過好時機。2004年，李嘉誠旗下的和記黃埔開發了40層的上海世紀商貿廣場，並於2008年6月以人民幣49億元的價格將其出售給總部位於香港的私營投資公司亞太置地(Asia Pacific Land)。知情人士稱，亞太置地於2011年3月將該項目以人民幣44億元的價格出售，但人民幣匯兌收益幫助該公司抵消了售價上的損失。
SOHO中國上述兩個項目的售價也高於該公司的買入價。該公司2011年收購這兩個項目時共出資人民幣40.7萬億元，這兩個尚未完工的項目今年2月份的售價為人民幣52.3億元。SOHO中國很少出售整棟大樓，該公司過去主要開發和銷售商業地產。
SOHO中國的首席執行長張欣說，有更多的房地產開發商正在到國外尋求更高利潤率。在本月舉行的一個論壇上，她強調了中國目前很高的融資成本。她說，北京和上海房地產項目的租金收益率僅為5%，而銀行貸款利率為7%，她因此有2%的損失。
她補充說，在曼哈頓，租金收益率為5%，但融資成本僅為2%。去年，張欣和來自巴西的合作伙伴收購了曼哈頓通用汽車大廈(General Motors Building)的股份。
張欣上個月對《華爾街日報》表示，SOHO中國共計有人民幣220億元現金，正在等待市場出現調整。她說，去年夏天看到了第一輪信貸緊張行情。她說，該公司已經感覺情況會變得更糟，流動性將會枯竭。
去年10月份，李嘉誠通過旗下和記黃埔(Hutchison Whampoa)和長江實業(Cheung Kong (Holdings))以11.6億美元的價格將上海陸家嘴31層樓的東方匯經中心(Oriental Financial Center)賣給了交通銀行(Bank of Communications Co.)和光大集團(Everbright Group)。此前一個月，和記黃埔和長江實業表示將以30億港元（合3.87億美元）出售廣州購物中心西城都薈(Metropolitan Plaza)。 |
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3. 地產代理 2014-04-23 12:28:25
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最慘是我們,有苦冇得申,政府唔撤招,樓市冇運行,香港遲早都衰退,CY為自己民望,唔理整體經濟惡果,又請咗一班庸官,香港前途危矣!
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4. 地產代理 2014-04-23 12:39:07
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同意蔡生所講,蔡生宜家唔做代理做投資者,係十分明智嘅選擇.難得肯為業界發聲,地產代理宜家唔係暴利行業,外界普遍都接受. [沒問題，為了港府的管治和民望，為了樓市別出現泡沫危機，地產界付出多一些又如何？可是當局必須告訴業界，他們要堅守到何年何月？他們的苦日子還有多久？自從2010年政府推出額外印花稅（SSD）開始，至今已共出了19招，最辣的三項印花稅，即SSD、BSD和DSD已經出齊了，這些幾乎是世上最辣的絕招，不經不覺已實施近4年，作為負責任的政府，應該是時候作出檢討，或者需要預備退出的時間表，就像美國聯邦儲備局一樣，制定逐步退市機制。 ]
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5. 桃花源 2014-04-23 12:46:16
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"心中自有桃花園",冇收入唔緊要,最緊要開心就得了. 地代應該挨吓先,等樓價跌番兩三成,政府自然會撤招,不過等多三五年先啦!
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6. 講道理 2014-04-23 17:48:52
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暫時唔係買樓時機,何灤生都係咁講,只係新界區樓較為值得買,我會考慮多啲,如果一定要宜家買的話,呢度的小業主都係睇好後市,未知有何見解?
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7. 過路者 2014-04-23 18:03:28
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港樓是否已死?還未有定案,好友們自是有不同意見. [港府屢推辣招打壓樓市，目的是要阻止海內外人士和本地市民買樓。如今香港樓市已一潭死水，政策立竿見影，成效彰顯。外界都認為，政府是用政策來買時間穩住樓市，等待供應增加，就會撤招或減辣，地產界人士應該勒緊褲頭，共渡時艱。準確來說，政府是要地產中人以大局為重，犧牲小我。]
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8. 同根生 2014-04-23 18:06:51
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9. 講道理 2014-04-23 18:44:48
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蔡生好明顯叫人別買樓,如果有需要都係買新界區. 我認為宜家忍下手為佳,買樓有風險,等加息時買就啱了!
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10. 我同意 2014-04-23 18:52:04
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辣招不單對地產界有影響，連普羅大眾也無所適從。那些努力工作的市民，幾年來儲蓄增多，想作一些投資，在樓市辣招下不敢入市，投資股票或債券又高風險，把錢放在銀行利息又極低，純粹收息肯定跑輸通脹。難道當局有意打破市民努力儲蓄買樓的好習慣？鼓勵他們多多吃喝玩樂，盡情享受人生？否則這群努力的市民資金沒出路，投資應當何去何從？
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11. 遇到靚貨 2014-04-23 19:04:17
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現在買樓是新高...高追,有錢莊家可買,心大心細冇膽買,樓價下跌需要各方配合,反口仔可以買.......... 中環在線：年初踩樓市 突3,000萬買舖
蘇民峰洩天機？ 
堪輿學家蘇民峰出名投資物業有道，佢今年初先講過香港樓市喺2016年前冇運行，佢會等2016年先出擊，點知轉過頭，佢最近就花3,000萬元買入中環堅道一個千呎地舖。蘇師傅講一套、做一套，唔通突然算到有乜天機？ 蘇師傅今年2月提過，香港樓市2016年前都唔會有運行，佢手頭唔少舖位都係2009年前買入，𠵱家會靜待時機，2016年先再出擊。
講係咁講，但土地註冊處最新資料顯示，蘇師傅持有嘅「運峰有限公司」喺4月10日，以3,000萬元買入中環堅道添寶閣地下45號一個地舖。地產代理話，呢個舖建築面積約1,000方呎，呎價3萬元，屬於市價，家陣租緊畀一間足浴按摩店，月租6.5萬元，租金回報率2.6厘。 鍾情中環舖 買多過沽 蘇師傅買入呢個舖位，隔籬有間茶餐廳，翻查資料，都係屬於蘇師傅㗎喎，佢早於2005年以1,238萬元，買入呢個43號地舖，可惜中間夾住幢住宅嘅出入口，冇法打通去用。
查實蘇師傅幾鍾意投資中環舖，喺嗰度仲持有幾個地舖，分佈堅道同些利街等，唔通嗰邊風水真係咁好？佢唯一沽咗嘅只係伊利近街11號地下連閣樓，2005年以880萬元買入，兩年後以1,550萬元沽出，賬面賺670萬元。
同樣有投資物業嘅麥玲玲師傅就話，投資都係睇大環境，未必一定事前算過，𠵱家個市回回哋，遇到靚貨，佢都會入市㗎。
李華華
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12. Oscar Lam 2014-04-23 21:35:52
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蔡生，我認為這篇文章的題目應該改為「地產代理何去何從？」可能更為合適。政府的終極辣招打破了許多地代的飯碗，地代是辣招受害最深的一群。可是，印象中，地產代理只發動過一、二次的遊行示威，基本上沒有採取甚麼激烈的行動去表達自己的意願。
身為業餘物業投資者，有時我也相當同情地產代理的苦况。同時，我也在想，地代面對的苦況可能沒有想像中的嚴重，起碼一般市民看不到地代對於辣招有太大的反映。事實上，以地產代理這行業的人力和物力，絕對有能力採取一些行動去保障自身的利益。以前不是有許多人提出辣招可能違反基本法，對此，是否可以提出司法覆合？
如果地代希望政府有同情心，考慮地代的苦况，盡快撤招，那真是太天真了！又如果地代擔心如果採取較激烈的手段去爭取權益會影響和政府的關係，那也是多餘的，因政府從來就沒有把地代放在眼裏。
政府不會那麼快撤招。看來地代還要面對漫長的冬天。 |
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13. 希伯來 2014-04-23 22:05:11
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投資者現時都沒打算再出手,咁多辣招捆綁樓市,市場根本缺乏成交支持,用家都難買賣,何況投資者,暫時消聲匿跡一段時間吧. 地代更加直接受害,樓上OSCAR君講得啱,作者文章題目改為: 地產代理何去何從? 至更加貼切,地代前路茫茫,未來嘅路真係要何去何從?
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14. 地產代理 2014-04-23 22:12:29
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我們有時諗起很心酸,經濟唔係差,各行業工資都上升,唯獨我們受打壓,,政府人為咁整古我們,我們心有不甘,香港是自由經濟市場,唔應該欺負我們!
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15. 上車易 2014-04-24 17:21:17
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我認為買樓宜家唔難: 同樣道理，香港樓宇的建築成本是每平方呎4千元左右，也就是說，4至5千元左右呎價的房屋應該跌無可跌，那麼新界區現在還有眾多二手屋苑，售價只是建築成本價，便很值得購買，樓價將來能升多少不敢保證，起碼防守力一定十分強。假如閣下還想投資物業，本人認為，內地二三線城市和香港新界二手屋苑，以建築成本價購買，會是較佳選擇，投資者何須捨近圖遠，到處尋覓？
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